5月26日：“条例”修订 如何推“业委会”一把？

总提要

解说：杭州小区业委会乱象丛生，无人监管、制度漏洞，种种问题层出不穷。近日杭州市人大向社会公布《杭州市物业管理条例草案》修改二稿，那么这次草案的修订，能否推动杭州业委会走向规范化呢？

李味奇（市民）：对业主委员会没有。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：一条都没有。

李味奇（市民）：一条都没有。

朱成方（特约评论员）：不受制约的组织，那是要出事情的。

解说：《我们圆桌会》人大特别节目今晚讨论，“条例”修订 如何推“业委会”一把。

主持人郑煜：沟通改变生活，对话推动进步，欢迎收看《我们圆桌会》，我是郑煜。在上一期节目当中，我们谈到了小区的管理，我们就发现，小区的管理管得好与不好，业委会非常关键，但是在实际的过程当中，业委会开展工作，会遇到很多的困难和一些尴尬的问题，于是我们就在想，是不是可以借着现在杭州市，物业管理条例正在修订这么一个契机，我们可以通过一些办法或讨论，来帮助业委会工作的一些推进呢？今天《我们圆桌会》就来关注这方面的话题。当时我们杭州市为什么提出要在这个点，要进行修订呢，它有什么背景，现在修订情况又怎么样呢？

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：这个条例制定得比较早，它是2001年制定，2002年实施的。应该说在物权法，国务院的物业管理条例，省人大制定的物业管理条例，都在它之后，这个条例制定到现在已经十几年了，另外有三个上位法都在它的上面，这样就造成一种情况，我们的有些规定，跟上位法的规定不够一致，比如说我们当时规定一个代表制，实际上操作还是不错的，但是上位法都没规定，这样就造成它这种规定有抵触的地方，当然还不止这一个地方，还有很多地方不一致，这就要修改，另外多少年新的形势在发展变化，虽然有很多物业管理方面的法律法规，但是它不可能这么细，杭州物业发展在全国比较有特殊性，有些新情况出现，也需要我们做出一些新的规定，比如说社区的职责，在物业管理方面有没有什么职责，法律上是不是要给它明确，比如说业委会选不出怎么办，我们能不能撒手不管，还有物业管不下去或者不愿意管，撤管这怎么办，这些问题都要给出一些回应。

主持人郑煜：其实路主任刚才你说，我们现在物业法的修订，其实是基于目前在原有的法律法条上，在实施的基础当中，碰到一些实际的问题，然后提出来要修订的，现在这个修订法案进行到哪一步了呢？

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：这个条例是去年12月份进行了一审，政府议案提过来进行了一审，4月份进行了二审，二审以后我们又开始做大量的工作，现在正在着手提请第三次审议，现在处于这种阶段。

主持人郑煜：今天《我们圆桌会》当中，也请到了两位嘉宾，他们曾经都是在业委会任职的，李老师还有钱律师，你们在这个过程当中，对这个事情，这个法条你们觉得哪些是，规定得不够详细的有没有。

李味奇（市民）：在物业管理条例责任当中，提到了对建设部门它的制约，你在交付的时候，出什么问题你要罚款，对物业公司也有，对业主委员会没有。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：一条都没有。

李味奇（市民）：一条都没有，还有一个在业委会工作运作当中，缺乏法律的有力的支撑。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：从物权法，从国务院的物业管理条例，还有浙江省的物业管理条例，还有之前的杭州市的物业管理条例，主要在业主委员会的这块的欠缺，我总结主要是三个方面，第一个准入机制，哪些人他可以担当业主委员会的成员，哪些人可以入选，第二个业主委员会成立以后，它的运行机制，他应该怎么操作，怎么工作，第三个方面，刚才李老师也讲到了就是法则，我讲的通俗一点，就像为什么我们现在治理酒驾，能治理得很好，因为我们有处罚了，你酒驾了被抓住的话就有处罚，其实为什么业主委员会在工作当中，很多业主不信任他，因为业主委员会有些成员他手中有权，又缺乏监督，他会有一些牟利的行为，你一旦产生牟利的行为，被业主发现以后，你没有法律责任。

主持人郑煜：通过一个题板我们来了解一下，我们看到从2002年 2003年 2007年，2009年到现在，我们现在市人大，又在征集社会上进行修订了，这么多的法条在实施过程当中，哪一些是针对我们业委会的，哪一些是说得比较清楚的，有没有？

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：这一次的杭州市的草案，在这方面还是做了很有益的探索的，第一个如果业主委员会，他不召集业主大会的情况下，社区就可以代替行使这个职责，社区委员会，第二个涉及到业主委员会，他做出的决议违法的时候，上级主管部门可以撤销它，还有第三个涉及到，罢免业主委员会成员他的资格的时候，像这样一类业主大会的话，它的召开社区要进行指导，所以我觉得这一次杭州市的草案，还是做了很多的探索，我觉得是有进步的。

郁明（杭州市人大代表）：这个是比较有操作性的。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：修改草案里面跟钱律师讲的，比较到位的一点就是说，他在前面加了一个前提条件，你不能履行的时候，你选举不出来的时候，我才可以介入，这个前提条件其实已经是保障了，业主委员会自主行使自己权力的，一个基本条件，在你缺失的时候政府部门才可以接手，我觉得这个结合是非常好的。

朱成方（特约评论员）：当你这个业委会已经运转不灵了，导致比方说像这次电梯事件，拖了那么长时间，老百姓每天都要走楼梯，这个时候我觉得社区，老早就应该站出来了，当然要依法站出来，不是平白无故地站出来。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：前面应该有一个判定，你是不是失灵了。

朱成方（特约评论员）：老百姓叫不应了，你管不好了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：或者说你的运作，已经妨碍到业主的公共利益了，这个时候政府部门站出来，我觉得应该是理所当然的。

主持人郑煜：在现有的法条上面是怎么规定的呢，对这方面内容。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：浙江省的规定是，业主委员会做出的决定，违反法律规定的话，它的上级主管部门是可以撤销它的，但是我要提示一下，这个法条是这么说的，这个决议违反法律法规，它这个起点很高，你必须跟现行的法律法规相冲突，而刚才我们这位市民讲到，55台电梯停运的事情，它这个决议你很难说，它是跟法律法规直接冲突的，它是合理性的一个问题。

朱成方（特约评论员）：他不做决定你怎么办，假如我电梯停运了，他就不作为，这个也是造成很大的损失对市民，对业主的话，我觉得在这种情况下社区怎么办，我觉得要明确，因为已经造成社会影响了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：这个法条上明确了，业委会不按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处，乡镇人民政府协调，确定召集时间，逾期仍然没有召集的，由街道办事处乡镇人民政府召集，或者委托社区居委会召集。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：我们来看这个法律，它的实施过程当中遇到的问题，如果这个法律是有这样规定的，但是为什么还会出现，有55台电梯停运，有这么多老百姓去受这个苦，这个就反观过来说明什么问题？

朱成方（特约评论员）：说明你叫不应。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：业主委员会做出，这样的一个决议，他本身要不要承担责任的，他无需要承担责任，那他就随意去做了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：55部电梯停运的事情里面，其实业主委员会，只是业主代表大会一个执行机构，他执行业主代表大会的决议，但是在这件事情上，他自己先做了一个决定了，这个决定如果损害业主权益的话，应该对他怎么做一个处理，现在这个法责上是没有的，要在条例上找依据是找不到的。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：刚才我们徐处说到了，这个决议是由业主大会来决议，没错，但是业主大会谁来召集，业主委员会，业主委员会他是召集人，他不去召集，那业主大会开不了，这个问题怎么办？

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：20%以上业主联名可以召开。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：所以我觉得这次，杭州市的草案，我觉得有突破的地方，杭州市草案这次有，如果在应当召集的情况下不召集，街道办事处和社区他可以来负责召集，这个我个人认为是杭州市的一个进步。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：如果议题涉及到业委会委员资格的，或者要求撤销业委会做的一些决定的，就本身你这个议题跟业委会有关的，也可以由街道社区受委托以后，核实然后来召开。