刚刚过去的10月，杭州二手房市场迎来一波交易高峰，创下去年3月以来的月成交量新高，也是近7年来成色最好的“银十”。

其中，改善次新房成交量提升较为明显，尤其是亚运村，10月成交量破百套。有人欢喜有人忧，作为曾经市场的成交主力，“老破小”在这一轮市场成交放量中优势不再。

今年以来，“老破小”除了3月“原拆原建”热点之下迎来短暂回暖外，此后在多轮政策刺激下，成交量均表现平平。翠苑、景芳、朝晖、大关、古荡等老小区，成交均价全年一路下滑，如今均价比年初时最高跌幅已超10%。

200万以内房源占比下滑

“老破小”成交优势不再

在10月的二手房成交中，风头几乎被改善次新房小区所占尽。杭州贝壳研究院数据显示，10月总价在200万元以内的二手房成交占比下滑至45%，比9月下滑了2.8%，而总价在500-800万元的二手房成交占比环比提升了1.2%，幅度最为明显。

总价在200万元以内的二手房中，“老破小”占了很大一部分。面积小、总价低，市中心的“老破小”在过去很长一段时间里都是杭州刚需购房者的第一套房首选。比如在2016年，朝晖小区全年成交量达到1149套，翠苑小区成交了1004套，景芳成交了979套，大关小区成交了971套。

但随着一个个新房楼盘交付入市，二手房市场库存量不断提升，以及购房者对居住品质要求的提高和教育改革的影响下，即使拥有最核心的位置和配套，“老破小”过去的光辉时刻也已不再。

今年以来，几大热门的老小区中，成交量最大的依旧是朝晖，截至10月共成交二手房398套，其次是翠苑，成交了343套，采荷成交了331套。

月成交来看，这些小区今年的最高成交量均出现在3-5月，也是“原拆原建”热点、限购放开等利好叠加促使的“老破小”行情回暖。

但这一热度自8月以来就出现了断崖式回落，如翠苑3月成交了60套，9月成交量仅15套；朝晖4月成交了73套，9月仅成交了21套；采荷6月成交了47套，9月跌至24套。

10月，尽管市场整体热度提升，但这些老小区成交量提升并不明显，比如翠苑和景芳各成交了28套，朝晖成交了48套，与高点时仍相去甚远。

数据来源：杭州我爱我家

“老破小”价格全年一路下跌

10个月最高跌幅达12%

尽管在政策影响下，今年老小区的成交量曾出现短暂回暖提升，但就价格来看，这些老小区几乎呈全年一路下滑的趋势。

像景芳、朝晖、大关，价格全年下滑的趋势就较为明显。景芳小区今年1月的成交均价为31659元/㎡，此后一路下跌，4月起成交均价就一直保持在3万元/㎡以下，10月成交均价为27791元/㎡，比1月下滑了12%。

朝晖小区1月时的成交均价还有30436元/㎡，10月下滑至26809元/㎡，10个月的下滑幅度也达到了12%。

大关小区今年1月的成交均价是25719元/㎡，10月仅22515元/㎡，下滑幅度也有12%。

不过像翠苑、采荷、古荡，从今年的月成交量来看变化并不大。如翠苑今年1月的成交均价是28997元/㎡，4月均价曾跌至27635元/㎡，10月成交均价为27757元/㎡，撇开不同房源之间的价差影响，翠苑小区全年成交均价大约有4%的下滑。

采荷小区今年1月的成交均价为36955元/㎡，3月成交均价为38742元/㎡，10月为39514元/㎡。这也与采荷小区组团多，房源类型多，价差较大有关。

还有古荡小区，今年大部分月份的成交量都只有10-20套之间，全年价格也基本保持不变，10月成交均价为25240元/㎡，相比1月仅有2%的下滑。

数据来源：杭州我爱我家