1、区位分析

    U-04至U-08地块整体位于钱江世纪城腹地，机场城市大道以南，省妇保医院正南侧，杭二中萧山校区以东，万科大家世纪之光住宅区以北，由南侧振宁路，北侧济仁路，西侧金鸡路，东侧民和路围合而成，东西长约500米，南北宽约185米，总用地面积约93000平方米（含金鸡路侧代建绿地及污水泵站用地），总共可开发用地约为87500平方米。

    2、规划定位

    按控制性详细规划看，地块内部西侧U-04约有35000平方米为住宅用地，东侧大半幅地块内又分为了U-05文化设施用地13500平方米，U-06/07商业用地25000平方米及U-08公园绿地14000平方米。整体来看，这是一块包含了住宅，商业，公园，文化设施的社区级综合体用地。为了使地块内指标得到最为合理的组合与使用，建议将该地块整体打包统一做规划设计，并交由富有商业住宅开发及公建代建经验的开发商整体打造。

    3、功能需求

    医疗养老

    北侧为省级三甲妇保医院新院区，总用地面积132.45亩，项目围绕“大专科、小综合”的思路新建，总体规划，分期实施。新院区建规划有1200个床位，建成后专科辐射全省，综合主要辐射世纪城及萧山新区、市北几十万居民。

    目前政府正在大力提倡推进养老配套设施建设，场地内具有先天有利的条件，则更应充分利用就近的医疗资源，发展养老护理产业，建议发起并促成省妇保与开发商的深入合作，在住宅用地内配建养老公寓和护理中心，丰富产业，为居民的老年生活未雨绸缪。

    教育拓展

    西侧为崇文实验学校世纪城校区以及杭二中萧山校区两所明星级民办学校，分别占地65亩及130亩，招满运作的情况下，将有约3500名师生学习生活于此。两所联携的名校对于江南甚至整个杭州的优质教师和生源吸引力是相当大的。附近不远，还有规划中的全杭州最大中学——学军中学附属文渊中学。

    随着中小学生日益繁重的课业压力和白热化的竞争，当代的教育已经逐步显现出了各种问题——从幼升小开始，学生除了读书和各种培训班，已经几乎没有了童年，学校和家长都在为了破解难题苦恼。新时代的教育应该是开放和包容的，不能把学生都圈在教室里，都圈在校园里，应该让学生走出来，在社会和公共场所有参与，有活动，有讨论，有思考。只有在生活中真切的活动和体验，生活和学习才能变得更有意义。

    在如此地利之下，政府应积极寻求与名校的深入合作，将学校的部分功能延伸拓展到校外，使其结合到社会生活中去，在合理的管理和场地中定期举行第三课堂教学，学术比赛，艺术展览，社会演讲及公益活动等。

    居住生活

    地块西南侧、南侧、东南侧、东侧以及东北侧均有已建成及在建或规划中的住宅区，用地面积约77.5万平方米，按平均容积率2.0计算，建筑面积约为155万平方米。居住人群涵括了原有安置的本地住户、区人才公寓高级引进人才住户、普通工薪阶层的商品房住户以及约部分在附近就业的租住人群，除去合理空置率，合计约12000户家庭，居住40000人左右。其中，未来预计本地安置住户约含30%左右，普通工薪住户约含60%左右，区级人才引进住户约含10%左右，整体居住人群在中等偏上。

    如此多的居民，自然有了各种柴米油盐酱醋茶的生活需求，在步行范围内，需要有餐饮，净菜，超市，购物，电影院，理发，洗衣房，配钥匙，洗车保养，等等的日常消费需求，这是一项可以稳定持续和可预测的刚性需求。

    另一种结合邻里中心共同被需要着的居住区配套是步行商业街，这是很多新建社区会忽视的一个重要问题。城市越建越大，马路越造越宽，如今很多拔地而起的高楼大厦下，已经没有多少人停留的空间，造成这个问题的原因，一方面是因为尺度过大，太过空旷，以至于两个停留点之间距离过于遥远，从心理上产生了不远步行的念头；另一方面大部分行走时间没有遮荫，且很多人行的通道被宽阔的马路所隔断，人们无法方便的通过；第三点则是步行空间的枯燥乏味，没有让人驻足停留的新鲜事物，例如：街头绿地中活动玩耍的孩子，散步的老人，亦或是商店街上丰富的商品和美味飘香的食物，这些一切的一切都需要一个载体——步行商业街。

    不太高的建筑，不太宽的街道，以及毗邻的公园和绿地，儿童玩耍的空间，才是吸引人群驻足观察和参与其中的重要因素，社区公共服务综合地块中，恰恰需要这样一种符合人行尺度功能的镶嵌。商业步行街和邻里中心可以有机地、部分地结合进行布置，以同时满足例如电影院等大型活动空间和小型步行活动的需求。

    交通中转

    作为整个机场城市大道南侧的居住区腹地，场地内需要有一个公共交通换乘中心，作为与其他各城区之间公交联系的始发站和公共自行车、自驾车及远期地铁联络的中转站。

    除此之外，场地内还有对附近大型医院、学校等大量社会停车的补充需求，因此建议在地下配建由政府单位统一管理的社会停车场，停车场内可以镶嵌洗车，维修保养等服务业态。

    由于附近有省级妇保医院和两所市级民办学校，因此在理想状态下，建议场地结合考虑地铁的引入，成为“地铁-公交-公共自行车”这样真正意义上层级分明，承上启下，设施完善的交通换乘中心。

    综上所述

    本地块首先是属于世纪城机场城市大道以南生活区核心的一个社区生活配套中心，需要对周边居民的文化，生活，娱乐，休闲起到强而有力的辐射作用，加之附近高配的医院、学校等硬件设施的存在，更为场地内形成养老产业和拓展课堂等提供了有利条件。

    地块所需涵盖的城市功能包括社区服务管理中心，社区公园，社区公交中心站，社区商业街区（邻里中心），青少年拓展及老年活动中心，地下社会停车场，社区公共活动中心（含阅读、展览、交流、会议、室内活动），与省妇保合作创办的养老社区及护理中心，以及住宅用地中的公共租赁公寓。