近年来，我市的老旧小区存在着安全、停车以及维修等方面的问题，很大程度上制约着城市的发展。为打造现代化的都市，杭州市政府针对老旧小区的状况，在2008年启动了“住宅小区综合管理三年行动计划”，旨在解决老旧小区的物业管理问题。为加强社会管理及其创新，进一步探索老旧小区的物业管理模式，对破解老旧小区管理难提九点建议。

    1.物业管理模式的选择由小社区与居民共同决定。各小区应该根据自身特点，广泛听取居民意见，决定物业管理的模式。

    2.鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理。政府可以给管理老旧小区的物业公司一些优惠政策，通过适当减少他们的成本，来增强正规物业进驻老旧小区的兴趣。即使服务标准比高档小区低一些，老旧小区也能享受专业的物业管理，促使居民心甘情愿地接受正规的物业管理。

    3.采取多种方法以保证物业费的收取。一是实行一些节约成本的方法。如：保安、保洁大多数都是招聘小区里的下岗人员，这些岗位政府都是有补贴的，人员工资成本没有想象的那么高。管理好停车费的收入，这部分收入是很稳定的。二是困难户不妨减免物管费。一些老小区里确实有一些生活相当困难的住户存在，应当酌情减免他的物管费。三是保证让居民感觉到超值。正规的物业公司，都觉得老小区是烫手山芋，不愿意接手，有些老旧小区甚至是由政府补贴一部分经费，还是找不到“婆家”，主要原因是物业公司觉得老旧小区的物业管理费难收。但是如果物业公司提供的服务够热心够贴心够尽心，住户对物业的服务满意了，真正的从物业的服务中享受到了好处，就不会欠缴或者逃缴物业管理费了。充分发挥人的作用，社区可以楼道为单位，每个楼道选举一位邻里关系比较好，人头熟又热心的人担任楼道长，一般楼道灯坏了或者是公共设施产生的费用都是由楼道长负责收缴，住户都比较合作的，工作做得好，居民都是看在眼里的，无理取闹的人毕竟是少数。或者试点采用捆绑式收缴，比如把物业费跟水费、电费、有线电视捆绑在一起，现在大多数小区都是一户一表了，各个业主之间彼此的生活影响比较小。四是合理使用物业费，并能定期公开物业费的使用情况，使居民交费能心甘情愿。

    4.对老旧小区基础设施进行改造。老旧小区在建设之初规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、老旧小区房屋使用年限较长等等。要加强老旧小区物业管理，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，同时物改工程的质量需要加强管理与监督。

    5．建老小区物业管理配套用房。老旧小区实行准物业管理首先相关配套要跟上，比如物业管理配套用房。在新建住宅小区里物业管理配套用房的经营性收入是归全体业主共同所有，并作为小区设施设备的维护、维修资金。这部分资金收缴相对容易，如果有这笔收入，老旧小区的一些日常支出就能平衡了，问题是现在老旧小区里物业管理用房配建都是不足的，有的甚至没有，按照就近规划的原则，在有规划用地的地方统一新建一批物业配套用房，其经营收入补充老旧小区物业管理费用的不足。

    6.重点解决小区突出的停车难问题。一是进行道路改造、适当拓宽小区道路，以尽量增加停车位。二是实行小区道路单向行驶，避免拥堵产生。三是清理小区停车库的违规出租问题。四是合理使用小区内公共场地，如学校，当然使用前必须有细致、可行的政策。五是处理好小区外的公用泊车位的收费与管理问题。六是对停车收费、使用情况公开透明化。此外我们还可以规划在一些学校操场下建立地下的车库或者立体车库，以根本解决停车难问题。

    7.解决安全问题。一是无论是小区采取的是哪一种物业管理模式，对小区的保安人员都应该加强职业素养的培养，并制定合理的考核机制。二是增加小区的监控设施，并对设施进行定期检查。三是加强夜间、小区偏僻地带、监控盲点的人工巡逻。此外，对居民安全意识的培养也很有必要。

    8.加强小区自治管理队伍的建设，提升物业管理整体水平。组建与加强小区自治队伍的建设，既可以解决一部分下岗待业人员的就业问题，又可以及时做好房屋的维修工作，以提升小区的整体物业水平。

    9．关怀社区工作人员。社区工作人员的辛勤工作，是创造和谐社区的保证，应该适当提高他们的工作环境与待遇，以提高他们的积极性。