物管条例修订 如何“有的放矢”？

总提要

解说：《杭州市物业管理条例》修订，面向公众征求意见，十年前的条例有何局限性？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：物业管理面积，达到了8千万平方，10年就已经是翻两番了。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：业主和业主之间，业主和业主委员会之间，业主委员会和业主大会之间，呈现的矛盾形态越来越多。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：要更多讲的是操作性。

解说：面对矛盾，修订草案将作出什么样的变化？

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：我统计了一下，我们原来《杭州市物业管理条例》，老的是58条，这次新的修订草案是89条。

解说：物管条例修订 如何有的放矢，《我们圆桌会》今晚关注。

嘉宾介绍：市房管局物业监管处处长徐艳；杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任律师钱雪慧；浙江工商大学公共管理学院副教授曾鹏；中国物业杂志特约撰稿人李平；杭州市物业管理协会副会长李士和；东方红街业委会主任娄云林。

主持人张平：沟通改变生活，对话推动进步，这里是《我们圆桌会》。各位好，我是张平。从本月的23号起，杭州市法制办会同市房管局对杭州市的《物业管理条例的修订草案征求意见稿》进行了公布。其实早在八月份的时候，他们在网上就物业的修订草案，也进行过一次网上听证。为什么咱们杭州市要对物业条例，要进行一个新的修订呢，我们先来了解一下它的背景，来看一个短片。

VTR：

解说：杭州的物业管理立法工作，一直走在全国前列。今年实施了十年之久的，《杭州市物业管理条例》即将大修。早在1999年6月杭州市就制订出台了《住宅区物业管理暂行办法》，2002年2月1号起开始实施《杭州市物业管理条例》，比2003年出台的《国家物业管理条例》还要早一年。内容涉及业主、业主代表大会和业主委员会、物业管理企业、物业的使用维修和管理用房、前期物业管理、物业管理服务费用和物业维修基金等等，然而近年来关于物业管理，又出现了一些新问题，对现行条例进行修订的呼声，越来越强烈。

市民：家里的自来水管爆掉了，我自己吃不消弄的，物业管理费是交的，但叫他理都不来理你的。

市民：到现在为止六年了，漏水物业修了十几次，没有一次修好，到现在还是这个样子。

市民：我觉得资金应该要快点到位，应该可以马上给人家修。

市民：业委会成立了，下面应该走走，问问什么问题。

解说：记者调查发现，业主、业委会、物业之间的矛盾，在社区里非常普遍。现行的物业管理条例，已经不适应这些新矛盾的解决。今年8月市房管局在市政府门户网站，对杭州市物业管理条例修订草案进行了网上公开听证，收到了众多市民反馈。近日市法制办对条例修订草案送审稿，进行修改完善好，又再度公开征求社会各界的意见和建议。征求意见稿列出了十大听证要点，比如物业管理的形式包括哪些，业主自行管理应设定哪些条件和要求，社区居委会在物业监督管理活动中，应当承担哪些责任等等，相关部门将通过对市民意见、建议的收集和整理，进入下一步的立法程序。

主持人张平：好，这个是咱们《杭州市物业管理条例》修订大致的情况和背景。我知道这是我们法制办、房管局共同来做这件事。徐处，给我们介绍一下，就是我们为什么在这时候，我们要开始修订这个条例了？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：《杭州市物业管理条例》最早2002年出台的时候，在全国是领先的。但是10年来杭州市的物业管理的发展，也是比较快的，出现了一些新的问题、新的情况，有这么几点吧，我来之前也找了一下。2001年的年底我们的一个小结，其中提到物业管理的面积，全市物管面积是2千万平方米，我又找了今年年初，我们对去年的一个小结，其中提到的物业管理的面积，达到了8千万平方，10年就已经是翻两番了，物业管理面积的增加、增大、翻两番，可想而知我们物业管理，要规范的方方面面，各种各样的问题也会是层出不穷的，这是一块。第二块《物权法》的出台，还有国务院条例的的修订，省条例的出台修订，这都是《杭州市物业管理条例》的上位法，我们在2002年出台的时候，看似比较合理的一些东西，可能由于上位法的修订以后，就有修改的必要了。

主持人张平：在我们老的物业条例当中，你们觉得最突出的局限，主要是哪几个方面？

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：我觉得旧的物业管理条例，更多的是引领和制订了物业管理一些专用术语的说法，明确了对物业管理当中的一些专业部位、公用部位指导性的定性。新的物业管理条例的出台，对这些定性进一步的提高，来进行一个指导规范和监督，因为这方面触及到，如何使用物业方面，所碰到的方方面面的事情。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：所以我们这一次修订条例，很大的一个想法，在遵循上位法的基础之下，能够尽量地具备操作性能，能够尽量尽可能多地解决实际问题。

主持人张平：我想问的是10年来，从原来的2千万平方，到现在的8千万平方，这么一个发展，目前来说到了今天，在我们整个物业 业主，整个的社区当中最突出的局限和矛盾，主要体现在哪几个方面？

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：其实我应该说处理过的物业纠纷，应该不下二三十个了，每年都会处理到。而且我发现有一个特点，它这个形态会多样性，不再是简单的开发商和物业公司之间，业主和业主之间，业主和业主委员会之间，业主委员会和业主大会之间，呈现的矛盾形态越来越多。我自己简单地总结了一下，物业纠纷主要体现在有七个方面，大致都会在这七个范围内出现，第一个物业公司的服务质量，这是业主最关注的，服务质量如何；第二个紧跟着服务质量的，马上就是物业费的缴纳，有很多小区物业公司叫苦，业主缴费情况非常差，缴费情况跟第一个矛盾，其实是紧密相连的；第三个公共部位的维修使用；第四个情况物业维修资金的使用；第五个业主委员会的权限到底有多大，哪些事情他可以处理的，业主和物业公司，包括开发商，他们对业主委员有很多的质疑；第六个涉及到物业公司会有一些，代收代缴的水电费这一块，这一块不要小看，其实还有利益在这里面，因为如果它代收代缴跟单户缴纳，这里面会有利差，也会有引起业主的质疑；第七个现在也出现了比较多，小区里面会出现业主的人身，他的财产受到损害，有些业主他会向物业公司起诉，要求物业公司赔偿，你没有尽到物业服务。所以我总结一下，主要有这七个方面的矛盾。

主持人张平：徐处，你们在修订这个，物业（管理条例）当中，你们到目前为止，8月份又搞了个网上听证，到现在也在广泛征求大家意见，大家提的意见最多的是什么？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：还真是没办法说具体集中在哪几条，可能他碰上什么问题他就可能提，如果是有共性，基本上就是在。包括你刚才讲的那么多几个问题，一个是物业服务企业怎么规范，业委会怎么规范，业主怎么样履行自己的权利义务，也有一个规范，如果一定要讲共性的话，那就是一个规范。

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：新法条，要解决操作性的问题，不光光是原则性的问题，还要具体在各个不同的小区里面，可以有操作性，可以具体去解决具体的问题，这是很关键的。

主持人张平：好，总的概括了一下，其实就是这么几对关系。业主与开发公司之间的矛盾，业主与物业公司之间的矛盾，业主之间，业主和业委会之间的矛盾，还有就是职能部门、社区、业主、物业公司之间互相的怎么样一个关系的合作，这几对可能的关系，是我们捋出来的大致几个方向。

曾鹏（浙江工商大学）：实际上这里面整合起来就是三种关系，就是三个主体。这里面有政府、市场和社会。这三种关系如何处理，包括在我们物业条例（修订草案）里面，是应该说这三个主体，都有充分的体现。政府在这里该做什么，市场在这扮演什么角色，我们的社会又扮演什么角色，总的来讲我们要根据时代的变化，来处理这种关系。比如说以前物业管理条例，为什么可以使用，因为那个时候社会还比较弱小，业主的参与意识还比较弱，很多问题还没有解决。现在随着物业管理越来越成熟以后，业主的参与意识越来越强了，而且参与的能力、参与的度，都有一个空前的提升，社会大了矛盾也多了，他就对开发商、对物业，提出各种各样的要求。现在业主出来了，有强大的业委会了，这个时候你要给他释放比较多的权力，让他能够参与管理中来。现在我感觉你说出现这些矛盾，我觉得整的来讲，就是社会越来越强大，民众的参与意识越来越强，所以我们就需要来调适这种变化。

主持人张平：你看我们这几对关系当中，业主在里面是主要角色，业主、开发公司，业主、物业公司，业主和业主委员会。

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：这个是主人翁的一个角色，以前强调的是物业管理，现在强调的是物业服务，所以把主人和管理者的角色，给他定位定好了。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：其实业主意识高到今天，参与度已经很浓了，但是管理能力是不高的。

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：对。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：从这个角度来讲，也是导致我们这么多关系里面的，一种纠纷的必然。在现行的物业管理条例出台以后，要更多讲的是操作性。因为我们政策指导和法律规范，已经到了一定的程度了拿国外的一些物业管理的先进经验也好，他们的规章制度也好，也只不过是如此。但是我们为什么跟人家比，相差如此之大，最大问题还是在于我们的管理能力，我们意识是高了，你没有能力你再高的意识都相当于零。

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：在我处理具体案子的时候，并不是所有的问题，都是出现在物业企业身上。刚才我们李老师也讲到了，是两个方面的管理能力。除了物业企业要具备一定的管理能力，业主、业主委员会、业主大会，业主的管理能力如何，我看了一下新的条例（修订草案）。我觉得除了在物业企业的管理方面，还是一如既往地加强管理，更多的内容还是侧重于，对业主、业主委员会、业主大会的管理。

主持人张平：目前来看可能咱们修订法里面，具体修订的内容还很多，很庞杂。

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：我统计了一下，我们原来杭州市物业管理条例，老的是58条，这次新的修订草案是89条，足足增加了31条，足足增加了31条，增加了2个新的章节，所以是很大的一个变化，所以叫大修。

分提要

解说：物业保修金，如何调节业主与开发商之间矛盾？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：开发商不愿意履行自己的保修责任，是用这个来做资金保证。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：从政府层面我们已经看到了，保证金的交储是有一个监管手段了。

解说：物业收费调整，又将如何调节业主与物业公司之间矛盾？

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：服务和被服务之间的矛盾，跟物管费不高也有关系。

解说：物管条例修订如何有的放矢？《我们圆桌会》今晚关注。

主持人张平：其实听说《我们圆桌会》，要讨论物业管理修订法这么一个事，我们网络上的网民他们也很活跃，他们也在网上发表了很多自己的一些感受，我们也征集了一下。我们有请杭网议事厅的网络观察员，给我们汇总一下，网友对此他们的一些看法，有请。

网络观察员：好的，主持人。杭州市物业管理条例即将大修，网友们反响热烈。“清风徐来”拍手称快，他说自己小区的物业很糟糕，2002年的条例，已经早已不能满足现在出现的新问题。“猪小弟”最头疼的是，小区停车位的管理和停车费收取混乱的问题，因为这个，业主和保安不知道发生过多少次争执了，甚至上演了肉搏战引发民警来介入，该是有个专门的法规来制止了。“机器人大侠”对小区的公共配套设施，被出让的现象很是不满，他说收益也不知道用到哪去了，应该有关法律法规，来治理这样一个问题。“风信子”对物业管理费的收取颇有微词，总之大家的意见很多，希望新的法律法规能够更有针对性，好好解决这些矛盾，让大家别闹心了。好，我这里情况就是这些。

主持人张平：你看网民反映的问题也就是这些问题，实际上我刚才说了，我们在整个矛盾当中，其实就是这么几个关系，把这几个关系理顺的话，可能事情就好办一些了。首先业主与开发公司，比如说新增加物业保修金，物业保修金是新增的吗？

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：是浙江省有专门的物业保修金的管理办法，在2007年就实施了，原来没有在物业管理条例里面。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：我们的条例是2002年的，当时没有写进去，在2007年的时候全省其实已经开始贯彻执行保修金的制度了，这次修订条例，把保修金的内容再纳入。

主持人张平：物业保修金主要起什么作用？

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：实际操作是很少。

主持人张平：这笔费用我们动用过吗？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：动用得非常少。我们理解的话，它是跟物业维修基金一起，做成一个全覆盖的过程。怎么个说法，保修期内我们是用物业保修金，来保障维修资金的落实，万一你有项目公司解体，万一你有开发商，它不愿意履行自己的保修责任，是用这个来做资金保证，它的性质是押金性质的，后半段保修期限一过，就纳入物业维修基金的，一个管理的范畴了，由业主自主缴纳的，要“双三二”，面积和人数，都过三分之二以上业主同意以后，可以动用，用于公用部位、公用设施设备。

主持人张平：我听明白了，保修金是开发商的一笔资金，而物业维修金是我们业主缴纳的一笔钱，这样不同的两种钱，而开发公司的这笔钱主要是。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：保修期是一个界限。

主持人张平：一般多长时间？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：一般项目不一样是不一样的。

主持人张平：最长一般是多少时间？

钱雪慧（市律师协会建筑房产专业委员会）：根据浙江省规定，保修金的存储期限是八年，八年以后可以返还给开发商。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：房屋保质期最长也有八年，防水这一块。

主持人张平：它主要是用于哪些方面呢？

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：其实现在保修金我们简单的理解它，就是用于公用设施设备找不到开发商的，已经解体的。我们徐处长讲的解体的、股权转移的、不愿意承担责任的，应该说很大的份额是用在这方面。但我们业主在使用这笔保证金的过程中，不应该我有这笔钱就想去用，后续有个手段没有制约，怎么去用没有，但从政府层面我们已经看到了，保证金的交储是有一个监管手段了，肯定在发证机关发证的同时。

主持人张平：那我想问一下，这笔保证金的交储是交在什么部门？

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：应该是交给房管局。

主持人张平：交给房管局。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：专门有一个这么部门，那是省办法里规定的，已经建有物业维修资金管理机构的，就由物资维修管理机构，统一管理物业保修金。

主持人张平：好，我们大家明白一个概念，如果说这个房子，因为开发商的原因造成的质量问题，在八年之内，保修期内（出现）质量问题，开发商不愿意承担责任的话，我们可以用这笔钱，这个概念应该告诉大家，这个就解决业主与开发商之间矛盾的，其中一个保证，这是一个新的。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：目前使用的过程中怎么来操作，现在是一个难题。

主持人张平：好，这个是以后有待于我们细化的一个问题。好，现在业主与物业公司就是物业费。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：物业的这些纠纷、矛盾里面，实际上这个东西，在服务与被服务之间的矛盾，主要是什么。有的的确物业公司的服务质量没位，另外还一个跟物管费不高也有关系。原来老的条例是有一块，千分之四（经营用房收益）来补贴的，这一块归全体业主所有，你又不能动了。最低工资标准又在涨，这些矛盾交织在一起，所以现在很多的一些企业生存都很困难了，有很多就退出来了，所以矛盾现在反应得比较充分。这次修改的条例，我也参加了几次讨论，我是再三再三都说了，你要根据杭州市的最低工资标准，来制定物管费的价格。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：这条其实是两个含义。第一个含义是前期物业管理的时候，物业收费的一个标准，是由物价部门定的，这个标准本身是可调的，隔三岔五的管理部门经过调研以后，根据这些因素，把前期的物业管理的标准进行调整。其实第二块才是李总讲的，业委会成立以后，原来我们前期招投标的时候，讲好的是一块钱，现在觉得考虑最低工资标准，等等因素以后不够了，我们可以由业主委员会，征求大家意见以后，提出一个调整方案。是指这个后期的，业主委员会成立以后的标准，也是可调的 ，看看这一句话，我个人理解是两层含义，都是可调的。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：其实物业费的调整，最核心的还是市场价格机制没有建立，这样的话对于业主的购买的情况来说，他没有一个参照物，他只是感官地告诉我，你提供的服务好和坏，没有知性的角度，没有一个市场机制。从提高物业管理费的角度，其实我看到我们杭州调整物业管理费，当然全国都是一样，都是拍脑袋的，都是同情费，真不错，给你涨个五分，涨个一毛，涨个两毛。关键问题还是市场机制的问题，我们现在的物业管理条例（修订草案），我的理解是是一个半行政半市场化的，物业管理市场，还没有完全市场化。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：也要向施工企业一样，要编制一个物业管理的预算定额，这是一个机制，好比保安出多少钱，今年涨了也要调整，保洁多少钱，就像一个预算定额一样的，把它测算。

主持人张平：它是一个纯粹针对物业收费，该如何收费的一个技术性的话题，但这个问题确实，在我们整个的社区和物业矛盾当中，是一个很突出的矛盾，这是一个最大的问题，我们在新的修改草案，在征求意见稿当中，我也觉得虽然有些规定，但实际上可能还是有一点点模糊，还不是很明晰，我觉得这点估计可能还一个问题。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：这一点我们很感激了，总算把最低工资标准写上去了，已经是很大的进步了，前面都刷掉了。

主持人张平：这次我们八十多条，新的修订草案征求意见稿来看的话，也是尽可能地从各个方面，能够明晰理清一些东西。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：只要不违背上位法，尽可能可以解决一些，实际性的操作性的问题。

主持人张平：在整个八十多条中，哪些大家觉得是很重要的一种修正，或者是增补，或者是改变，说一下，赶紧给我们介绍一下，徐处。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：我自己印象比较深的有这么几个。一个我觉得是物业管理的概念，原来只是委托物业服务企业，现在增加了一条自行管理，后面对自行管理也有一条规范性的约束，看上去只有四个字自行管理，但是事实上是开辟了一条，物业管理的非常新的一个途径，也可以讲是这十年来，物业管理的新情况，倒过来要求法律给出一个规范，这个是一个我印象比较深的。还有一个我们这个十多年来，也碰到过的问题。由于各种各样的问题，物业服务企业撤出了小区的管理，但是聘请新的企业，也是由于各种各样的原因，没有及时的跟上，小区会处于一个物管的真空。这个真空的话，我觉得其实是对各个方面的利益，都是损害的。在条例里面给出了这样一个规范，可以由市人民政府制定一个应急预案，由街道社区来具体执行应急预案，六个月由街道社区按照应急预案来，俗话说就是托管 管六个月，让你在这个六个月里面，充分地酝酿、寻找，确定一家物业服务企业，可以摆脱真空的状态，这个我觉得是有针对性的。就是针对这个几年来，我们出现过的比较大的一个问题的，解决的方案。还有我觉得针对业主大会的召开难，可以按照楼、幢、单元层，选举业主代表这是一句话，可以选举业主代表，后面一句话其实是普世性的，但是有一定的引导作用。业主代表可以接受业主的书面委托，在一定期限内代为行使权力。相当于说这个单元里面，如果有很多人不入住，或者说住在外地，或者说是由于各种各样的原因，没有办法赶回来参加业主大会的话，他可以通过选代表的形式，并且书面委托给代表，在召开业主大会的时候，一个人可能会代表三四个人，当然如果这个楼道把委托书都给了你，你可能就代表整个楼道了。

主持人张平：你觉得作为业委会来说，新的修订法草案征求意见稿，你是怎么看的？

娄云林（东方红街业委会主任）：这个里边给我们印象最深的是一条，之前政府相关部门，有一些责任不是很明确的，比如说我们打城管（电话），城管说不属于他们的范围，这次他把相关的政府部门，责任进行了细分。也就是说有一些禁止行为的区分开来，比如说这块属于城管的，另外一块属于消防的，另外一块属于公安的 ，区分开了，有一个可以找的地方。

主持人张平：你对这个印象比较深刻，业主与业委会之间，这样一种关系的处理，我们增加了一个候补委员会的制度，还有职能部门、社区、业主，物业公司的关系。如果说我们突然青黄不接了，我们整个没有物业公司了，政府可以进来了。从这几个关系来看，我们都有新的办法和手段进来了。虽然刚才我们几位都说了，指导原则、具体操作性方面，是不是还没有那么细致。最起码有原则、有方向出来了，我觉得这是好的。但是我们所有的这些当中，其中最主要的主体是谁，是业主，所以说业主这个角色，包括业主委员会这样的一个机构，太重要了。在我们整个的社区管理当中，包括我们的物管法，怎么能够很好地实施，他们扮演着非常重要的角色。这样的关系该怎么样去处理，我们大家应该用一个什么样的自主意识。因为时间的关系，今天的话题我们先聊到这儿。在明天节目当中我们就这点，好好地探讨一下，好不好。谢谢各位嘉宾，也谢谢大家收看。我们都是业主，如果大家对这个问题，有些什么好的建议和看法的话，也可以参与我们的讨论，明天见。

再说几句

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：我觉得这个草案应该说，在我们原有地基础上，有很大的提高和完善，在操作性上面还有待于进一步去补充。

曾鹏（浙江工商大学）：这个规定（修订草案）当中我觉得，还可以补充的空间是什么，我们的规定（修订草案）里面，要如何引导和辅助社会自我成长，因为社会在这三种关系当中，起了主要的作用。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：从这些话里面我也听到，很多有建设性的意见、建议，向有关部门反映吧，在下一轮的修订和商会的过程当中，可以有所改进。