继市十二届人大常委会第八次会议审议《杭州市物业管理条例（修订草案）》修改稿后，市人大法制委员会根据常委会的审议意见，对修改稿又进行了研究并形成修改二稿。为进一步提高立法质量，现将修改二稿全文公布（详见第3版），向社会公开征求意见。公开征求意见时间为2013年5月13日至5月15日。如对修改二稿有修改意见可以打电话至杭州市人大法制委员会（电话：86495117）；也可以将书面意见寄至杭州市人大法制委员会（通讯地址：杭州市环城北路318号 邮编：310026）。 杭州市人大法制委员会 2013年5月11日 今天杭州日报全文刊登《杭州市物业管理条例（修订草案）》修改二稿。杭州市人大法制委员会再次就《杭州市物业管理条例（修订草案）》的修改进一步征求社会各界的意见。为此，记者采访了杭州市人大常委会法工委路江通主任。 记者：您好，路主任。今天市人大法制委员会在杭州日报全文刊登近日在杭城反响比较热烈的物业管理条例修改二稿，再次向社会公开征求意见。请您介绍一下情况。 路江通：好的。修订《杭州市物业管理条例》是市人大常委会2012年的正式立法项目。因为物业管理涉及千家万户，与广大市民生活息息相关，所以条例的修订从一开始就倍受关注。在去年底市十二届人大常委会第五次会议审议市政府提请的《杭州市物业管理条例（修订草案）》后，市人大法制委员会即围绕条例修改开展了大量的立法调研工作，一是将条例修订草案刊登在杭州人大网上，公开向社会征求意见。二是由市人大常委会领导带队，赴上城、西湖、滨江、余杭等地召开座谈会，征求区人大、住建、物价、民政、公安、消防等部门和街道、社区、物业服务企业、业委会代表的意见和建议。三是从社会各界意见中梳理了业主大会难以召开、物业服务费的调整和收取、业主自行管理物业及其规范、专项维修资金的交纳及使用等十个重要问题，专程赴物业管理比较先进的上海学习考察。四是将条例修订草案送省人大常委会法工委、市人大常委会立法咨询委员会征求意见和论证。五是将在征求意见过程中群众反映比较强烈的五个问题作为听证内容，于3月29日进行立法听证。六是将条例修订草案印发，征求各区、县（市）人大常委会以及部分市人大代表意见。在此基础上，法制委员会对条例修订草案进行了统一审议修改。 记者：您刚才提到的立法听证会，受到多家媒体的关注和大家的广泛好评。 路江通：是的。立法听证是立法过程中听取意见的重要方式，可以有效拓展人民群众参与立法途径，促进立法的科学化、民主化。我们将梳理的五个社会关注度高、争议较大的问题作为听证内容，直接听取大家意见。听证通告一发出，就引起了社会的广泛关注，报名的人很多。听证会对人数虽有一定的限制，但我们考虑到大家的热情，还是尽量让所有报名的人都能参加听证会。听证会是3月29日召开的，效果很好。国内多家媒体进行了报道。还有市民听证会结束后直接拿着报纸找到我们的工作人员，对条例修改继续提出意见，说明大家都对这个条例很关注。根据听证人陈述，我们起草了听证报告，提交常委会审议。 记者：看来，大家对物业管理条例真是十分关注啊！那么，此次是因为什么原因再次征求意见呢？ 路江通：根据前期的调研，法制委员会对条例修订草案进行了修改，提交市十二届人大常委会第八次会议审议。会上委员们围绕条例进行了热烈的讨论。会后，法制委员会对委员们的意见进行了梳理，认为有些问题还要进一步研究。我们会同有关部门又到下城、临安两地听取法院、地税、住建等职能部门和社区居委会、街道办事处、物业服务企业、业主委员会代表的意见，还邀请业主代表参加座谈会。对在座谈会上反映比较强烈的业主大会地位问题，还专程赴温州考察我国首个业主大会社团法人登记的做法。在此基础上法制委员会对条例修改稿再次进行了修改，在今天的杭州日报上刊登。
记者：请您介绍一下修改二稿有哪些主要内容？ 路江通：好的。条例草案修改二稿对许多问题作了明确，主要是：一是业主大会难以召开的问题。通过座谈会我们了解到虽然国家和省条例都对业主大会的召开进行了规定，但在实际运作中，业主大会确实很难召开，业主大会通过决定事项的条件很苛刻，有两项是双过三分之二，五项是双过半，达到这一要求极难。有些物业管理区域几千个业主，开会的地方都没有。我们在修改二稿中规定推选相应区域内的业主为业主代表的制度，使其接受业主书面委托可以在一定期限内行使共同管理权，试图通过这一规定解决因人员不齐等原因造成的业主大会会议无法召开的难题。 二是物业费的收取及欠费问题。我们认为物业管理的核心是价格问题。目前物业纠纷起因大多在于物业服务费的涨价及欠交。一方面，物业服务费涨价难度相当大，在政府每年调整最低工资和物价上涨的情况下也难以调整物业服务费，一些物业服务企业入不敷出，难以为继，个别企业只好一走了之。另一方面，少数业主无故欠交物业费，直接影响了企业的经营。为此，修改二稿首先规定物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。同时规定业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用公示等方式协助物业服务企业催交。在房屋出租、转让中还设置了一定的程序，要求业主转让或者出租物业时，应当对物业服务费的结算作明确约定。而对于物业公司反映强烈的诉讼难的问题，经过我们了解，目前法院在物业费纠纷诉讼中，通过典型审理和引入人民调解的方式，取得了较为理想的效果。当然，随着小额诉讼程序的进一步开展，相信物业欠费纠纷可能会得到解决。 三是业主自行管理问题。在实践中对物业自行管理是加以规范，还是放任自流，意见是不统一的。在现有的已实行物业自行管理的区域，因为法律依据不充分，也产生不少纠纷。因此有的同志提出对自行管理应该设置一定的条件，某些事项不能自行管理。我们参考了上海的写法，对自行管理从约定事项、除外权限等方面进行规定和约束，以解决目前自行管理小区中存在的问题，保障业主的各项权益并防止纠纷的发生。 四是基层政府及社区居委会在物业管理中的定位问题。我们考虑，基层政府的职责上位法有规定；社区居委会也有一定的职责。再者，从目前基层党建、社会维稳等方面看，社区居委会承担相当一部分党委政府职能，一旦小区出现纠纷和社会矛盾，社区居委会又是第一责任人。而大量的事实也表明，没有社区居委会的介入，小区很多矛盾难以解决，因此还是要对基层政府及社区居委会的职责进行规定。但我们也对部分职责进行了修改，如特殊情况下社区居委会代行业委会职责，我们就设置了条件，要求经过半数以上业主同意。 五是物业服务企业撤管后出现的“真空”状况问题。这是实践中物业纠纷的主要表现形式，一边是物业服务企业退出物业项目，一边是业主大会仍未选聘到新物业服务企业。这中间出现的管理 “真空”矛盾很多。为了防止矛盾的激化，我们在修改二稿中规定由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府进行6个月的应急管理。 另外我们还对第四十二条第一款物业使用禁止行为设置了法律责任，以解决目前反映强烈的违法拆改、变动房屋承重结构等行为无法处理的情况。
记者：听证会上讨论比较激烈的群租，不知在修改二稿中如何规定? 路江通：群租不仅是听证会的热点和焦点，也是街谈巷议的热点和难点。大家都寄希望于在物业管理条例中对群租进行立法规范。但对这一热现象我们要冷静思考。群租现象有两面性，一方面影响了小区环境和原居民的生活，另一方面也减少了年轻人和外来务工人员的生活成本。应该如何规范，还需深入地调查研究。物业管理条例调整的主要是物业管理方面的法律关系，而不调整租赁关系。对群租的治理要综合进行，涉及社区管理、社会治安、廉租房建设等各个方面。所以，我们建议另行制定专门规定规范群租行为。当然，对群租问题，此次的修改二稿中也作了一些回应：规定“业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准”。这样规定的好处是一旦发现违反规定的行为，业主委员会经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼，从而在一定程度上保护全体业主的利益。同时我们认为通过对物业使用中禁止行为的规定及处罚，可以规范改变房屋结构行为，在一定程度上缓解部分群租现象。 记者：我注意到您前面提到的业主大会社团法人登记的事项并没有规定，为什么？ 路江通：是这样的。我们经过考察，发现温州市鹿城区民政局也仅仅对两个小区的业主大会进行社团法人登记，一切都在试点阶段。而他们进行试点的动机是想解决两个问题：一是不能以独立的名义开设账户，业主的一些资金难以管理；二是不能以自己的名义进行诉讼维权。经过对温州经验的分析，我们认为杭州上述两个问题都已解决。关于诉讼主体地位，浙江省物业管理条例进行了规定，业主委员会可以以自己的名义诉讼。实践中也不乏以业主委员会名义诉讼的案例。至于开设账户的问题，央行2006年已经对业主委员会开户事项进行过明确，也不成问题。因此在修改二稿中就没有对业主大会社团法人登记进行规定。 记者：这次征求意见后，你们还将作那些工作？ 路江通：除了我们已经进行的登报征求意见、召开座谈会外，我们还将同时进行网络征求意见，将修改二稿刊登在杭州人大网、杭州网，方便广大市民继续对条例提出修改意见。随后还将把修改二稿印发全体市人大代表，广泛征求所有代表的意见和建议；发函专门征求法制专业小组意见；召开专家论证会，梳理修改中遇到的争议比较大的问题，邀请省人大、市法制办、立法咨询委员会有关专家进行论证；征求有关部门意见，将修改二稿送房产、物价、公安、消防、法制办等部门再次征求意见；征求部分听证陈述人意见，将修改二稿寄送听证陈述人征求意见。所以大家在这个阶段都可以提出宝贵意见，我们都会认真研究，并按期将修改二稿提交常委会进行第三次审议。 记者：谢谢！ 相关链接：杭州市物业管理条例（修订草案） （修改二稿） | 