分提要1

郁明（杭州市人大代表）：召集难，召开难。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：普遍的民主意识，参与意识还不够强。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：可以制度上，换一个角度去设计。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：我通知到了，你不来参加就视为同意。

郁明（杭州市人大代表）：但是这个条款不行，我是反对的，不能参加的 不知道的人，你就给他利用起来。

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主持人郑煜：从这个事情我们看到，召集难，表决也难，从这里面大家看看，这个里面到底说明一个问题，它难到底难在哪里，难道这个东西就是很难召集的吗？

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：简单从人数上来说，现在小区都有几千个人，召集大家汇在一起在哪个地方开会，这个条件上就很难允许，这个是一个。

郁明（杭州市人大代表）：还有召集人。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：召集人是业主委员会。

郁明（杭州市人大代表）：业主委员会本身没有认真履行好这个责任，所以才要召开业主大会，要召开业主大会，召集人业主委员会肯定是不主动的，这个不主动的同时谁来召集，而且业主的名单是保密的，因为我家不知道你家信息，而且有些人把房屋出租了或者怎么样，这个信息就是找不到，这样的话业主委员会又不配合，因为他认为我是行的，但是业主对他非常不满意，或者问题已经存在了，没人来处理，这个时候召集人就很难。

主持人郑煜：我们来看一下我们题板上，这个是微博，这个微博是我们上一期节目，我们做完以后，结束的时候网友给我们留下来的，也是谈到了关于业委会这个情况，我们看到第一个，“美丽新世界”说到，业委会成员难难难，三个难字，有种吃力不讨好的感觉，工作量是很大的，遇到问题群众也不一定能够理解你，这是他提到的一点；第二个“有话要说”，他这里是说业委会的成员，大部分是做兼职的，没有精力去做组织投票，而且他还提到一点很关键，每一项措施都要寻求到，每一个业主的利益平衡点，而且小区内总有一些业主私心非常重，要考虑到自己的利益，这也是在业委会，开展工作的时候难的一点，还有一个朋友他说到，这个是对上面微博的一个补充，他这里举例他们自己小区里面，有一个喷水池，有部分的业主提出要改造，比如说填土或者加盖，或者做护栏，以免孩子掉进去，但是也有一部分认为，这个是水，是引财的，这是风水不能动，你看 这个事情就很麻烦了，有人要动 有人不要动，类似于这样的，哪怕是业委会召集起来开，大家意见也不统一。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：有些事项它必须双过半，面积或者人数，参加会议的人数 面积都要过半，有些比如说比较复杂的两项，要超过三分之二，维修基金的动用，人数和面积都要过三分之二，这个要求是非常严，确实法律规定，我们也认为很难操作，当然了他从维护业主权益，确实也有它一定的好处，但是我个人认为，会议难开还有一个重要原因，我觉得是业主现在普遍的民主意识，参与意识还不够强，当然有个别是太强了。

主持人郑煜：说得好听点是民主意识，说得难听点以自我为中心太强烈了，所以说很难实现两过半这么一个情况。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：普遍的看大多数业主，参与意识还是比较淡薄的。

李味奇（市民）：拿到选票了，拿到表决票了，他只跟你提投。

郁明（杭州市人大代表）：我是这个观点，说白了主要是业主委员会，如何发挥作用，如果业主委员会发挥了作用，他的工作得到了绝大部分的认可，相应可以说业主大会召开的概率就少了。

主持人郑煜：在这儿我想问一下，在法律层面是怎么来界定这两项过半的，这是什么一个概念，假如是三分之二的人，或者是二分之一的人不到，或者是他没有通过，他会对这个小区的行使的权限或利益，会带来什么样的影响呢。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：两过半是这样的，首先业主的人数要过半，其次参与表决的业主，他所占有的专有部分的面积，占总面积要超过二分之一，这是两过半，之所以法律要进行这样一个设定，其实是考虑到一个绝大多数人的利益，他不是考虑少部分人的利益，而是考虑一个公共利益，你要怎样体现这个公共利益，人数和面积上可以体现出来。

李味奇（市民）：人数有这么一个说法，参加投票的票数，是总业主人数的过半，不是参加投票的过半，难在这个地方。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：没错 是的。

曾鹏（浙江工商大学副教授）：其实国外的门槛比这个高，我以香港的为例，改成来开会的人的过半那就好了，最多就是个30%。

李味奇（市民）：全体业主过半有效。

郁明（杭州市人大代表）：有的人抵制他就不参加了，让你开不成，业主投票的人就算数，这样的话触发他我主动要来投，我不投就放弃了这个权力，这样参与率肯定就会提高了。

主持人郑煜：这个两过半很容易造成什么呢，业委会很难召开。

曾鹏（浙江工商大学副教授）：全体业主要过半是很困难的，这个比较有难度的。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：我个人的建议是这样的，可以制度上换一个角度去设计，我们不去触碰基本法和上位法，也就是说只要业主委员会我通知到了，你不来参加就视为同意，可以在游戏规则上，选议的决议的规则上来进行。

朱成方（特约评论员）：我们小区就是这么干的。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：实际操作当中，要通知到他没来参与，这个本身操作难度也是很大的。

主持人郑煜：通知到与不到这个界别也很难。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：对，你要通知到这项工作本身也很难，你要找到业主，他现在不在这里，他的联络地址是怎么样，你怎么确认他已经通知到了，这个过程也很难，还有一个他如果没有参与性的话，我们现在的办法，在管理公约里面可以有一个约定，你对没有来表决表态的，这些业主的意见，是否可以计入，已经表态业主的多数票里面，这个可以自己做一个约定。

主持人郑煜：在实际操作过程当中呢？

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：不是说政府部门，或者法条上明确这么写，因为法条上要保证，业主行使自己的权力，也要跟上位法的规定保持一致，所以我们现在的办法是说，你在管理规约里面，自己去做约定，你在你的议事规则里面，去做这个约定。

主持人郑煜：你说的是自我去规定，这个自我指的是什么？

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：是指业主大会召开以后，对这个事情做一个约定，就在我们小区里面，如果这样就可以了，我们认为在这个小区可以的。

郁明（杭州市人大代表）：但是这个条款不行，我是反对的，为什么 因为会被利用，不能参加的，不知道的人，你就给他利用起来。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：我倒不赞同你的观点。

郁明（杭州市人大代表）：还有一个我是认为会被（利用），因为很多的问题是，有问题才要开大会，有的是表决的。

朱成方（特约评论员）：你知道你为什么不来呢？

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：你为什么不参加？

郁明（杭州市人大代表）：有的人就很气愤了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：你不来就相当于是放弃了自己的权力，你的意见就计入来的人的多数票。

朱成方（特约评论员）：我觉得这个是合理的，这个合理的我觉得，拨到选票的下面，你假如是不来参加的话，我就认同、同意这个决议。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：我们出了这个议事规则的示范文本，示范文本里面对这些都是有说法的，但是你可以打勾，你也可以不选，不选就表示你们小区没有这种制度，你打勾了，又经过了二分之一以上业主的同意了，这个业主大会的决定已经成立了，业主公约已经成立了，这个时候你们小区再碰到表决的时候，就可以用这个规则来计算票数。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：他们作为业务主管部门，根据他们的一个管理能力，总结出来的先进经验，把它形成示范文本，形成示范文本以后，每个小区在成立业主大会的时候，把这个示范文本给他们，让他们落实下去，这是我理解的，现在政府部门对小区的一个指导和协作。

主持人郑煜：这种方法有没有可能，借着这次我们，杭州市物业管理条例修订的时候，把这些东西修订到法案当中来，法案可不可以把它就明确掉，首先我想问一下嘉宾们，你们觉得有没有必要，把它修到法条里面。

朱成方（特约评论员）：我觉得有必要的 放进法律更好了。

曾鹏（浙江工商大学副教授）：有必要。

主持人郑煜：有必要，李老师呢？

李味奇（市民）：必要是有必要，但是从严格的法律意义上来说有困难，我还同意徐处的建议，在这里面建议通过管理规约，来制定相关的办法。

朱成方（特约评论员）：规约它是不具备法律效应的。

李味奇（市民）：但对每个业主都有约束力。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：对本小区来讲是可以的。

李味奇（市民）：业主大会通过的管理规约，对全体业主有约束力。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：那是对本小区的业主有约束力。

朱成方（特约评论员）：按照你们的观点说，什么东西都可以在小范围里解决的话，我们还要大法干嘛呢，我不要你这个法了，不要干了，都在小范围内，所以我不赞同，最好是要有法律。

李味奇（市民）：弃权不同意，这些人可以说我是弃权的，你怎么说我同意多数人意见，弃权也是一种权利。

朱成方（特约评论员）：弃权你要写弃权，你可以写弃权。

李味奇（市民）：他不投也是弃权。

主持人郑煜：你们各自有观点。

李味奇（市民）：就像默认一样。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：这个立法从理念上看，好像有侵犯其他业主权益的嫌疑，还有一个，从刚才李老师他这个（表述），我是赞同的，选举这些惯例就这几种方式，弃权他就是不反对不赞成。

李味奇（市民）：不表态。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：他不表态，实际上他等于是反对的，实际上它的作用相当于反对。

李味奇（市民）：你说他赞成绝对不可以的。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：偏离他的意思，你很难说你这个解释，符合业主的本意，但是你说通过这种约定，我是非常赞成的，你这个约定你们可以这样做，这是我一点都不反对。

李味奇（市民）：属于家规，小区里面的家规。

主持人郑煜：约定在法条上，大家在操作的时候，可以通过这种形式来操作，你从法律的层面，是怎么看待这个问题。

钱雪慧（杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师）：议事规则和议事方法，这本身就是属于业主自治的权利，公法是不能进去的，公法是不能进入私人领域的，就像警察再有权利，他也不能随便去闯入私人家里，这是我第一个理由，第二个理由，每个小区的情况是不一样的，现在大家都看到住宅，其实还有商业的，有些物业管理区有可能只有两个业主，它并不像我们一直考虑的，通常情况一样，所以情况不一样，你用一种模式进去的话，反倒会强奸民意，还不如把自治的，他们如何去决票如何去选，这个权力还是交还给业主，但是政府起到一个什么作用 指导，我这里有一个好的方法，你们讨论一下，是不是可以作为你们将来的议事规则，大家民意通过了，这样才执行得下去。

朱成方（特约评论员）：我反对 我觉得指导是指导，法规定的是一个准则，现在指导是有的 有指导的，问题就出在指导上，指导指导没管理，都放羊了，假如说就像你所谓的村规民约造成的，我们还要法规干吗。

主持人郑煜：社会上这些业委会有做得不好的，确实还挺多，但也有做得好的，通过他们自身的努力和工作方法，来解决我们刚才谈到的这些问题，下面我们通过一个短片，来了解一下。

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解说：这几天东方红街公寓，正在实施一项耗资一百多万的小区改造，小区业委会提出的，小区封闭化管理改造工程，得到了1800多户业主的一致赞同，东方红街公寓位于市区城东，一段时间来小区出租户众多，管理比较复杂，业主委员会提议实施，一系列的封闭化管理，由于改造项目涉及资金比较大，业委会事前专门印了一本手册，向东方红街公寓的每一户居民解释说明。

娄云林（东方红街公寓小区业主委员会）：不在红街公寓的，基本上我们以快递的方式，寄到每个业主手里面，如果说是居住在小区里面的业主，我们是上门送到，如果说他确实不在家，那我们信报箱里边塞进去。

解说：在经过全体业主表态通过之后，业委会将意见和改造项目，写成了具体的实施方案，在小区里的每一个单元公示，征集业主意见。

娄云林（东方红街公寓小区业主委员会）：公示到现在，我们还没有说接到有反对的，包括社区也没有接到反对票。

解说：为了公平公正在方案通过后，业委会对工程采取了，公开招投标的方式，全程接受业主监督。

业主1：你们谁家有什么意见是不是提一下，这个倒是蛮好的。

业主2：就开了会，显示屏上面宣传，还有每个单元都贴着的，每个单元都贴着的，上上下下都看到的，这个工程应该是好的。

解说：预计小区的封闭改造工程，月底就可以完工，据了解东方红街公寓的业主委员会，一直以来都有着包括，信息公开在内的一系列制度，业委会娄主任告诉记者，这些制度是他在调研了，杭州几十个业委会后，再结合自身的经验，总结归纳出来的，沿用至今效果很好。

娄云林（东方红街公寓小区业主委员会）：我们自己小区建立了一个小区的网站，我们把所有的信息在网站上面公开了，你哪怕是不在杭州，在国外都可以看得到，我们这里小区，比如说业委会的动态，业委会每个月的会议纪要，我们都是公开的。

业主1：公开了你们如果有什么意见提一下，这个是对我们小区，他这样做也蛮公正的说实在的。

曾鹏（浙江工商大学副教授）：我觉得（业委会）一个信息公开，做得是非常好，而且信息公开也非常重要，确实非常重要，因为这里面体现了什么，一个保障了我们业主的知情权，另外一个充分发扬民主监督，在这个过程当中我们把信息公开，让业主来表达他们的意见，同时它反过来有一个什么作用，促进了业主的参与积极性，让社区小区的自治，就越来越走向一个良性循环。

主持人郑煜：我们在这个片子当中，我们还看到了一点，我不知道大家注意到没有，他这个信息公开投票表决，还形成了一个制度，叫业主代表制度，大家讨论一下，有没有可能在这一次的修订当中，我们把它列入到这个修订法案当中。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：放了。

主持人郑煜：已经放了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：已经放了。

主持人郑煜：我们没想到的你们已经想到了。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：现在修订草案里面的业主代表，其实是自愿的，你愿意把你的公共管理权，委托给他（业主代表）的，在一定期限内，比如两年三年我委托给你的，那么你这个代表你去开会的，你的意见就代表了你自己，还有委托你的人，这样就解决了业主大会召开难，我可以不用去了，你去的时候你的意见，代表了我这个一票的人数，还有我所在的房屋面积的票数也带过去。

李味奇（市民）：人大代表制度我这只手可能代表多少人，现在物业管理条例，我这只手只能代表我自己，我把那些委托书告诉你，他选择谁他选择谁，我是个委托代理人，是这个意思。

主持人郑煜：两个制度概念。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：但是现在的修订草案，把这个合在一起了，我既是选出来的业主代表，我平时把你们的意见反映给业委会，但是到选举，就是要表决的时候，如果有楼层里的业主，把你的公共管理权委托给我了，这个时候我的表态，也可以代表你们大家的表态。

路江通（杭州市人大常委会法工委主任）：代表制度的建立，原来我们老条例就是代表制度的建立，这个因为跟上位法不一致，我们就改掉了，本来改得面目全非了，一点没有了，后来看又增加了一点，它的代表性也很有限，我们做这个规定，实际上省人大能不能批还是个疑问。

主持人郑煜：你们觉得在我们业委会，今后的开展工作当中，你们觉得可不可行，你们认不认同。

朱成方（特约评论员）：我觉得可行的。

郁明（杭州市人大代表）：可行的。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：太好了。

李味奇（市民）：这是对于这几年工作的一个总结。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：人大肯定感到很欣慰。

郁明（杭州市人大代表）：我们也是这么做的，我们是楼道长，我们是楼道长的意思，就是代表，楼道长把信息传递，业委会把信息，传递给代表或者楼道长，让他们平时碰到交流。

朱成方（特约评论员）：对整个楼道 整个小区管理有益。

徐艳（杭州市房管局物业监管处处长）：如果业主代表的制度，还有刚才在议事规则，管理规约里面，约定计入多数票，还是不计入多数票，这两个结合在一起的话，应该讲在一定程度上，可以缓解业主大会召开难，业主大会表决难的问题。