“五一”小长假期间，央行第三次上调存款准备金率。尽管上调存款准备金率并不直接针对房地产，但势必会对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。多重背景下，仍有购房需求的市民，在购房时该如何做好“融资”和节省成本？

方法一、换房有妙招

为不使家庭或个人负债很多，一般人想到的往往是先卖掉第一套房，将卖房获得的资金加上手上的资金，用来购买第二套住房。除这一方法外，农行省分行财富管理中心主任余东升还推荐了另两种方法。

一是采取返租的方式。先把房子卖给对方，和对方签订返租协议，让对方把房子返租给自己，租一年或半年时间。然后，将卖房所得拿来买房，等新房装修好后再搬走。二是先把首套房做抵押。假如手上的钱还在投资，尚未到期，拿不到临时资金，可以先把第一套住房抵押给银行，获取银行额度，去买第二套房。等搬进新家，钱也到账了，将第一套房解押再卖掉。

“假如一套房子贷款100万元，抵押贷款的利率为5.31%，每年的利息支出为5万3千1百元，加上评估费等，一年大约为6万元，平摊到每个月为5000元。如是财务比较紧张的家庭，先抵押的方法可能还是返租方法来得划算。”

方法二、选知名楼盘

中信银行杭州一支行的客户经理告诉记者，在实际业务办理中，若客户持有该行的白金卡，或是该行的重点客户，已在中信银行办理过多种业务，开通过诸如网银、第三方存管等产品的，在办理房贷业务时，往往可以申请到比普通客户更低的利率或较少的首付。

“如即便是购买首套90平方米以下普通住房，现在银行一般也要求首付至少三成，利率8折以上。而银行的贵宾客户，才有可能申请到8折以下的利率，甚至最低首付两成、利率7折。”

“如购买第二套住房，利率至少上浮10%。一般信用不佳的客户，二套房贷利率则可能上浮15%、20%或更高。”

“此外，在购买时选择品牌开发商开发的知名楼盘也是一个比较好的方法。购买同样的面积，同等条件下，在政策允许的范围内，银行往往倾向给予购买大型开发商所开发楼盘的客户较为优惠的贷款条件，吸引客源。”

方法三、巧用房贷产品

建行省分行房金部相关人员表示，一些银行有一些存款和贷款相挂钩的产品，可以抵扣部分贷款利息。“建行叫‘存贷通’，一直有客户来办理，可减轻购房压力。”

深发展杭州分行零售信贷风险主管杜志良也表示，这段时间该行准备力推“双周供”，每两个礼拜还一次利息，本金还款的频率加快，从而达到省息的目的。

此外在加息预期下，固定利率房贷产品又重回到供房族的视野。

杜志良认为，固定利率房贷产品一直是叫好不叫座的，此类产品最大的优势是帮客户锁定了成本。至于能否节省成本，在不同的利率水平下，效果不同。从中长期来看，未必会比浮动利率来得省钱。此外，固定利率的产品，一般有固定的期限，对提前还款有限制，固定利率也会比现行浮动利率高。 “如不是为了固定成本，最好不要选纯固定利率的房贷产品，而是选有固定利率条款的，但同时又有更多选择权的产品，两者相结合。”