板块价值分化也越来越明显
从成交整体情况看,板块的分化也越来越明显。从2014年上半年成交楼盘所属的板块看,滨江、城东新城、下沙、祥符和丁桥板块表现突出。在上半年成交的房源中,滨江总共成交住宅1832套,为板块成交冠军,占据上半年总销售量的21.9%,也是上半年唯一一个成交量突破1000套的板块。2014年上半年多个楼盘表现出色,水榭春天、春江彼岸、旭辉城、璞悦湾、之西湖成交量均在200套以上,集中在奥体和浦沿板块,这两个板块楼盘部分因为价格下调带动了成交。
从板块发展前景看,这五大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块。滨江在多年城市建设发展已见成效,系列商业配套跟进,已经成为杭州新兴城市居住的代表板块,且在房价下降的前提下,居住优势更为明显,加上周边企业的购买力支撑,滨江板块的热度一直居高不下。下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区,是近两年来杭州发展最快速的区域之一。城东新城作为次中心板块,在地段上拥有较大的优势,加上滨江、万科等品牌开发的开发推广,成为杭州主城新兴潜力板块之一。祥符板块紧依桥西板块,交通便捷,但售价却相对较低,同时万达广场的进驻,使区域热度再上一级。丁桥板块随着同协路的开通,交通优势更为明显,也使板块与市中心、钱江新城等区域的连接更加紧密,加上其售价相对较低,一直保持较高的性价比,因此,板块的受欢迎度也越来越高。
透明售房市场研究院院长方张接认为,就住宅而言,奥体博览城板块赚足眼球。根据透明售房研究院的数据,主城区住宅成交前四名中有3个是奥体板块的,这三大前锋分别是绿地旭辉城、龙湖春江彼岸、莱蒙水榭春天。这足够说明,板块自身的成长依然是楼盘价值最大的支撑,这一如六七年前的申花板块、三四年前的桥西板块、两三年前的万达广场板块,一个快速成长中的板块对于楼盘的拉动力是非常巨大的。如果在这个基础上楼盘能够价格再低开一点或者让利一点点,那就不红都不行了。一句话,板块价值是土壤,楼市才是盛开的鲜花。
对下半年行情业内普遍看淡
既然上半年形势不好,那么下半年会不会好一些?很多人都带着这样的期待。可情况依然不容乐观。
下半年随着大量外来、本地品牌开发商新楼盘的启动,预示着杭州刚需产品将继续迎来“大批量、多批次”的大供应紧密期,这意味着开发商的单次开盘在蓄客时间缩短的情况下,蓄客基数扩大,从而蓄客的难度有所增加,这也在一方面加剧了竞争的激烈度。
合创机构总经理毕明辉认为:“下半年的情况可能会更加严峻。”
他表示,基于下半年供求态势未发生根本变化,且供过于求的态势更为明显,从下半年的发展态势看,如果政策面没有发生很大变化,在整体购房者信心得不到恢复的情况下,整体楼市的发展将延续下行态势,且下行走势将更为明显,量价齐跌的走势还将进一步延续。
另外,从价格发展上看,进入下半年后,价格震荡将进一步加剧,将从个别楼盘、小部分板块发展到全杭州全方位的降价,从广度和深度上都将进一步呈现,不排除部分板块出现大幅下降的可能,低于“成本价”销售或将成为一个普遍的形式,在价格下行态势中,抢夺有限的需求,提升成交量和回收资金成为关键。
而从成交量看,虽然上半年成交量已经跌至5年低谷,但从目前形式看,在价格没有整体调整到位、楼市信心难以恢复的情况下看,成交量还将继续下调,在更低谷的水平运行一段时间后,随着价格调整到位,在低价的刺激下,或将出现新一轮反弹,成交量也会有所恢复,因此下半年的楼市发展或将延续量降价跌——价跌量升——量升价稳的发展轨迹。
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