杭州市人民政府办公厅关于开展农村住房集中改造建设“二选一”试点工作的意见

杭政办〔2010〕3号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

《关于开展农村住房集中改造建设“二选一”试点工作的意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二○一○年三月十一日

关于开展农村住房集中改造建设 “二选一”试点工作的意见

根据《中共浙江省委 浙江省人民政府关于加快农村住房改造建设的若干意见》（浙委〔2009〕56号）和《中共杭州市委 杭州市人民政府关于加快农村住房改造建设的实施意见》（市委〔2009〕34号）精神，为加快我市农村住房集中改造建设，进一步推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，决定开展农村住房集中改造建设“二选一”试点工作，并提出如下意见。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，坚持有利于发展农村生产力、有利于提高农民生活品质、有利于城乡一体化有序推进的总体方针，以推进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，实现城乡一体化为目标，加强政府引导，充分运用市场机制，通过“二选一”试点，促进农村宅基地与城镇房屋产权制度的有效对接，引导农民住房由分散居住向中心城镇适度集中，不断改善农民的生活方式；促进农村承包地与现代农业土地使用权制度的有效对接，引导农村土地由分散经营向适度规模经营集中，不断改善农民生产方式。

二、基本原则

（一）农民自愿。“二选一”试点坚持以人为本，尊重农民意愿；要引导农民积极参与，不得强迫命令；要公开、公正、公平，充分发扬民主、体现民意，确保农民受惠得益。

（二）科学规划。农村居民公寓式住房建设要充分体现规划的前瞻性、科学性、和谐性，突出基础设施、生态环境、民俗文化、地方特色，正确处理好整体与局部、眼前与长远、住宅集聚与产业发展等关系，防止和避免二次拆迁、重复建设等短期行为。

（三）节约用地。农村居民公寓式住房建设要具有一定的建设规模，项目选址要在符合规划要求的前提下，充分利用旧宅基地、废弃地；要挖掘潜力，节约集约利用土地，并坚持控制总量；要落实责任制，搞好复垦，确保耕地占补平衡。

（四）规范运作。“二选一”试点要以户为单位、以宅基地置换城镇公寓式住房为准入条件；要严格执行城乡规划、土地管理、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，坚持依法办事、规范操作，确保试点工作稳定、有序、顺利推进；要坚持规范运作，建设成本独立核算，建房资金自求平衡，政府在基础设施建设、公共服务等方面给予适当补助。

三、试点内容、范围及条件

（一）试点内容。“二选一”试点是指农民以宅基地换城镇公寓式住房与承包地换城镇社保任选其一、分步推进。先期的“二选一”试点选择以农户宅基地置换城镇公寓式住房，农民享有的土地承包经营权不变，农民的集体经济组织成员待遇不变，农民的户籍身份保持不变。农民集中居住后，鼓励农户土地承包经营权流转，农村耕地向规模经营集中，发展现代农业；农村宅基地按照土地利用总体规划和城乡规划确定的用途，整理为耕地或存量建设用地，达到节约集约利用土地的目的。

（二）试点范围。“二选一”试点在五县（市）（不含城关镇和街道）范围内共选择2-3个乡镇进行，试点中以整村推进宅基地置换城镇公寓式住房为主，以零星置换为辅，可结合下山移民、农村危旧房改造、农村空心村整治及园区开发等项目进行宅基地转换城镇公寓式住房工作。

（三）试点条件。1.大部分村民已从事二、三产业，农民有改善居住条件意愿且愿意放弃宅基地；村级班子团结，群众威信高，办事能力强。2.村民居住相对分散，宅基地户均占地面积较大，具有宅基地整理和集约利用的潜力。3.有符合土地利用规划、村镇建设规划要求的建设农村居民公寓式住房的用地空间。4.有一定的产业基础，能基本满足农民的转岗就业要求。

四、相关政策

（一）优化村镇规划建设用地布局。抓住新一轮土地利用总体规划修编的有利时机，统筹安排、合理规划试点乡镇的农村居民点布局，并将其优先纳入土地利用总体规划修改试点；经省政府确认可对现行土地利用总体规划进行局部修改的项目用地，应在新一轮土地利用总体规划修编中纳入建设用地布局，确保村镇建设规划和土地利用总体规划的有效衔接。

（二）建立农村宅基地置换城镇住房机制。农村宅基地置换城镇公寓住房工作可以在本乡镇范围内进行，条件允许的也可跨乡镇进行。跨乡镇置换的农户享受本乡镇农户宅基地置换城镇公寓式住房同等待遇，宅基地置换城镇公寓式住房的农户不再享有宅基地的申请和使用权利。农村社员退出或放弃宅基地申请后，其原有身份不变，不影响享受原农村集体经济组织成员应有的其他权益。在宅基地置换城镇公寓式住房过程中，要正确界定享受的人口数量、置换的面积，合理评估农村原有住房的价格，正确核算、合理确定城镇住房的价格。每人享受安置面积及费用按照试点县（市）已有的农村住房拆迁安置有关政策执行。扩面部分要根据当地情况由物价部门确定一个合理的市场指导价。整村置换的试点项目中，可根据实际预留部分办公、商业用房，与原村集体建设用房置换，作为村级集体发展和农村社区、村经济合作社办公用房。

（三）保证农村住房集中改造建设用地。统筹安排农村住房集中改造建设用地，试点乡镇农村住房集中改造建设专项用地指标可优先从农村住房改造建设用地周转指标中予以解决，专项下达。加强对宅基地的整理复垦，定期验收，加强监督和责任追究，确保占补平衡。复垦节约新增的建设用地指标，在保证当地农民住宅等新农村建设的前提下，由政府按市场价格统一调剂。政府调剂指标形成的收益，主要用于宅基地复垦、集中住房改建的公建配套及农村住房集中改造建设的政策补贴等。

（四）明确置换后房屋产权及交易规定。用于农村宅基地置换城镇公寓式住房的住宅项目，应纳入当地政府保障性住房建设计划，其土地性质为国有，参照保障性住房以划拨方式供应，予以办理房屋所有权证和划拨土地使用权证，允许上市交易并参照“房改房”上市补缴土地出让金标准补办土地出让手续。

（五）减免农村住房集中改造建设中费用。对在农村住房集中改建过程中依法收取的各项税收及附加，除上缴中央、省部分，地方留成部分原则上应用于农村住房制度改革和住房集中改建补助。行政事业部门征收的规费，除上缴国家、省部分外，市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收或收取后予以返还。有关行政事业性收费、服务性收费以及公共配套设施建设收费政策，按照市物价局《关于贯彻浙江省物价局农村住房改造建设中有关价格收费政策若干意见的通知》（杭价服〔2009〕182号）执行。

（六）创新农村住房集中改造建设投融资模式。农村居民公寓式住房建设项目可通过公开招投标的形式，由资信优良的房地产开发和建筑企业承建。有条件的县（市）、乡镇也可组建国有独资或股份制农村住房建设投资公司，并以项目资产及其收益为担保，向金融机构申请贷款进行开发。加强金融合作与支持，创新信贷模式和服务方式，简化审批流程，优先提供贷款，并加强信贷资金的专项监管。宅基地置换城镇公寓式住房的农户，可按普通商品住房按揭贷款政策予以办理。

（七）加强农村住房集中改造建设的管理。农村居民公寓式住房以多层住宅为主，也可以多层与小高层、高层相结合；农村居民公寓式住宅规划设计技术指标按照城市住宅小区标准执行，基础配套设施按照城市住宅小区标准建设；建设规模原则上要求达到组团规模5万平方米(300户，1000人口)以上。要严格农村住房集中改造建设的报批程序，试点单位应制订农村住房集中改造建设的实施方案。实施方案主要包括：试点单位、公寓式住宅区规划设计、用地管理、扶持政策、资金筹措、建设管理、主要措施等内容。实施方案由试点乡镇所在县（市）报市政府批准后实施。建设单位在建设项目立项前，应将报名登记、计划入住农村居民公寓的人口、住房、宅基地情况等调查资料建档并报市农村住房改造建设协调推进领导小组。农村住房集中改造建设项目由各县（市）统一立项、统一管理，具体建设计划由各乡镇（街道）负责编制。住房建设按照城市住宅设计、标准和规范建设，并建立责任追究制度，确保农村住房建设质量。建设项目完成后，要对其进行专项审计。

（八）落实试点项目的扶持资金。自2010年起的3年内，市里将安排一定的试点工作经费，采取以奖代补的方式，对试点单位工作进行补助和奖励；县（市）要落实相应的扶持资金，主要用于农民集中居住区基础设施建设补贴，维修基金补贴，为农民进入集中居住区建房、购房提供贷款担保，以及物业管理补助等。

（九）推进农村土地承包经营权流转。要按照依法、自愿、有偿的原则，积极引导集中到城镇居住后的农户对承包地进行流转，其土地流转收益归农户所有，任何单位和个人不得擅自截留或克扣。对流出土地的农户，其流转期限达到二轮承包剩余年限的，在享受现行农村土地承包经营权流转奖励政策的基础上，再给予一定的生活保障补助。积极培育和引进规模经营主体，开展农村土地流转和规模经营，加快推进现代农业发展。

五、工作要求

（一）加强对试点工作的领导。农村住房集中改造建设“二选一”试点工作在杭州市农村住房改造建设协调推进领导小组统一领导下展开，具体由市农办牵头，相关部门通力协作，认真做好组织协调、政策研究、方案审核、业务指导等工作。试点单位所在县（市）党委政府是试点工作的责任主体，要切实统一思想、提高认识，加强领导、齐抓共管，确保试点工作取得实效。

（二）加强对试点工作的指导。要坚持统一领导、统一规划、统一管理，因地制宜、分类指导，实行一试点乡镇一方案，一县（市）一统筹平衡的办法组织实施。市、县（市）两级工作指导小组要切实抓好法规、政策的宣传教育和业务知识培训，密切关注、及时掌握“二选一”试点工作动态，对工作中遇到的问题要认真研究、及时解决，必要时要选派工作组蹲点进行面对面地指导，以确保试点工作顺利开展，取得成效。

（三）明确职能分工，形成工作合力。市发改委、农办、建委、国土资源、房管、规划、民政、物价、环保、审计、公安、监察等部门要各司其职，积极协调处理试点工作中的相关事宜。项目立项审批由发改委按照审批权限负责办理；土地使用权证和农村房屋所有权证的颁发，分别由国土资源、房管部门负责；规划编制由各级规划部门按照职权，各司其职；农村住房项目建设管理由建委牵头，会同国土资源、规划、房管、物价等部门指导服务；农村土地承包经营权流转和规模经营等工作由农办负责；农民转移就业和保障工作由劳动保障部门负责；财政扶持资金由财政部门负责安排；建设项目专项审计由审计部门负责；金融服务政策的落实由金融部门负责。

本意见由市农办负责解释。试点单位所在县（市）政府要按照本意见精神，结合当地实际，抓紧制订实施细则和具体操作办法。