在我国南方，建筑物底层春季回潮现象严重，新式住宅建筑普遍采取了“新加坡式”的底层架空结构，以利于空气流通和减少潮湿。

    近年来，随着房地产市场的快速发展，在商品房买卖中，这种住宅建筑物架空层的权利归属问题日益突出，矛盾也不断激化。不少经营者把架空层据为己有，不是出售就是出租。

    许多建筑开发商在建设住宅小区时，常常没有按规定的比例留足小区公用停车空间，而以架空层作为业主暂时停车之用，在小区综合验收之后，又将包括架空层停车位在内的一些小区共有部分予以二次出售和利用，使所有权人蒙受了重大损失。

    架空层问题，涉及到城市住宅小区，投诉不断，这是急需引起政府重视并认真加以解决的一个问题。更多居民认为，架空层的权益应该是归住宅小区全体业主享有。 　 

     一是从法律上讲，架空层不具有独立的区分所有权，权属应该归小区全体业主所有。从民法上看，作为建筑物区分所有权客体的物，必须具有特定的独立性。由于开放式的架空层仅仅是建筑物底层一定范围的单纯空间，是一个整体性的开放架空结构，其中的车位不具有十分确定的遮闭性，在构造上不同于单元房、杂物间和店面，而仅类似于零售市场的摊位或一般的建筑物屋面平台，它不能脱离建筑物整体不可分的结构而个别地、单独地存在，也不能进行实质性的分割独立，因此也就很难成为区分所有权的客体，不能专属于某个区分所有人所有。

    二是按照建设部和城市的城市规划管理技术规定，架空层不列入计算建筑容积率。架空层从其建筑技术规范标准来看，可分为层高2.2米以上和层高2.2米以下二种（一般以2.5米为界线）。层高2.2米以上的，一般要计算建筑面积，2.2米以下的，则不计算建筑面积，因此架空层与小区公共道路、中心花园、绿地一样也就不存在列入业主公摊建筑面积的问题。也就是说，架空层的面积不计入建筑总面积。房产机关在办理房产初始登记时，首先必须要明确计算容积率建筑物的建筑面积与相应宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额，还必须明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房产权，同时还要将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。因此就房产机关登记单独产权的角度来讲，架空层的面积没有实质登记意义，它与区分所有权人所拥有的房屋产权建筑面积在法律效果上不同，不能作为确定单独产权的基础依据。

    三是架空层是南方建筑技术设计中附属于整个建筑物的必然形成的结构，并不需要建筑开发商投入大量额外的资金进行建设，而作为住宅小区的配套设施，其目的也只是为满足该建筑物的区分所有权人公共停车之用，因而架空层车位的产权也就不能游离于住宅建筑物的产权而单独予以登记核发。