业主代表赵克勤

 

物业公司代表孙岳庭

杭州网讯 在业主与物业之间的各种纠纷中，物业费收交难是一大矛盾。前几日，一家物业公司将300多户业主分别告上法庭，要打300场官司，原因就是这300户业主认为物业公司服务不到位而拖欠了物业费。（相关链接：一个小区的物业纠纷 要打300场官司）

    为什么收一笔物业管理费，会如此难？物业费收交难背后的症结到底是什么？杭网议事厅邀请了杭师大社会学教授秦均平、浙江星韵律师事务所童卫华、物业管理公司代表孙岳庭以及业主代表赵克勤，一同来探讨业主、业主委员会和物业管理公司之间的“三角关系”。

　　现状：物业管理矛盾加剧 诉讼案件每年增加千件

现今，物业公司和业主之间的矛盾、纠纷到底有多严重？童卫华用数据来说明：“根据2011年浙江省高级人民法院公布的数据显示，到2010年，浙江省受理的物业案件已达6000多起。从2007年到2011年，每年这类案件都会增加1000多起。而其中很大一部分是关于物业费收交的案件。”

为何会逐年递增？“物业这个概念是从国外引进的，在中国流行起来也只有十年的时间，”业主与物业之间的矛盾频出，是因为城市中的小区增多，摩擦增多，矛盾自然也会增加。秦均平教授认为，现在的居民们花钱买服务享受的意识也比以前增强了不少，知道要为自己维权。这都是导致物业管理矛盾加剧的客观原因。

业主代表赵克勤对此深有体会，他所在的德加公寓和物业公司就闹得不太愉快。有位业主家2年里被偷4次，物业始终声称和自己无关，除了报警之外毫无改进安保的措施。在物业公司合同到期时，业委会委托保安征收选票，业主们碍于情面还是选择了让物业留任，但业委会和物业公司签订的合同却并未得到业主认可，权利义务严重不对等。这些都导致业主和物业公司的矛盾加剧。

在赵克勤看来，业主不交物业费，物业公司服务不到位，业主委员会的不作为都是诱因，业主们只好采用拒交物业费这种最直接的方式为自己维权。

杭师大社会学教授秦均平

浙江星韵律师事务所童卫华

恶性循环的症结在哪里？

业主不交费，物业管理服务跟不上，服务跟不上，业主不满意，拒绝交费。这就形成了一个恶性循环。

但恶性循环的症结到底在哪里呢？

“沟通不顺畅。”孙岳庭一语道破。他认为物业公司、业主委员会和业主是一个三角关系，这三者如果沟通顺畅，这个三角关系就是“金三角”，但如今却成了一个“烂三角”。

童卫华也认为，主要原因还是三者关系没理顺。“因为业主的诉求渠道不畅通，所以业主的不满在物业公司收费时就集中爆发出来。”童律师从他接手过的案件中发现，业委会是连接业主和物业的一座重要桥梁，业委会代表了业主对物业公司进行监督。只要有一个负责任的、肯站在业主和物业中间说话的业主委员会，与两边好好沟通，问题往往就能得到解决。

秦均平提出物业管理费收缴难主要有三种原因，一种是维权式欠费，就像业主赵克勤遭遇的一样；一种是人情式欠费，有些手上有职权的，或是困难群体，物业公司就免收或少收费，但也直接影响了管理费用的减少，从而导致服务下降；一种是无意识欠费，有些业主因房屋空置或长期在外等原因欠费。

对此，秦均平认为，业主委员会在其中起到了关键的沟通作用，有催交业主交费，监督物业管理的义务。

“业主委员会”这一机构的尴尬境地

之前有网友给杭网议事厅发来建议，认为物业管理费收交难的最根本原因还是在于业主委员会这一机构。按照目前的法律，业主委员会既不是法人，也不是自然人，但却在代表业主行使权利。在不少小区里，业主委员会和物业公司之间还存在着一定的利益关系，导致业主委员会并不代表业主。

这一观点得到了嘉宾的认可。孙岳庭说，他还遇到一些小区的业主起先很积极地想进入业委会，但后来发现当“业委会委员”没有任何报酬，是纯粹的“为民服务”，就索性不作为或者撂挑子走人。“这将使业主与物业在沟通上脱节，导致业主们以为物业不作为。其实，物业要做的事，应该由业主委员会和业主们沟通好了告诉物业公司，这样双方才能互相理解支持。”

秦均平也认为，应该尽快明确业主委员会的法律地位，“就像人出生了去报户口一样，业主委员会也要有一个报‘户口’的登记处。”从法律上去明确业主委员会的权利和义务。同时，他建议，业委会也应该公开、透明，做好物业公司和业主之间的桥梁。

业委会自行管理 在国外在杭州都有先例

那么，物业公司和业主之间的“死结”究竟能否打开？其实，还是有不少小区探索到了一些可行的做法。

赵克勤讲述了一个案例，就在他所住小区对面的恩济花园，采取的是业委会自行管理的办法，他们并没有引进物业公司，而是自行挑选保安、清洁、家政维修等公司，将收上来的物业费分别分摊给这些公司，由其保证小区内的全部业务。赵克勤说：“他们的物业费才收每平方0.65元，却管得比我们收1.2元的都要好。”

当然，这样自行管理的前提是业委会十分负责。其实，这样的管理模式，秦均平说在西班牙等国家已经普遍实施。在西班牙，同一幢楼的住户会定期开会，一起挑选出负责本楼保安、清洁、维修的专业公司。但西班牙也有物业公司，只不过所负责的仅仅是联络业主以及保持巡查的基本工作。

而在荷兰，一幢房屋在建设之时，物业、业主就开始参与其中。因为在他们看来，如果一些设施在建造时达不到标准，那么以后使用及管理起来，成本反而会增加。

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