杭州网讯 2007年，王先生向某房产公司购买了西湖边的预售商品房一套，总价为人民币1220万元，双方签订了《商品房买卖合同》，还签订《车位使用权转让合同》一份，购买地下车库一个。合同签订后，王先生支付了全部价款。

    按照《商品房买卖合同》，房产公司应当于2009年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给王先生。但2009年，公司却没有依约交付房屋。

    合同中约定：“出卖人逾期将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金”。所以王先生起诉至法院，要求被告向原告支付逾期交付违约金人民币221.43万元。

    但有两个问题成了案中的争议，一个是通知交房的时间，二是违约的赔偿金额。

    在庭审中，被告说，根据合同和被告通知的时间，被告已经在合同约定的最长延长时间内通知原告交房，因此没有违约行为，不需要赔偿。原告是找到房屋买卖的下家后才在2011年6月份收房，是其自己怠于行使权利，才造成损失。

    另外，被告认为，《商品房买卖合同》中就违约金的约定明显过高，而实际上，违约金应当结合实际情况来判定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案合同中“以交付房款日万分之十五”的违约金显然过高。所以法院同意参照讼争房屋同地段同类房屋的租金价格可以进行协商。

    王先生和房产公司对2011年6月实际收房的时间均无异议，但对2009年6月、10月被告有无通知可收房各执一词。最终，该房屋经司法鉴定，根据其租金损失，双方达成一致，将赔偿金额定为30万元。