5月9日：如何构建公租房退出机制？

前期回顾

解说：今年杭州将进入公共租赁房大批量配租阶段。青年职工为什么会成为公租房的主要保障对象？

张勇翔（青年职工）：我既没有条件去拼爹，我也不愿意去坑爹。

解说：面对在杭青年职工的大量需求，公租房如何加快建设步伐？

李金珊（浙江大学）：政府充其量只能是鼓励它，卷入太多的话，我觉得政府跟市场又搅不开了。

解说：如何构建公租房退出机制，《我们圆桌会》今晚讨论。

主持人张平：好，这里是《我们圆桌会》，各位好，我是张平。在昨天节目当中，我们谈到了从今年开始，咱们杭州推出了1800套的公共租赁房向年轻人开放。可以说从今年开始，咱们杭州进入了公共租赁房的配租时代。这些公租房面世以后，如何使它能够运作、有序的运作起来、流动起来，如何建立一个完善的退出机制，这就是我们今天，要讨论的主题，那么在节目开始之前，我们还是先来认识一下嘉宾。

嘉宾介绍：市房管局公租房建设管理中心主任冯晶；市建委拆迁安置房建设管理中心建管处副处长陈美丽；浙江大学公共管理学院教授李金珊；浙江铁诚律师事务所律师孙奕；团市委青工部副部长周骆斌；青年职工袁小涛、张勇翔、孟巧玲、李树波。

主持人张平：我们都知道公租房，是三年前开始推出的。那么在三年当中来，就是有不少的年轻朋友已经受惠于这样的公租房了。那么他们现在生活的情况怎么样，我们来看一段片子。

VTR

解说：2012年5月5日，对于杭州姑娘余杭丹来说，是终身难忘的日子。她和丈夫姜峰选择了在这一天结婚。与其他新婚夫妇不同的是，他们俩的婚房是一套公租房。

余杭丹（公租房租户）：这个公共租赁房，一个租金也便宜，地方也不错，都是新的房子，我们觉得挺好的，然后觉得把它作为新房的话，也挺好的。

解说：这是一套两室一厅的房子，位于丁桥的联合新苑，这里是杭州规模较大的，公租房项目地块，从2011年2月份开始，到现在陆续有700多户家庭入住，来自衢州江山的王秀华一家，在丁桥的公租房里，已经住了一年多了，从刚住进来的不习惯，到现在把这里当成了家，王秀华感慨，总算在杭州稳定下来了。

王秀华（公租房租户）：到外面工作一天很累了，走到这边来感觉回到家，还是挺舒服的。

解说：虽然在武林门上门，每天来回近四个小时的距离，让她有点吃不消，但是相比以前的租房，这里安静的小区环境，便宜的租金，王秀华还是感到非常幸福。

王秀华（公租房租户）：这边联合新苑舒服，还羡慕我们这些人，申请到公租房。

解说：像王秀华一样，入住丁桥联合新苑的，主要以刚毕业的大学生，创业人员和城市中，低收入群体这两个夹心层为主，一个月13元每平方米的租金，极大地减轻了他们的生活成本。

公租房租户：可以满意一些，住进来以后给我后面，现在还没有买房的，我可以推荐过来。

解说：采访中记者还了解到，多数入住者表示，他们暂时还都没有购买房屋的计划。由于入住时间还不长，至于搬离的问题，他们也没有更多考虑。按照有关规定，公共租赁住房租赁期限为三年，期满后经重新申请审核，符合条件的承租人可以续租。除城镇户籍中等偏下，收入住房困难家庭外，承租人的承租期累计，不得超过两个租赁期限。

主持人张平：好，这就是目前在这个公租房里面幸福生活的这批年轻人。我知道在我们今天在座这个嘉宾当中孟巧玲是吧，你就是住在这样的公租房里，多长时间了？

孟巧玲（青年职工）：已经一年的时间了。

主持人张平：一年时间，你是在哪个区域？

孟巧玲（青年职工）：我在联合新苑。

主持人张平：住得怎么样感觉？

孟巧玲（青年职工）：住的感觉也挺好的，有一个家的感觉。因为以前租房子怎么说呢，不是那么稳定吧。如果说是租农居房的话，人员比较杂乱。如果说是租那种商品房的话，租金实在太贵了。所以在公租房里面，感觉有家的感觉了，比较稳定了是吧。

主持人张平：确实是挺稳定的。我们刚才说了，刚才也看到片子里面很多年轻人都是非常的很满意，包括一对新婚的小年轻举行了婚礼。我们刚才也说，这些公租房批量的出现以后，可能有一个很重大的问题，就是一个完善的退出机构，怎么样使它能够流动起来，能够保障更多的年轻人，能够享受这样的待遇？之前我们在网络上，也进行了一个了解，我们现在有请网络观察员，给我们汇总一下，网友对这样的一个机制的建立，或者对管理这方面的工作，他们有些什么样的看法。

网络观察员：好的，主持人。公租房作为一种社会资源，如何防止老赖的出现，网友们都特别给力，出了不少招，一起来听一听。网友“呼风唤雨”说，防止老赖出现，首先要做好理念和教育的引导，只要把这当作是事关，自身诚信的大事，相信这个问题，就不会特别突出了。“萝卜白菜”认为，公租房刚开始实行，一定要把闸口管好，什么样的条件可以进入，进入后如何退出，不交租金应该如何处置，这要有明确且严格的规定，否则闸口管不好后患无穷了。“金银花”认为，必须要为公租房退出机制立法，比如说随着时间的推移，对于承租人的经济收入，房屋是否空置等，都要有一定人性化的监控。网友“背包游天涯”人认为，应该把公租房标准，与经适房的标准相互衔接，只要符合条件申请者，可以灵活的转换，这样就不会有人故意，占着公租房不走了。好了，我这里情况就是这些。

主持人张平：这就是网络观察员，我们网友的一些意见，那么目前对于这批房子的，退出机制，我们目前是怎么样的，有一个制度的吗？

冯晶（市房管局）：前两年试点推出，从实践中尽管还没有碰到，但是保障房的退出，实际上也是一个全国性的难题。所以我们在去年年底，起草了公租房的暂行办法里面，也是从五个方面做了规定，规范确保退房，可以说是五管齐下。第一个就是经济的手段，就是如果应退出不退出的话，那么从次月起，按照标准租金的三倍收取租金。第二个当然就是法律手段，要求法院来执行。第三个手段是一个诚信的手段，就是如果有应退出未退出行为的，可以抄送同级人民银行，包括市级的联合征信机构，记录他本人的征信档案。第四个是一个媒体的手段，也就是说对于这样一些，应该退出没退出的人，我们有一个权利，就是在媒体上进行一个曝光，进行一个公示。还有一个行政手段，也就是说他如果是，本人通过单位的，我们把这个情况抄送单位，要求进行处理还有一个就是这个办法，也是这条规定是从全国目前来看还是没有先例的，就是引入司法公证的手段。所以我们去年年底的试点推出，每一份合同都是由公证处参与的，进行合同公证，一旦有纠纷的话，可能进入司法程序的话，效率上也好，可能更高一些。

分提要

解说：杭州从五个方面来规范公租房的退出机制，为什么要设立退出机制？

冯晶（市房管局）：公租房的本意就是解决一个阶段性的、过渡性的（住房问题）。

李金珊（浙江大学）：不能说因为我没有本事我就要一直住下去，妨碍了别人享受。

解说：对于这样的推出规定，大家又有什么样的观点？

张勇翔（青年职工）：不是年限短不短，这个年限觉得没有必要。

解说：如何建立公租房的退出机制，《我们圆桌会》继续讨论。

主持人张平：我们整个这样一个标准是什么，比如说小张他申请了公租房了，一般公租房我们能够要求，他住多少年，或者他什么时候该要退出了，你不能再住了，这些标准有些什么样的标准呢？

冯晶（市房管局）：按照刚才电视片里的介绍，就是租期是三年一个租期，那么如果是新一届，大学生创业园连续两个租金。如果是本地的中低收入的，只要符合条件，可以一次承租公租房，这个也是为了保障，房源能够更加有效的利用。

李金珊（浙江大学）：现阶段是合理的，因为我们供不应求。像在国外公租房，它是可以一直住下去的，国外像我们原来读书的时候，有一些同学后来他没有回来，其实一直住到现在住着公租房，一直住到现在，因为他有这个量。而且本身随着年纪大了，然后你家庭人口多了，你收入高了，其实给你住你都不住。到了那个时候，实际上基本上是属于这种状况。但是现在杭州市，规定这样两期六年，它有它的合理的定位。因为现在等房子的年轻人太多了，现实情况，如果是后面，供应量大了以后，也许它这个条例就会改变。

主持人张平：所以说整个退出的机制一套完善的退出机制，让它流动起来，这个可能是对它的管理是很重要的一个环节。刚才我们冯处他讲了，我们目前暂定的几个，五个，五管齐下，你们觉得怎么样？

孙奕（律师）：首先我们要注意的，杭州市出台这个政策，是走在全国之先河。将来我们国家上升到立法的层面，杭州市作出必要的贡献。但是困惑就在于，目前还不是法律，还是一个文件，也就是说在我们法律这个角度，它是不具备这个法律的约束，它是一个政策性的调控。刚才冯处他讲到了五管齐下。第一个经济，经济我认为按照双方合同的约束，政府租房它也是一个民事主体，没有关系，没有问题双方约束。第二点是法律，这个法律层面的话我认为，这个是基于双方的合同约束，也就是说政府在把房子，租给租客的时候，合同必须要非常的详细和完善。因为到目前这个法律没有健全，这个立法没上升到立法高度的时候，必须要依照我们的合同法，来对它这个合同，这个租赁行为进行一个约束。如果说我合同上约定不明，或者约定不合理的话，势必会给任何一方，造成不必要的一些损失。法律文书要特别的详尽，我们的合同必须要，合同必须要尽善尽美。那么还有一个最大的问题就是说，在这个实施细则解释里面，它有条申请法院强制执行，很多人他会利用一些法律的空子，他会拖延时间，他会利用诉讼的技巧去拖延时间，我利用诉讼一审二审再审，或者是怎么样，通过法院执行，他可以延长一年或两年，这么一个时间，然后这个势必会造成其他的一些不公平。很多人也许还在等房子的时候，这个房子就没有了，所以这个问题，我觉得还是要好好的探讨一下。

主持人张平：好，张勇翔你刚才有什么。

张勇翔（青年职工）：对于我们来说，就是如果有年限的话，它就区别于一个多少的问题了。

主持人张平：就是不稳定。

张勇翔（青年职工）：对不稳定，不稳定也就意味着，比如说我自己租的房子，住在农民家里，首先我不会去装修它，它只是我一个落脚的地方，我随时都想办法要搬出去，然后它不会有一个家的感觉。其实像我们这样，年轻气盛的人，要有一个很好的监管，不管是媒体还是舆论，有个很好的监管了，自然而然当我们外面，买好房子的时候，自然而然我们就不得不离开这里，这是很正常的，也是理所应当的。也不会去为了这样有空间，就占用一部分资源，所以我觉得这个年限还是。

主持人张平：这个年限短了点。

张勇翔（青年职工）：不是年限短不短，是这个年限觉得没有必要。

李金珊（浙江大学）：这六年实际上你进去了以后，说是三年，后面那个可能就是，你履行一下手续，是一个自动延的问题，条件如果符合的话。

冯晶（市房管局）：我们也要重新审过一下。

李金珊（浙江大学）：另外租房子，就等于让他重新审一下，如果他认为符合，其实我觉得对年轻人创业来说，六年应该是可以了，但是对于大学生来说，六年够了。

冯晶（市房管局）：要有这个信心，六年之后应该能够。

李金珊（浙江大学）：给你住都不要住了。

冯晶（市房管局）：至少是应该能够租，市场的商品房，这点信心要有的。

主持人张平：张勇翔他提出来，他认为不要设限，他就认为设限没必要，我们现在就想搞清楚，我们为什么要做这么。一个退出机构，这个退出机构，对于管理这个公租房，它有什么样的意义和价值，我觉得这个是，马上要说清楚。

冯晶（市房管局）：第一个就是立足于现阶段的一个现实情况，因为供小于求吧，供不应求吧这个情况。所以让更多人能够享受到规定这样的限制。第二这个公租房的本意，就是解决一个阶段性过度性，而不是一个永久性的，所以需要设限。第三个也可能考虑到，政策操作当中的公平性的问题，主要概括起来这么几个原因。

主持人张平：所以李教授你们都认为，这个退出机制，这个设限是必要的。

李金珊（浙江大学）：至少在现阶段的中国是必要的。因为像这种退出机制这一块它在国外不太强调，尤其在欧洲国家不太强调，它本身就是给那些低收入者，是一种类似像社会保障一样的东西，所以它不存在，设限其实是一种形式。就像张勇翔刚刚讲的，有本事的人可能两年三年以后，就走掉了。但是设限可能还是必要，因为你享受了这一个，可能还有一大批人在等着要享受。不能说因为我没有本事，然后我再一直住下去，妨碍了别人享受。设限它是一种公平，它是一种平等，所以我觉得这个在现阶段的，中国肯定是必要的。

主持人张平：其实从另外一个角度讲，设限也是一种推动力，促使你去创业去拼搏去努力。

孙奕（律师）：不要把公租房看作是，自己的安乐窝，它只是一个暂时给你，居住创业的平台、居住的平台。

分提要

解说：对公租房的退出机制国外是怎么做的？对我们又有什么样的启事？

冯晶（市房管局）：最直接的一个方法应该是立法。

李金珊（浙江大学）：我们需要有一个学前教育。

解说：我们如何衡量承租人已经不符合条件？标准又有哪些？

李金珊（浙江大学）：关键就是你有没有及时的提醒系统。

冯晶（市房管局）：现在我们能做到年审制。

解说：如何建立公租房退出机制，《我们圆桌会》继续讨论。

主持人张平：好，广告回来，接着我们刚才这个话题。刚才说了对于公共租赁房的管理在国内可能目前还是一个问题，因为它是一个新事物，但是在国外发达国家，他们有一整套这样的管理办法，有请信息小灵通给我们介绍一下国外的一些做法。

小灵通：好的，主持人，公共租赁房的推出管理，在我国香港以及一些发达国家，都有比较成熟的运作方式，最主要的措施就是出台规定满足不同阶层居民家庭的保障需求，我们一块来看一下。首先在香港申请在公屋，也就是公租房居住期，满十年以后，租户每两年申报，家庭收入及资产，如果不申报资产，或者是家庭收入及资产的净值，超过了这个限额的，则需缴纳双倍的租金，并于一年内必须迁出。2004年香港还专门成立了打击滥用公屋资源的特遣队，严惩弄虚作假者。我们再来看一下日本，在日本有一种类似于公租房的，公营住宅，20世纪50年代，先后制定了一系列的规定，享受公营住宅租金优惠的租户，当收入超过基准时，租金就会增加，若连续居住三年以上，则要累进继租，连续租住五年以上，就必须买下该住宅。在英国和美国，当地则把公租房的退出机制，及产权转移结合在一起。在英国有一种共有产权的保障性住房，由政府直接投资建设，公营对象是低收入家庭，购买者可以先取得房屋的部分产权，没有取得产权的部分，就来缴纳租金，在收入增加以后，必须要买下整套的住房，政府再用这些租金，再去建房子。而在美国公民，如果要将廉租房，转化为共有的产权房，则需要缴纳一笔租户安置房。好的，主持人，我这里的情况就是这样。

主持人张平：好，这是香港地区和国外的一些做法，我听下来条件还挺严苛的。比如我住了五年以上，我就要买下这个房子了，他有这样的要求。目前对这些年轻人要求住三年，如果条件允许还可以再住三年，保证他住六年，已经很宽泛了，没有说要你一定要买下这个房子。这个条件在实践当中，有遇到过什么问题吗？

冯晶（市房管局）：也遇到一些退租的问题，包括不缴租金的问题，包括擅自转租的问题。

李金珊（浙江大学）：原来这些都是针对本地人的，就是不交租金擅自转租。

冯晶（市房管局）：包括该退未退出的情况都有

主持人张平：都存在。

冯晶（市房管局）：我建议这几项措施，最直接的一个方法，应该是立法，最直接的方法，最根本的一个解决方法是，完善社会的诚信体系。

李金珊（浙江大学）：我刚才就在想，你不是一个季度摇一次号嘛，摇出来了要住进去的这些人，他首先要签合同。我觉得我们需要有一个学前教育，也就是你所有要住进来的人，要签合同的人，集中起来做一个培训，合同培训就是每一个合同的条款要跟他解释清楚，这样首先让他们有一个，你住进去了以后，你必须要做什么东西，你现在有这个权力了，但是你必须要承担什么义务，因为你学前教育搞好了以后，后面会轻松你那个很多的。

冯晶（市房管局）：也是很好的一个建议。

孙奕（律师）：李老师你这个学前教育，在法律上叫教育作为。

李金珊（浙江大学）：我觉得教育的作用比执行的作用要重要很多，我是搞教育的。

李树波（青年职工）：李教师你说学前教育很重要，但是更重要的是他得知道，他要承受多大的后果，这个后果有震慑力。

李金珊（浙江大学）：这个也必须在学前教育里告诉他。

李树波（青年职工）：问题就是我们没有后果，那是他的事。

冯晶（市房管局）：后果就是要立法，没有立法一些措施是不能够解决。

孙奕（律师）：没有立法还有办法可以解决，既然有合同法，我把我所有的制约性条款，严格性条款放在合同里面，我在合同里面约束他。

主持人张平：李树波的的意思是成本太低了，我违反了怎么样，我在里面就住着，我不搬出去又怎么样。

李树波（青年职工）：我觉得从合同法角度来讲，它的违法成本还是很低，最多就是经济上的问题。

孙奕（律师）：如果合同里面写，依照《中华人民共和国住房保障法》或者什么办法约定，这样这个合同就严谨了。

李树波（青年职工）：也就是说更多的他可能都是经济关系，都是民事上的处罚而已，更多不会追究刑事上的处罚。

孙奕（律师）：首先租赁本身是一个民事行为，就算是政府也是代表民事主体。

李树波（青年职工）：但是他赖着这个公租房不退出，其实侵害的是公共资源。

冯晶（市房管局）：我倒觉得小李说的这个方向是值得思考的。因为公共租赁房，就像李老师昨天刚刚说的，是一个公共资源，他侵占了公共资源，侵占可以侵占所有权，也可以侵占使用权。侵占公共资源之后，我们现在只能是双方合同，合同法之外，民法之外还有行政方面，最严是刑法方面，可以作为一个方向探讨。

孙奕（律师）：这样做不光是立一门法，还要修改很多的法，这就是配套。

李金珊（浙江大学）：这个路走起来会比较长一点，但是路再长也一定要走。

张勇翔（青年职工）：我有一个问题，现在我们了解到，它的一个制度的规范，处罚大概我们从合同里面，能够知道怎么处罚了。有一个问题我们怎么样，能够及时的了解到，他已经不符合这个条件，他应该搬出去了？

冯晶（市房管局）：我们现在准入是七个部门联手，包括你本人申报，用人单位审核，或者没有用人单位街道审核，这些公示是肯定的，第二次公示在我们市级层面，主流媒体杭报上进行公示，然后七个部门联手，包括公积金部门，包括财政部门，纳税记录公积金记录，包括车辆部门工商部门，总共七个部门，现在我们能做的年审制，因为考虑到成本，你不能每个月每天去审核他，那这个成本肯定不行。

张勇翔（青年职工）：这个政府来监管市民，有没有一种可能，让市民去监管市民，或者第三方监管市民？

孙奕（律师）：这个在操作过程中会比较难，而且往往有失公平，相当于以前的举报。

李金珊（浙江大学）：举报是最糟糕的事。

主持人张平：目前来看怎么样完善管理机制，确实还有很多的工作要做。

李树波（青年职工）：三年之内他的收入已经倍数增长了？

孙奕（律师）：合同里有规定，哪怕不到期限一定要退出，这个合同里有规定

主持人张平：关于退出好象有非常多的规定。比如说采取隐瞒事实，谎报骗租这是一个方面退出的，还有一个就是累计6个月以上，都没有去居住的要退出的，还有6个月以上，他不缴纳租金的，还有擅自将房子进行转租，出借给其他人住的，这也要退出的，还有就是擅自改变房屋结构，或装修的就是不能够，自己去装修它。像这个规定我想问一下孟巧玲，就是你在租房子的时候，这些你都知道吗，有没有人跟你宣传过这些知识？

孟巧玲（青年职工）：这些我不是特别的清楚。

主持人张平：她住了一年多都不清楚，说明这个学前教育很重要，租前教育很重要，你当时租了这个房子的时候，有没有什么了解？

孟巧玲（青年职工）：这个我是了解的，但不是所有的都清楚，我是了解一部分的。另外一个我想说一下，我们不是创业的，我们是工薪阶层的，过了六年之后，如果说延期之后，买商品房可能还达不到那个标准，可不可以像刚才小灵通说的一样，按照经济适用房的标准，然后买下来，五年以后就买断。

冯晶（市房管局）：有些城市公共租赁房是，一定期限之后出售，有这个规定，比如说重庆。杭州目前公租房规定，还是只租不售。但是如果你符合期限之后，符合其他类型，因为其他类型保障房，包括廉租房公租房在建，你如果符合保障房条件，可以选择另外一批。

孟巧玲（青年职工）：像这样子的话，就省得搬家了，我在这边住了也都装修过了。

冯晶（市房管局）：目前规定还是只租不售。

主持人张平：可能到一定的量上来以后也许，要重新再布置过了，政策会再做调整。小孟说的是六年以后的事情，我们今天说的主要是保障管理方面的机制、退出机制这方面，这当然是非常重要的。但是目前来说，对很多年轻人来说，最重要的是赶紧把这个信息，新的房源1800套的房源和一些政策信息赶紧告诉大家，让大家知道有这么回事，我们可以来申领。比如说像今天在座的几位年轻人，他们都不知道，这么好的一个消息，我觉得这个是不是当前，急需要做的一个工作。

冯晶（市房管局）：对，扩大政策的宣传面，符合公租房条件的，从今年开始明年后年，接下去能够主动踊跃地申请公共租赁房。

主持人张平：好的， 如果我要申请的话，我到哪里去申请？

冯晶（市房管局）：具体的6月份开始，再杭报也好、电视台也好，网站也好都会发布受理公告。

主持人张平：我们的网站是房管局的网站吗？

冯晶（市房管局）：房产信息网，包括《杭州日报》。

主持人张平：好的，你们在座几位，都听清楚了吗？我就希望你们回去，赶紧把这个消息，赶紧传输给你们那些同伴们。我觉得这个对于杭州市年轻人来说，是一个非常好的消息。《我们圆桌会》这两期节目也是想把这个信息及时的告诉大家。大家抓住这个机会，能够解决我们的住房问题。好，由于时间关系，咱们今天话题聊到这，谢谢各位嘉宾，也谢谢电视机前观众朋友们。特别是年轻朋友们，赶紧抓紧时机，6月份到房管局，把这个消息打听清楚，再见。