日前，富阳出台了《杭州市富阳区物业管理项目前期物业服务期间操作规范（试行）》，创新提出各小区成立业委会前将由物业小区联合管理委员会监督物业服务质量。

建设单位须通过招投标选聘  前期物业服务企业

据了解，建设单位在取得商品房预售许可证之前，将根据物业管理区域总建筑面积的多少，依法通过招投标等形式选聘物业服务企业进行前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。

根据《操作规范》，物业管理区域总建筑面积超过10万平方米的，采用公开招标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个、物业管理区域总建筑面积小于5万平方米的，经区住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

“前期物业服务合同期限至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。另有约定的，按照相关的法律法规执行。”富阳区住建局物管科负责人表示，为确保物业服务企业的管理质量，建设单位应在销售物业前，会同前期物业服务企业、项目所在地街道（乡镇）、社区共同制定临时管理规约，对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，以及物业管理区域环境卫生和秩序的管理、房屋外观的维护，业主的其他义务、违反临时管理规约应承担责任等事项依法作出约定。

组建物业小区联合管理委员会  监督物业服务质量

依据《操作规范》，今后每个小区都将组建前期物业管理期间联合管理委员会（以下简称联合管理委员会），由联合管理委员会来维护全体业主的合法权益。

富阳区住建局物管科相关负责人介绍，自交房之日起的6个月内，小区须在项目所在地街道（乡镇）和社区党组织的指导下，成立5至11人组成的联合管理委员会，成员由业主代表、街道（乡镇）社区代表、物业服务企业项目经理（主任）等组成；主任由街道（乡镇）或授其委托的社区代表担任，副主任由业主代表担任。其中，业主代表不少于联合管理委员会总人数的二分之一。

“联合管理委员会将履行业主意见建议征询、执行《临时管理规约》和业主法定同意事项、审核属于全体业主的物业管理用房及经营性收益的使用、监督和协助前期物业服务企业履行《前期物业服务合同》等工作。”

各小区物业经营性收支情况  将每年审计

在小区物业纠纷中，物业经营性收益纠纷也属于“高发”问题。对此，《操作规范》明确，《前期物业服务合同》备案前，建设单位、前期物业服务企业与属地社区要签订《前期物业经营性收益监管协议》，与《前期物业服务合同》一并备案。

待业委会成立后，再由业委会、物业服务企业与属地社区签订《物业经营性收益监管协议》。“为便于业主查阅小区物业经营性资金存贮及收支情况，物业服务企业应当书面授权银行及时向‘杭州市物业经营性收支信息平台’推送有关信息数据，包括账户基本信息、收支流水等。”富阳区住建局物管科相关负责人说，今后各小区物业经营性收支情况将每年审计，并报送属地社区，社区将建立经营性收支“一小区一档案”制度。审计工作由联合管理委员会或业主委员会组织实施。

此外，前期物业服务企业使用和经营小区物业管理用房时，应当取得项目所在地社区同意；成立联合管理委员会后，应当经联合管理委员会同意。除了组建联合管理委员会等，《操作规范》还有一大亮点，即在首届业委会成立时引入第三方公司服务机制，由第三方公司开展投票、跑票及制定相关文本等服务工作。首次业主大会的筹备经费由建设单位承担，经费标准为人民币80元/户（单个项目少于人民币2万元时，按2万元计），供筹备成立业主大会使用，多余部分由业主大会决定使用，筹备经费的使用应当经项目所在地社区同意。