为贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》等有关规定，杭州市住保房管局通过认真调研论证，起草了《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》，目前分别在杭州市政府网站和杭州市住保房管局网站公开征求意见。

物业管理委员会如何组建运行？

杭州新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）共九章九十三条，将于2022年3月1日起施行。

《条例》有一项重要的物业管理制度——创设物业管理委员会，并对物业管理委员会的组建情形、组建主体、组成人员、工作职责、任期、解散等作了较为明确的规定。然而，“物业管理委员会到底怎么组建”“如何确定人选”“怎样运行”等都需要进一步细化。

为细化规范物业管理委员会的组建运行，有效弥补业主自我管理组织的缺失，推动杭州物业管理活动纳入基层社会治理体系，杭州住保房管局起草了《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》（以下简称《办法》），共三十条，分别从适用范围、部门职责、组建条件、组建时间、人员资格、组建流程、工作职责、变更重组、移交解散等方面进行了规定。

物业管理委员会什么时候需要完成组建？

街道办事处、乡镇人民政府应当按照以下情形及时间要求组建物业管理委员会：

（一）本办法施行后新交付的物业项目，在首期交付之日起两个月内完成组建；

（二）本办法施行前已交付的物业项目，尚未成立业主大会的，在本办法施行之日起三个月内完成组建；

（三）业主委员会任期届满的，在任期届满之日的两个月前完成组建；

（四）业主委员会任期内因缺额、罢免等原因终止需要重新选举的，在发生上述情形之日起两个月内完成组建；

（五）建成时间较久的居住区为实施物业管理需要的，在划分明确物业管理区域之日起三个月内完成组建。

《办法》还明确了业主代表资格要求。对物业管理委员会中的业主代表除了规定应当符合《条例》明确的参选业主委员会成员条件外，还规定了七种不宜担任的负面情形。

有下列情形之一的，不宜担任业主代表：

（一）正在被立案侦查，或曾受过故意犯罪刑事处罚未满三年的；

（二）正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

（三）曾参与邪教组织、黑恶势力及非法上访的；

（四）在物业管理区域内因违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改尚未整改到位的；

（五）不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

（六）不按规定或约定交存物业专项维修资金、需要业主共同分摊的费用，或恶意拖欠物业费的；

（七）有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》更多内容可登录杭州市人民政府门户网站（http://minyi.zjzwfw.gov.cn/dczjnewls/dczj/idea/topic_3207.html）查看。

老旧小区如何进行物业管理？

针对《条例》明确规定的“没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的，由所在地的区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域”以及《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的意见》提出的“老旧小区物业管理区域”等内容，杭州住保房管局细化规范了老旧小区物业管理区域确定及调整工作并起草了《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》（以下简称《操作规程》），共十一条，分别从适用范围、职责分工、工作原则、基本要求、具体流程等方面进行了规定。

《操作规程》所称的老旧小区，一般指2002年12月31日前交付使用的住宅小区。《操作规程》将整个物业管理区域确定工作分为七个步骤，按照“初步方案-详细方案-公示征询-修改完善-审核确定-公告-电子落图划面”流程实施。

《操作规程》还明确了跨区域情形及扩大联管。对于物业管理区域跨两个街道或城区的特殊情形处理程序作了明确规定；对物业管理区域扩大吸收零星、单幢老旧住宅或采用实际联管方式作了明确规定。

《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》具体内容可登录杭州市住房保障和房产管理局官网 （http://minyi.zjzwfw.gov.cn/dczjnewls/dczj/idea/topic_3203.html）查看。

相关单位或个人如对上述两个文件有自己的意见建议，请于2021年9月17日前通过传真（传真号码：0571-87065096）或单位公务邮箱（邮箱地址：fgj.ajs@hz.gov.cn）等形式进行书面反馈。