住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》，本月起正式实施。与之同步，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》也正式实施。

建筑面积，包括套内建筑面积和分摊的建筑面积。套内建筑面积，简单来说，就是业主专有的部分，关上家门就是套内建筑面积。而大家分摊的面积则属于业主共同所有，并非专有，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等。

浙江新规优化了哪些内容？

层高方面

优化前：结构层高在2.20米以下的建筑空间按1/2面积计算。

对形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20米及以上至2.10米以下的部位应计算1/2面积。

优化后：结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20米的建筑空间，不计算建筑面积。

阳台方面

优化前：综合考虑阳台是否为住宅套内、结构层高是否达到2.2米、阳台对外敞开面有无柱围合等多项因素计算建筑面积。

优化后：封闭式阳台，按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积，也就是封闭式阳台算全面积；不封闭的阳台，按其外围护设施所围空间水平投影面积1/2计算建筑面积。

注意：1.阳台是否封闭是以原始规划设计为准；2.住宅阳台仍需按《规程》控制指标。

出挑部分下部空间

优化前：《规程》《通知》都没有明确规定。

优化后：建筑出挑部分的下部空间，不计算建筑面积。

阳台面积计算方式为什么发生改变？

这次规则的改变，购房者特别关注阳台的变化。

对于封闭式阳台算全面积这事，不少已经买房的购房者发出了疑问。

“我买房的时候，全封闭阳台就算全面积的呀！这怎么算新规呢？”

实际上，杭州的阳台面积计算方式，发生过三次变化。

第一阶段：2018年之前，封闭式阳台算全部面积，不封闭阳台算一半面积。

第二阶段：2018年7月1日-2023年2月，当时浙江省出台了一个建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程，这个规程里明确，不论阳台封闭与否都算一半面积。

第三阶段：2023年3月之后，封闭式阳台算全部面积，不封闭阳台算一半面积。

因为今年3月1日开始执行的民用建筑通用规范是一个国家标准，浙江要和国家统一标准。

而且，阳台之前是采用建筑物主体结构为界的计算界面，主体结构跟阳台是否封闭没有关系，但在楼盘设计中，同样的界面有些会包阳台，有些不包阳台，实际可利用空间是不一样的。

简单来说就是不够透明，这也就有了开发商“偷面积”这一“卖点”。所以新规直接要求阳台按封闭与否来算。

对购房者有什么影响？

新规对于得房率影响最大的是封闭式阳台，如果一套100平方米三房户型，连通式阳台的面积大约10平方米，按原标准只计5平方米建筑面积，现在10平方米全部计入建筑面积。相当于实际套内面积不变的情况下，建筑面积从100平方米变成了105平方米。如果这是一套3万元/平方米的新房，就要为阳台多付15万元。

其实杭州的楼盘中，开发商直接做封闭式阳台的楼盘非常少。大多是购房者装修时自行封闭。很多楼盘还会发生物业不同意封闭阳台的纠纷。

然而，现在有部分板块要求开发商必须建造封闭式阳台。勾庄、云城等板块就有这样规定。

拿勾庄板块来说，拍地时要求所有商品房都要做公建化外立面封闭式阳台。例如燕语海棠轩就要求封闭式阳台。

所以，未来购房者在云城、勾庄等板块购房，可能就要多花一笔钱了。

未来科技城和良渚板块，目前还不是全面要求封闭式阳台。

比如枫汀云邸的项目规划条件是封闭式阳台，而杭与城不是封闭式阳台。

而在2月27日的两组土拍，滨江良渚地块的项目规划条件中，明确提出“公建化加封闭式阳台”，而建发地块则没有这种要求。

3月1日也是个时间节点。比如中豪勾庄地块，因为土拍时要求设置封闭式阳台，而该地块是在3月1日之后进行设计，那么也得按新规计算。

开发商还在观望

一位深耕杭州的开发商表示，新规其实对开发商的影响更大，对房屋的得房率、容积率都有影响。

杭州楼盘品质和得房率一直走在全国前列。公建化外立面原本是多方共赢的选择，不仅为业主省去了包阳台的麻烦，也避免了交付后业主为“包不包阳台”吵翻天，还保障了交付后不会因为乱包阳台造成外立面颜值崩塌。

《民用建筑通用规范》实施后，公建化外立面在杭州是否要继续推进？是否会做调整？这位开发商表示，“大家都在观望中”。

住建部门表示，不会实际增加公摊面积

关于新规，杭州住建部门的工作人员表示，住建部公布的《民用建筑通用规范》主要是针对建筑设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积以及实际买房要花多少钱，其主要依据则是房产测绘部门出具的测绘报告。

目前，各地相关部门会依据自然资源部发布的《房产测量规范》等文件来制定测绘依据，正因为测算标准不统一等因素，购房者在买房时常常遇到这样的情况：楼盘预售时开发商给出的建筑面积，与收楼时测绘部门实际测算的建筑面积有一定偏差。

所以目前杭州的房产测绘标准没有变，则不影响购房人最终付出的房款。

总体来说，住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多。由于该标准是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。