11月1日：物管条例修订如何有的放矢

前期回顾

解说：《杭州市物业管理条例》修订，面向公众征求意见，十年前的条例有何局限性？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：物业管理面积，达到了8千万平方，10年就已经是翻两番了。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：业主和业主之间，业主和业主委员会之间，业主委员会和业主大会之间，呈现的矛盾形态越来越多。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：要更多讲的是操作性。

解说：面对矛盾，修订草案将作出什么样的变化？

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：我统计了一下，我们原来《杭州市物业管理条例》，老的是58条，这次新的修订草案是89条。

解说：物管条例修订如何有的放矢，《我们圆桌会》今晚关注。

嘉宾介绍：市房管局物业监管处处长徐艳；杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任律师钱雪慧；浙江工商大学公共管理学院副教授曾鹏；中国物业杂志特约撰稿人李平；杭州市物业管理协会副会长李士和；东方红街业委会主任娄云林。

主持人张平：沟通改变生活，对话推动进步，这里是《我们圆桌会》，各位好，我是张平。在昨天节目当中就杭州市一个征求大家意见的杭州市物业管理的修正草案一些内容，我们进行了一些了解和认识。我们都知道老的物业管理条例当中，是有58条，经过修订草案当中，增加了31条，89条，明确了非常多的关系。比如业主与开发商的关系，业主与物业公司的关系，业主与业主委员会的关系，以及街道职能部门之间，怎么样进行共同管理社区，这些方面都比过去有一些新的增补和明晰这些关系。在所有的关系当中我们发现，最重要的主角是谁，其实是社区当中的业主。业主在社区的整个关系和管理当中，我们是主人公。所以业主对社区管理，参与的深度、广度，和他本身这样的一种素质，是决定了我们社区，是不是能管好非常重要的条件。在这期节目当中，我们就这个方面着重进行深入探讨，前期记者也对我们的业主进行了随机的采访，我们想来了解一下，大家对本身社区的业主委员会，包括社区工作的参与度，到底是什么样的程度，我们进行一个了解，我们来看一个短片。

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解说：小区物业管理的好与坏跟每一个业主的参与程度息息相关，除了日常的监督，最有效的手段就是召开业主大会，成立业主委员会，依法行使有关职能。然而记者调查发现，业主参与物业管理的积极性并不高。

记者：参不参与业主大会？

市民：我不参与的。

市民：我没有。

市民：我从来没参加过，他们也没叫我们。

市民：业主大会我没参加过。

市民：没有，我自己上班也挺忙的。

解说：根据记者的调查，大部分居民并不了解业主大会，即使参与过业主大会的居民，也没有认真地对待这项制度。按照相关法律规定，业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作。记者调查发现，很多居民并不愿意参与其中。

市民：自己参加业委会，没有这种想法的，小区里面很难搞。

市民：我怕我能力不够。

解说：由于物业管理工作繁琐而专业，很多业主敬而远之。而更令人遗憾的是，一些真正热心公益事业、参与到业委会中的居民，却又得不到业主的理解和支持。采访中，一位业委会成员也道出了自己的苦衷。

冯有根（望江西园业委会成员）：好多业主认为你们都是拿工资的，不拿工资他说你们还放弃那么多时间来管这个事情。

周良英（婺江社区主任）：因为好多业主他只强调自己的权利，但是他忘了自己还要尽的义务，一出现物业管理当中不到位的情况，他就横加指责，很会提意见，甚至于还会谩骂，这样业委会成员，想到后来的话就不愿意干了。

 

主持人张平：基本上从采访来看，很多业主对整个小区的情况不了解。现在很大的一个问题在于，业主委员会的选拔到底是怎么出来的，是不是业主都来参与进行选举。因为我们对这些人都不了解，这么大个社区有这么多的人，我怎么知道他就有资格，能当我们的业委会主任呢。我想问一下娄主任，你怎么当上业委会主任的？

娄云林（东方红街业委会主任）：因为我们那里牵涉的事情比较多，前期也有经历维权的事情，大家业主坐在一起的时候，起草一个东西向社区申请（成立业委会），先把代表找出来，我们当时一下子找了80几位业主代表，通过80几位再往外面发展。

主持人张平：你们有多少人住在这个小区里，1899户，当时有三四百户是没有人的。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：这80几位只是民意的汇集，并不是选举。

娄云林（东方红街业委会主任）：对。

主持人张平：我怎么知道，我相信娄主任是能够做我业委会的主任，你有没有什么样的才能，有些品德展示给我看。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：他前面一句带过了，他说前面他们小区有一些纠纷。

主持人张平：你是做过维权代表。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：参与了解决这些纠纷，业主都认识他了。

娄云林（东方红街业委会主任）：在没有成立业委会，去年3月份我们就已经开始在维权了。

主持人张平：你是通过维权过程中大家觉得，娄主任他能够代表我们争取点权利。

娄云林（东方红街业委会主任）：那时候大家聚在一起，不是一个人两个人，我们有几十个人聚在一起，大家一直在做维权这个事情。

主持人张平：那么几十个人为什么选择了你，你是有晋职演说吗？

娄云林（东方红街业委会主任）：这个倒是没有。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）： 法律上有一个标准。国务院的物业管理条例有一个标准，热心公益、责任心强，有一定的组织能力，这样一句非常笼统的话，但是操作很难。我想说这次杭州市新的修正办法，我觉得是一个亮点，它细化了，杭州市新的修正办法里面，提到了业主委员会成员有一个勤勉义务，你当选了以后，你要是无故不参加会议，你的身份会被取消。你要是不积极履行你的义务，你的身份会被取消，自行终止，这是一个勤勉。

主持人张平：我知道了，这个是具体业委会在操作过程当中，有一些规定。我现在关心的是在一千多户的住户当中，比如你这1900多户住户，我怎么能够选择出，他能够代表我利益的，能够为我维权的这些业委会成员，我觉得这个很关键，现在有标准吗，在实施新的管理方面有没有标准？

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：从我管家的角度谈谈自己的观点，说实在话成立业委会。

主持人张平：关系到业主和业委会之间的关系。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：东家实际上选好了，对我这个管家日子就好过。我们在这么多年实践中体会，刚才娄主任说的，如果在交房的过程，或者整个物业服务的过程，业委会已经自动形成了一个，能够有强烈维权意识的团体，社区就应该让它健康地，鼓励它慢慢发展。

曾鹏（浙江工商大学）：张老师她问的问题是什么，我感觉她问的问题是，业主怎么知道你这个人行。我谈谈我的感受。我觉得这个过程中，首先你会为小区的某一些公共事业，有一些集体行动。在这个集体活动中，会有一批人相互认识，这是一种途径，还有一种途径是什么呢。现在有一些公共交流的平台，比如说业主论坛，我们可以围绕公共议题，在这个上面进行探讨，业主参与了他就知道，哪个人性格怎么样，他处理问题怎么样。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：观点怎么样，观点怎么样。在投票过程当中大家就有一个印象，这个时候就有一个选择性，如果说有一些小区完全莫名其妙的，业主对任何候选人都不知情的情况下，其实这种选举意义是不大的，因为我选举的人，我根本不知道他是怎么样。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：我觉得你们都在谈一个问题，谈到这个问题的一个面，业主作为一个个体他如何来选择的问题，我倒想结合新草案。谈这个问题的另外一个面，一定要制定相关的法律制度。我举一个例子就像酒驾，以前法律也有禁止酒后驾车，但是为什么屡禁不止，就是没有罚责。现在酒驾入刑法了，你醉酒就要构成刑事犯罪，一下子酒驾（发生率）就降低了很多。我觉得这个思路可以转到我们这个问题上来，如果你当选了业主委员会，你有谋利，不廉洁的行为，或者你有不勤勉的行为，你要承担什么责任，或者你将来几年内不能任选。这相应的配套上去以后，我相信那些一开始，信誓旦旦在说我会怎么样怎么样，但是在他后期的履行当中，他也会遵守。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：但也有可能就更选不出来了，现在业委会的选举真的很难，如果是加上这些条款，当然这些条款是应该有的制约，但是就操作性来讲，更没有人要来选了。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：其实我已经注意到了，这次杭州市法制办制定的新条例最后有一个法律责任。最后法律责任总共有十几条，十几条我逐条看过去，首先就是针对物业公司，其次就是开发商，还有政府部门，政府工作人员、政府部门，就这三个，就是没有针对业主委员会的。其实业主委员会是一个轴心，其它几个主体是围着它转的，而业主本身很微小，他要通过这个形式去行使他的权利，这是很关键的，我觉得这方面我们可以多探讨一下。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：如果上位法没有确定，我们作为市一级的条例，我们没有办法创设一个，法律地位的概念给他，这是不可行的，我们也很想做，但是做不出来的。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：上位法的情况是这样的。北京市有一个试行办法，赋予了业主大会法人的地位，这只是一个地方性的，业主委员会在法律上明确规定，他可以代表诉讼，可以代表全体业主的利益诉讼，但其他方面确实没有，不光光是杭州市做出努力了，可能是全国立法的推进。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：我们应该学一学香港，香港就是这样。我有一个同学就在香港住，他的业委会有了法律地位，像他们交物管费。每个月我那个同学，就住在李嘉诚开发的楼盘，一个月才交3000多港币，1500块是物管费，1500块钱是维修基金，不像我们一次性交，他是每个月交。交了由物业公司来管理，使用权是业委会来掌控，那次他们外墙管道要修，本来要1200万港币，结果只收集了800万，业委会就把这个方案改掉，就通通把它搞好了。所以香港这个东西，对我们应该是有一定的借鉴，最早是从英国引进来的。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：美国也是承认这个地位的。

曾鹏（浙江工商大学）：香港的业委会叫做立案法堂，它是有法律地位的，所以资源是掌握在立案法堂手上的，这样跟市场进行谈判的时候，就有很大的自主性。

主持人张平：我当时为什么不断地追问这个问题，业委会怎么能够选举出来，其实刚才钱律师说得非常好的话，业委会其实就是一个轴心，所有一切都围着它辅助它进行的。如果这个轴心的问题解决不了，我估计还是会很累，承重墙依然会很累。关键问题在哪里，在于业委会到底该怎么样能够激励他，首先激励业主愿意参与，同时业委会能够成立，这个关系很融洽，这个方面可能在目前整个条例当中，什么当中都还是很粗放的，没有一些很辅助的。

徐艳（市房管局物业监管处处长）： 还是在摸着石头过河，如果有成熟的办法可能这次就写入条例了。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：我倒觉得在今天，半行政半市场化的情况下，政府要起关键性的作用，就是审核机制，一定要建立审核机制对业主委员会。至于能不能够成功这是一个过程，这些麻烦的存在，不是说你要介入这个机制，这个麻烦就没有了。这个麻烦在成立过程中同样会存在，这个机制要由政府来把关，比如说我们选举业委会，我们物业条例上很清晰的有六大条，但是谁去审核呢，没有人去审核。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：目前只有备案制度 ，没有审核制度。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：头没有，都去做脚的事，你说脚是在走路，没有头指引脚能走得好吗，肯定要走偏了。业委会组织这个机构，我的观点还是认为，它必须是公益的，同时带有有偿的经济组织，当然在今天来说这句话可能过早，只有到了这样一种程度，业委会的组织在靠自律的同时下，还有法律的制约，它一定是健康成长的。同时他的责任心不是我们争议的，他的责任心是发自他对经济的追崇。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：有一个概念我想还是提一下，我个人想要纠正的，业委会非常重要这点是不容置疑的。但是从法律上来讲，业委会只是业主大会的一个执行机构，它并不是可以自主做出决定的。刚才讲业委会成员要一个声音对外，这个声音并不是说，张三业委会主任和李四业委会委员，商量以后的，而是说是业主大会的决定，我们一个声音对外，所以从法律上来讲它只是一个执行机构。

曾鹏（浙江工商大学）：你这样的规定让操作性就有问题了，为什么呢，你什么事情都要经过业主大会，这个成本就会很高。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：但是事实上他如果要，发挥主观能动性的话，他又用什么来为自己的行为负责呢，因为法律上他的地位没有明确。我热心公益是一种做法，我胡作非为也是一种做法，但是后果呢，后果他个人会承担什么呢，这些都没有明确。所以说它只能作为一个，业主大会的执行机构，业主大会决定什么我来做什么，所以归根结底还是，业主大会的运作难、召开难，决议的形成难。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：业主大会和业主委员会之间职责怎么区分，或者怎么决策，哪些事情可以授权，哪些事情不能授权，最终还是会落实到一个管理规约上面。管理规约的制定其实是非常重要，它就相当于宪法一样，像我们国家的宪法。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：小区内的局部宪法。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：关于业主大会和业主委员会的重要性，国家层面也并不说没有注意到。住建部专门制定了一个业主大会、业主委员会的指引规则，但是那个还是比较粗的，最终还是要取决于你这个小区里面，业主的自治管理能力和水平。

主持人张平：对，所以说来说去这个最轴心的部分，我们如果不能让它稍微能够健全起来的话，我们做了那么多的工作，最后可能往往就是，城外做，事倍功半就是这么一个效果。其实我们在这次节目当中，我们也对这些业委会进行了一个采访，他们也有倒不尽的苦水，那我们先进段广告。广告之后我们来听听，他们有一些什么样的苦经，进段广告。

 

分提要

解说：业主委员会面临信任危机如何破解？

曾鹏（浙江工商大学）：你如果是产生不合法的，首先你就得不到业主的认可和信任。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：物业管理的相关专业知识的普及，也搞一个灌输式。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：我相信有一句话，阳光是最好的防腐剂。

解说：《我们圆桌会》 下一节继续讨论。

 

主持人张平：好，广告回来接着我们刚才这个话题，事先我们记者也对业主和业主委员会，分别进行了采访。大家其实彼此关系真的不是很和谐，互相都不是很满意，我们来看个短片，来听听他们是怎么说的。

 

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解说：代表业主利益的业主委员会，能否在物业管理中发挥应有的作用呢？日前记者对多个社区的居民进行了随机调查。。

市民：换个人（业委会成员）的时候听他们说过，但是我也不知道（他们做了什么）。

市民：下面不接触的，有个办公室反正我们也没去过。

市民：我不是很留意。

市民：不太清楚，反正有什么事找物业。

市民：你去问其他人我真的不知道。

解说：在接受记者采访中，大多数居民对于业委会的具体运作情况并不了解。在一些小区，为了增加彼此的联系，业委会专门设立的业主接待日，但是实际效果也不太理想。

郑美华（望江西园业委会成员）：一个季度一天值班，有什么问题反映到我们业委会，我们业委会再反映到物业管理，有大部分事情还是没解决掉的。

冯有根（望江西园业委会成员）：比方养鸡 养鸭是城管（管）的，城管解决不了，职能部门也解决不了，我们怎么能解决呢。

解说：由于反映的问题难解决，久而久之，业主对业委会失去了信任。在业主与物业公司之间的矛盾没能很好解决的情况下，一些小区的业委会面临着深深的信任危机。

冯有根（望江西园业委会成员）：我们花了很多时间，而且听了很多骂声，但是人家不理解我们，总认为你们是为物业在讲话，你们是为社区在讲话，有的讲你们是穿一条裤子的。

 

主持人张平：这就是目前整个现状，业主大会大家参与度不高。热情不高的话，你说怎么可能产生一个大家信得过的业主委员会呢？这可能就是非常恶性的一种循环，所以现在关键的问题在于，怎么样使社区的自治，业主他有这方面的意识，就觉得我所有的参与，是维护我的权利的。就这个意识怎么能够让大家知道。其实我们今天说得是很容易，我想在座的各位，你们是不是参与度很深呢，我相信可能我们自己本身都有问题，因为我们确实很忙，平时工作很多。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：加强宣传吧。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：加强法制宣传。

主持人张平：如果说这个问题不解决的话，关于社区怎么能很好地自治，包括承重墙怎么能够相对减少点压力，这都是一个问题，可能一下还真解决不了。所以在这个方面是不是除了宣传，我们政府这方面，包括我们一些制度的条例的保障方面，我们还是不是能够多动点脑筋。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：意识的灌输我刚刚在想，我们读书的时候不是有一个灌输式的吗，我们社会是不是也花点时间，比如说新的条例出台，物业管理的相关的专业知识的普及，也搞一个灌输式。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：这个我们其实做过一些工作，现在的杭房网上都挂着，小区业委会主任的应知应会，有十套测试题，你自己看了法规以后可以做题目。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：有没有专门针对业主委员会成员的一个培训班？

徐艳（市房管局物业监管处处长）：有的，我们办过好多期，如果晚上办他说白天有空，如果白天办他说晚上有空，双休日办说双休日也很忙。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：这是不是强制的。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：不是强制，因为没办法强制的。后来我们就变成每个城区轮，1月份可能开在上城区，其他城区如果有空的，可以到上城区就近来。2月份又开到比如说下城，一年办8期，就这样的话可能最后来的，还是社区居委会主任多一点。我们是居委会和业委会主任，是相结合在一起的。有这个培训班，但是参与度不高。还有一个我们后来想想没办法，这个要花时间的可能不行，就在网站上，我们房管的官网上是挂着的，可以学习的，我们还编了几套书，我们业委会沙龙上也赠送给业委会成员。

娄云林（东方红街业委会主任）：有三本书。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：但是真的会打开书来认真看，我就不知道是不是真的有，肯花这样的功夫。我们有10套测试题，做完了会有一个成绩给你，看你通不通过，但这些归根结底，只是一种辅助性的宣传手段，还是要通过你自己有一种管理的意愿，才能来提升你的管理能力，今天的圆桌会也是宣传的一种嘛。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：我觉得作为我们管家来看，有一些业委会和社区结合在一起，对小区还是有一定的好处。为什么呢，因为民主化还是一个渐进的过程，你想一天两天弄一个法律法规，马上都把它变好，是肯定很难的。民主万一实现不了的时候，还是可以通过社区这个渠道，对住在这里的业主，相对地来进行一些选择。如果他真正出于公益心愿意来做，而且全心全意投入，我想民主化的过程会逐步地把它推行。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：业委会主任都是志愿者。

李士和（杭州市物业管理协会副会长）：我觉得民主永远是手段，集中才是目的。像奥巴马也好，罗姆尼也好，他老说中国不好，实际上中国跟他做了多少生意，他就是为了选总统。

曾鹏（浙江工商大学）：我在这方面有一些思考，有几个方面会影响到业主对业委会的信任。一个它产生的合法性，这个程序合不合法，就是一个基本的前提。如果是产生不合法的，你首先就得不到业主的认可和信任。第二个在运行过程当中，到底是遵循民主的原则，还是集权的原则，其实这个问题很纠结。你要搞民主，那么有个问题就来了。民主又会降低效率，所以这个时候为某一个议题，讨论来讨论去，往往会拖很长时间，这时候又会影响到业主对你的信任，说你办事效率低。但是你如果又集权的话，一个问题又来了，这个时候大家又觉得你没有尊重我的民意，你做出来的事，哪怕你做得再成功，他觉得这个里面有问题，这个是第二个方面。第三个方面在信息处理上面，这个也可能是影响。业主对业委信任的一个很重要的因素，尽管你在默默无闻做事，可能花了很多的时间精力，但是如果你那些信息没有公开的话，哪怕你再怎么大公无私，他同样会质疑你。现在本身这个社会就没有信任。第四个方面就是激励机制，我觉得业委会有一个好的激励机制。原来我们都好像说业委会的人嘛，给他一些表扬，一些社会认可就可以了。但实际上面对一个什么问题呢，假如说我们得不到这些认可的时候，我们靠什么来维持下去，所以我觉得应该要有一个什么呢，给他一个明确的收益，给他一个明确的收益。你如果不给他一个明确的收益，又得不到社会认可，他没想法了，那我就搞灰色收益，一搞灰色收益，这个时候业主就对你不信任了，更加不信任，就陷入一个恶性循环。所以我觉得在这方面我们的法律，可以来做一些引导。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：如何破解信任危机，我觉得可以从制度、法律上去考量，我相信有一句话，阳光是最好的防腐剂。在这次杭州市的修订草案当中，其实是已经涉及到这个东西了。业主委员会他在工作的时候，必须定期公布他的工作经费，还有一个他的工作情况，需要公示。但是这次配套的解释当中也说，除了在小区公示，你还要再报当地的街道办事处，这条我个人感觉非常好，但是太原则，你可以把这个活动情况，既可以公示得很详细。

李平（中国物业杂志特约撰稿人）：原则的无法操作。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：又可以很简单，所以我觉得这一条上面，可不可以再细化一下，因为既然公示出来，大家都可以看可以监督，这样的话信任危机，就可以有效地（改善）。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：这个条例出来以后，也许可以出那种示范文本，公示的示范文本，我们现在对议事规则和业主公约，以及经营性收入都有示范文本，当然新条例出来以后，肯定要根据它那个规范，重新再做一遍升级版本。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：再细化。

曾鹏（浙江工商大学）：细化 。

钱雪慧（市律师协会建筑房地产专业委员会）：再具有操作性。

主持人张平：对，最后我当然还是要说，我们每个人都在说民主，说权利，其实民主权就在我们自己的身上，就在社区自治当中，这是最基本的一个民主。如果我们不珍惜它，不使用它，我们怎么再高呼民主呢，这点来看的话大家可能没有意识到，这个问题它的重要性。

徐艳（市房管局物业监管处处长）：还是从我做起。

主持人张平：由于时间关系，非常感谢各位嘉宾来到《我们圆桌会》。这两期节目当中，大家深入讨论了一些，给了我们很多的信息和启发。但是我也希望我们这样的一种讨论，徐处也能带回去，你们作为新条例修正案的参与部门，也能带回去。同时我们也希望我们的呼吁，有关部门也能听到，是不是杭州在这方面，也能走出咱们的一步，做一个新的杭州模式。谢谢各位，也谢谢大家的收看，再见。