近年来，随着杭州城市化的快速推进，城郊结合部农村地区撤村建居步伐明显加快，以安置当地农转居居民为主的拆迁安置小区数量和规模快速增加，农转居居民的居住和生活方式面临着接轨城市、融入城市的根本性转变。但是，由于撤村建居拆迁安置小区在居民构成和生活方式、住房性质和住房取得等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运作机制和管理水平等方面也存在着一些突出问题，已成为社会管理的难点和盲点。建立健全安置小区的物业管理体制和长效管理机制，提高物业管理水平，是一项事关城市化成败、事关在这些地区加强和创新社会管理、事关当地长远稳定发展的基础性工程。为此，我们以江干区闸弄口地区农转居拆迁安置房小区为例进行深入调查研究，经思考分析，提出以下意见和建议。

    一、撤村建居小区物业管理现状

    江干区闸弄口地区已建成并投入使用农转居拆迁安置房小区9个，涉及3个撤村建居的社区。与新建普通商品房小区相比，从外表看基本上没有差别，但是，有两个特点是十分鲜明的：一是管理功能不明晰。这些小区所在的社区大多是原行政村撤村建居后就地组建的社区，居民与社区的联系，不仅有行政社会事务，更重要的是与村级集体经济高度关联。二是出租比例较高。由于“农转非”居民安置公寓基本上按人均50—55平方米标准安置（独生子女按两人标准计算安置面积），三口之家就可按优惠价格分到2-3套房，除一套自住外，其余大多用于出租，因此撤村建居小区出租房比例高也是区别于其它住宅小区的一大特点。

    撤村建居小区物业管理主要呈现两种模式，一是采取专业化物业管理模式，二是采取社区自管的管理模式。其中社区自管的撤村建居小区也采取了部分管理外包的形式，如：保洁外包、绿化养护外包等形式。

    从物业管理费收缴情况来看，相对于商品房小区，这些小区的物业管理收费标准较低，但比老旧小区准物业管理收费要高。经过调查了解，这些小区的物业收费普遍在0.2—0.8元/平方米。现杭州商品房的物业费普遍在1.2元/平方米以上。社区准物业管理的收费标准是0.15元/平方米，可上浮20%。从物业管理费收取方式看，由专业物业管理的小区物业费基本都由原集体经济组织支付，由社区自管的物业也基本实行不收费或以极低的收费来维持现状。

    二、撤村建居小区物业管理中存在的问题

    （一）管理压力大

    与商品房小区相比，撤村建居小区的秩序和环境卫生面貌有很大的差距，物业公司在管理时，往往会遇到很大的阻力，甚至会遭到居民的围攻。究其原因，关键还是因为农转居居民思想观念没有随着居住型态的转变而同步转变，生活方式未能接轨城市生活。另外，由于撤村建居小区出租房屋较多，集聚了大量的流动人口，这也给小区管理带来了很大的难度。

    （二）社会关注少

    由于撤村建居小区是一个新鲜事物，再加上管理问题本身就是一项软性工作、长线工作，只要不发生大的矛盾和问题，就很难引起关注，所以其管理问题尚未得到有关各方的高度重视，各级政府和有关部门尚未把它摆上重要议事日程，缺少深入的调查研究，导致物业公司在小区管理中孤立无援。

    （三）可持续性差

    撤村建居的小区物业管理费通常是由原社区的集体经济组织统一支付，没有传统意义上的物业管理费收缴难的问题。但是，长此以往，农转居居民就会对自身花钱买服务的义务缺少认识，没有支付物业管理费的概念。这将对今后撤村建居小区物业管理的长远顺利运行带来很大的隐患。一旦集体经济组织服务改革进一步深化，或者发展出现重大问题无力承担支付时，小区物业费将没有着落，小区物管也将陷入瘫痪状态。

    （四）引导激励少

    虽然撤村建居小区的硬件与商品房小区没有多大区别，但其性质毕竟较为特殊，既不同于新建商品房小区，也有别于老旧住宅小区。然而，从政府层面来讲，到目前为止，关于撤村建居小区物业管理没有出台任何政策，缺少引导激励。从社区层面来讲，除了承担支付物业费外，也没有从集体经济政策、利益分配安排等方面激励和引导农转居居民改变自己的生活方式，接轨城市生活，接受物业管理服务，规范和提升撤村建居小区物业管理十分艰难。

    三、加强和改进撤村建居小区物业管理的对策和建议

    （一）提高重视程度

    搞好撤村建居小区物业管理，是事关农转居居民生活方式转变的基础性工作，也是在这些地区加强和创新社会管理的重要内容。因此，各有关部门要切实深化对这项工作的认识，提高重视程度，加强调查研究，系统分析思考，整体谋划推进。特别是要加强对这些小区所在的街镇和社区的教育宣传力度，推动他们切实转变思想观念，加大工作重视和投入力度。

    （二）加大支持力度

    一是出台扶持政策。要把引导撤村建居小区实行专业化物业管理的要求落实到小区建设、管理的各个环节，并从政策上予以引导和支持，比如可以考虑从优化小区规划、提高公建配套等方面对承诺实行专业化物业管理的撤村建居小区予以适当的倾斜。对个别集体经济和居民群众确实比较困难的小区，也应该允许其实施社区准物业管理，享受相应的各项政策。

    二是实行考核评比。要把撤村建居小区物业管理工作纳入对相关部门和所在街镇、所在社区的综合考评内容，并建立单独的考核评比制度，定期进行督查，及时予以通报，并按以奖代拨的办法，分等次、大力度地对所在社区予以表彰奖励。

    三是提供管理支撑。一方面，主管部门要及时总结经验，定期组织交流，推广好的做法，加强业务指导；另一方面，宣传、城管、执法、交警、工商、消防等职能部门要开展形式多样的宣传教育活动，并切实做好后盾支撑，支持社区、物业公司开展小区管理和专项整治工作，纠正各类违章行为和不文明习惯。

    四是选准物管公司。与一般的商品房小区相比，撤村建居小区物业管理因为居住对象的不同，有其特殊性。其物管公司不仅要有比较高的专业管理服务水平，而且还要善于宣传引导，善于做农转居居民的思想工作。所以，主管部门要建立撤村建居小区优秀物管公司名录库，定期进行调整，帮助所在社区选好选准物管公司。

    （三）引导激励群众

    一是搞好社区激励。社区要充分发挥自身优势，激励引导群众转变生活方式，克服原有陋习，接受物业管理，融入城市生活。一方面，可以将居民群众在小区生活中的表现与集体经济利益分配、“五好家庭”评比等活动挂钩；另一方面，要开展一些旨在规范居民小区行为的专题性的评比活动，如文明祭祀悼念等，配套相应的先进奖励办法和利益调动机制，逐步引导大家形成文明健康的生活习惯。

    二是逐步实现自觉交费。要改变目前集体经济全额承担支付物业费的状况，改由居民自己交费、集体经济贴补的办法，并且逐年降低贴补比例，配套相应的激励机制，不断增强居民花钱购买服务的意识，从而为撤村建居小区物业管理长久可持续运行打下坚实的基础。对确实困难的居民，要实行物业管理费减免优惠政策。

    三是加大就业帮扶力度。目前，由于房屋出租收益、集体经济分红等利益较为可观，许多农转居居民就业意愿不强，就业要求不切实际，很多人都待在家里不愿就业，这也直接影响了其生活观念、生活方式的转变。因此，必须加强宣传教育，建立起利益导向机制，加大就业帮扶力度，让其在就业中接受环境的影响，以生产方式的转变推动生活方式的转变，从而为撤村建居小区物业管理打下良好的群众思想基础。