总提要

解说：从4家到900余家，经历近20年发展，杭州物业行业生存状况如何？

孙强（凯旋街道办事处副主任）：我觉得现在处于一种上挤下压的状态。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：工资和待遇都不高。

解说：物管与业主应该怎样相处？

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：他交了钱就觉得你应该给我做事。

汪政（市民革党员）：业主和物业公司就是一个契约关系，完全平等的。

解说：推进物业管理规范化，政协委员有哪些建议？

杨灵萍（市政协委员 市民革党员）：如何把这个监管进行到底，落到实处，这才是问题的最关键。

杨光辉（万科物业总经理）：酬金制的实施，实际上是没有太多困难的，它是一个发展的方向。

解说：物业管理，路在何方？《我们圆桌会》政协视点今晚讨论。

主持人郑煜：沟通改变生活，对话推动进步，欢迎收看《我们圆桌会》，我是郑煜。今年以来杭州有关于，物业管理纠纷的事件，是越来越多了，比如说前段时间的，都市枫林小区电梯停运事件，就闹得是沸沸扬扬的。大家都知道，物业管理工作的好坏，它会关系到居民生活的质量，同时也是关系到一个城市的文明程度，以及社会的和谐和安定，今天《我们圆桌会》政协视点，就来关注这方面的话题。节目刚开始，我们先通过一条VTR，来了解一下。

VTR1

解说：目前杭州物业管理行业的现状，杭州的物业管理，从上个世纪90年代起步以来，行业规模逐步扩大，经过近20年的成长，物业管理企业从最初的4家，发展到目前的900余家，2012年中国指数研究院，针对杭州物业管理行业生存状况，进行了专项调查，根据调查显示，由于近几年社区维护成本不断提升，业主对物业管理的要求越来越高，物业管理企业的生存压力，不断升级，目前杭州市普通住宅收费标准，由2006年多层0.46元至1.20元，每月每平方米，高层0.59元至1.44元，每月每平方米的水平，调整至目前的，多层0.75元至1.75元每月每平方米，高层1元至2.25元每月每平方米，涨幅明显低于同期工资的增长，在被调查的企业中，亏损的企业占到了35%，特别是一些老小区和回迁小区，由于物业费收缴率较低，导致物业企业无法正常运作，最终物业企业只能放弃服务，除了外部环境，物业企业的内部管理，也存在诸多问题，调查显示，目前杭州市物业服务企业职工，平均总收入为26323元每人每年，仅为杭州市社会平均工资，38837元每人每年的67.71%，一些基层操作人员的年均收入，远低于社会平均工资，员工的薪资低流动性大，导致物业企业出现招工难的情况，这种尴尬的局面，严重影响并制约着，物业企业的生存和发展。

主持人郑煜：通过这个片子大家看了一看，我相信大家对基本面貌都有一定的了解，在这儿我想问一下李会长，杭州这20年来物业的整体演变的过程，是怎么样的？简单地给我们介绍一下。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：杭州的物业管理演变的过程，实际上物业就是履行了原来，在计划经济条件下的，房管所的职能，而且还有小区很多的居民社区的活动，都由它来负责任，但是由于推行了《物权法》之后，国家就承认了私有财产的合法性，对物业来说也增加了很多的压力，作为这个行业来说，它毕竟是一个社会的承重墙，而且从事的人，都是从事的简单劳动，保安也好，保洁也好，他们工资和待遇都不高，再加上大家对这些服务的认识，素质还参差不齐。

孙强（凯旋街道办事处副主任）：物业管理行业，我觉得现在处于一种上挤下压的状态。

主持人郑煜：上挤指的是哪个？

孙强（凯旋街道办事处副主任）：上挤本身实际上，政府在维持社会的稳定，和老百姓的安居乐业的过程中，可能更多的要考虑，业主们生活的便利性等等，这些方面的因素，可能对于物业管理企业的，生存和发展的一些现状和考虑，就会放到第二位，次一级的位置，所以比如说一些物业管理限价，等等这样的措施，实际上从长远来讲，对于物业管理的发展，还是起到了一些制约的作用。下压实际上刚才李会长已经说了，我们原来是从计划体制，转到市场经济体制，作为老百姓来讲，实际上在计划体制上感受的那些，类似于物业管理的服务，现在变成了市场化的物业管理服务。

主持人郑煜：这两种不同的变化，对物业带来了什么样的影响？我指的是管理方面的。

孙强（凯旋街道办事处副主任）：这种影响有两个方面，第一个就是现实的影响，现实的影响是因为本身，物业管理运营过程中的，资源不足所造成的，现在一些问题比较聚集，没有办法来解决，比如说我们的员工工资，相对来讲比较低，因为限价造成的；另外一个可能因为这样的一些，资源不足所带来的问题，可能现在的物业管理，更多的把精力放在，目前的急迫的问题的解决上，对于一些长远的，可能会有一些深远影响的问题，往往会忽略或者是放在后面。

主持人郑煜：你指的急切的急迫的一些问题，指的是什么？是生存问题吗？

孙强（凯旋街道办事处副主任）：是生存问题，或者是客户能够直接感受到的一些问题。比如说有没有人在门岗值班，地有没有扫干净等等这些。

主持人郑煜：大家对物业管理，它所有的职能和它应该做些什么，可能大家不太清楚。在做这期节目的时候，我们的记者也到了几个社区进行了采访，了解了一下，我们通过片子来了解一下。

VTR2

解说：早在2009年杭州就制定了，物业管理改善工程行动计划，计划用3年时间，在上城、下城、江干、拱墅、西湖，五个城区内，实现以完成庭院改善，和危旧房改善的社区，基本物业管理全覆盖，从那时起，不少老小区开始动起来了，这也包括江干区的凯旋街道，目前凯旋街道的14个社区，有10个已经实施了，社区化准物业管理，但不少居民表示，社区准物业的服务。

凯旋街道居民：有时候会局限于人手不足，导致有些服务不够及时，有时候来不及叫，好比这户人家他（维修工）去修自来水，那户人家他们来不及了，人员不够。

解说：拿凯旋街道南肖埠部社区的，准物业工作站来讲，这个工作站的三个管理人员，三个维修工人，要负责整个小区1000多户人家，人手远远不足。

梁绪珍（凯旋街道南肖埠社区物业从业人员）：去年的话应该是，我们社区贴补15万，15万的话我也是难以承担这个费用，保洁外包合同签下来就是20多万了。

杨芸（凯旋街道景苑社区物业从业人员）：我们的维修工可能有些，就仅仅局限于水电，对这个专业的话可能就是不够了。

解说：据了解，目前杭州准物业的物业费，是0.15元每平方米，远远低于一般的物业收费标准，这导致了准物业工作站的，收入和支出严重失衡。

梁绪珍（凯旋街道南肖埠社区物业从业人员）：目前因为准物业，有很大的一块是政府的扶持，如果离开政府的扶持，对社区的压力肯定是很大的。

张林芬（江干区政协委员）：准物业没有一个标准，市政府这个标准是否规范化，是否依法行使的，是否符合法律很模糊的，你要把这个准拿掉，要么就是物业，要么就是社区公共服务管理。

蒋德仁（江干区政协委员）：政府如果给它一个，可持续的经费的支撑，有市场化的运作，这样的话我认为可以做到可持续发展。

解说：杭州老小区的准物业有许多的问题，那么普通商品房有物业公司管理，情况是不是好很多呢？记者也走访了，位于城北的北景园小区。北景园小区建筑面积60万方，分为9个区块，物业公司的工作人员告诉记者，目前小区的物业管理费，多层为每平方0.45元，高层为每平方0.80元，整个小区的物业管理人员，一共有104人，平均每个人的管理面积，达到5700平方米，人手不够资金不足，服务质量根本无法保障。

北景园业主：有些地方可能卫生不是搞得很干净，因为好像人手不是太够。

北景园业主：我们这里自行车管理要升级。

北景园保安：我们一般两个人分两班制，也就是5个人，希望加大人手。

傅军（北景园莲趣苑物业公司主任助理）：当初我们招一个保安员600块钱，现在我们一个保安员2600元，现在我们的物业费，还是十年前的标准，所以我们现在的困难，是比较大的。