社区小圆桌

解说：王马社区的凤起都市花园分为两期，一期的楼盘入住的是拆迁安置户，二期的是商品房购买者，尽管一期的物业费比二期低的多，但仍然有30%的一期业主，由于各种原因不愿意交纳，很多业主担心，这会影响到自己的生活和利益。

许立红（凤起都市花园业主）：有的业主从搬过来以后，直到现在也不交，物业到底是怎么生活下去呢，就指着二期交的物业费你来生存吗。

彭均益（凤起都市花园业主）：物业费不交，直接影响物业服务的质量下降，这是百分之一百的，他要减人，从三个清洁工减到一个，保安也要减。

徐建生（凤起都市花园业主）：里面人员的开支就要有影响了，清洁工少了，卫生也要有影响了。

许立红（凤起都市花园业主）：（两个）这么近的（距离），好像互相传来传去，传到业主，打架什么的，显得有点不团结了。

解说：而在杭州市物业管理条例修订草案中提到，对不交物业费的业主进行张贴公示的办法，有没有用呢。

许立红（凤起都市花园业主）：还是没用，还是要做工作。

谢小英（凤起都市花园业主）：因为不交物业费，他是有很多原因的，制订一个法律法规嘛。

王超（凤起都市花园业主）：停水停电，只有这个办法。

李鹊儿（凤起都市花园业主）：停水停电这个是触犯法律的，在物业管理条例里面，能不能开设一个个人帐户，80%在我的帐号里扣，20%我作为一个考核，物业去收。

郭振伟（凤起都市花园业主）：现在国家提倡个人身份证认证嘛，比如说诚信名单，如果他不交物业费，他身份证号码报上去，不诚信以后等他比如说想去贷款，比如说信用卡想去刷卡，这都受到限制，像黑名单一样。

主持人张平：这就是这个社区的一个情况，大致情况我们了解一下，这是两个社区，一个是商品房的住宅区，还有一个拆迁户的社区，但是因为他们是受聘于一个物业公司。所以说整个物业公司的开销，是统一进行的，但是因为商品房这个社区的物业费，收的非常好。但是拆迁户小区可能大家都不太交费，两方面落差太大的话，直接影响了整体的物业的服务，这就是这个小区存在的问题，我们都知道物业费如果收不齐的话，它导致的后果是什么呢？

孙岳庭（杭州海晨物业服务有限公司总经理）：第一个降低成本，怎么降低呢，要么减少人员，要么就是员工待遇降低，员工待遇降低，导致了员工对工作上面不负责任，有的甚至设施设备上面，没有及时去保养。第二个人员的配比不足的话，整个服务就根本就谈不上服务。

宋忠赤（业主）：还有一个有些物业公司，就想些别的办法，比如说在租金上什么东西再做点手脚，这是补充它的物业费的收入，不足这是有可能，这个更容易引起纠纷。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):还有一个后果，可能会引发一些不必要的冲突，因为我们有个调查的东西，有些物业公司收不到费以后，会采取一些极端的方式，比如说停水停电，停水停电我们调查这个数据，38.6%的业主反映有这个情况。

主持人张平：停水停电。

宋忠赤（业主）：极端措施，这个是全体业主倒霉，一分钱没少交的业主，也跟着承受这个恶果，另外特别极端的例子，物业公司撂挑子就走了。

主持人张平：我想问一下章科长，我们房管局所掌握的资料来看的话，因为拖欠物管费，因为物业公司，实在是支撑不下去了，撤离这个小区的情况，这两年你们有没有什么数据？

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：数据我们是没有统计过，但是近年来它这个数据，肯定是呈上升的趋势的，包括上次丁桥的，因为它的收缴率非常的低，一开始是有前期的，因为它是安置小区嘛，政府有补贴的。但是到了补贴停止的那一段时间以后，费用又收不上来，作为物业服务企业，它就是一个市场化经营的，不可能贴钱的，现在大面积的在撤出。

主持人张平：大面积的在撤出。

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：对，丁桥现在因为它是大型的，都是几十万方的小区，现在都是大面积在撤出。

宋忠赤（业主）：它这个更换率非常高，这个物业公司干个两三年干不下去了，又换另外几家，结果换的一家，可能还不如前一家，越换越差，就是恶性循环。

主持人张平：就这么一个恶性循环，部分业主拒绝交费之后，物业服务就开始打折，物业服务打折以后，更多业主开始拒绝交费，因为他觉得你服务不好嘛，我就更加不交了，物业管理陷入困境，物业服务不到位，大家又开始拒绝交费，最后的结果物业公司走人。

孙岳庭（杭州海晨物业服务有限公司总经理）：为什么会导致这种恶性循环？

主持人张平：好 到底为什么呢，我们先进一段广告，广告之后我们再来议一议这个问题，到底为什么。

分提要

解说：物业费之争让物业管理陷入恶性循环，什么原因导致这样的局面？

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):他交的钱跟他享受这个服务，两者是不对称的。

潘彬沁（业主）：不交物业费其实只是维权的最后一招。

解说：广告回来继续讨论。

主持人张平：好，广告回来接着我们刚才这个话题，到底为什么会出现了这么一种局面，大家不交物业费，而形成这么一个恶性的循环，原因在哪里？

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):首先问一问谁先侵权，所以很大一部分原因。我相信我们中国良民居多，绝大部分拒绝交物业管理费的人，他是有道理的，有道理的，或者说我讲这个道理不是合理，他是有理由的，他的理由主要是指向，物业管理公司他的服务不到位，他认为他交的钱跟他享受这个服务，两者是不对称的。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):欠费的案子比较多，法院在司法审判当中，他们也进行了一定的调研，一般有三个方面的原因。大的方面，可以把刚才我们讨论那些情况，都概括进去。第一个方面的原因，物业企业提供的服务，不符合合同的约定。第二个原因安保方面的，安全保障方面，安全保障方面，我举个简单的例子，东西家里被偷了，人身受到损伤了。第三个方面物业一些服务不规范，比如说有些物业公司，要求业主去拆除保安网，或者空调移位，但是业主认为你是没有这个权利的，大致会有这三种。最主要有纠纷的还是体现在第一种，业主认为物业公司提供的服务，不符合合同约定，这里面还包括认为这个物业公司，你收取的费用不合理，其实还包括刚才这位，潘业主他提出的问题，其实还有一些开发商遗留的问题，业主也会把这个问题，一并归到物业公司的帐上。

主持人张平：我觉得所有一切的前提我们大家都在谈，其实就是费用收不上来，如果费用收上来的话，在收上来的前提下，我再来说另外的问题，比如说物业公司到底合不合格，他到底让不让我满意，才能谈这个问题，如果费用收不上来的话，公说公有理，婆说婆有理，就是一个糊涂账。这个微友“静坐闲谈人”他说，你如果对保姆不满意的话，就不付保姆的工钱吗？他说要么解除保姆的服务关系，而不能一方面还享受服务，另一方面又不付费，首先一个前提，业主遵守业主应该负的责任，我把我的费用全交上去，费用到位以后，我才能够逐步逐步解决问题，因为我有理，我做的很对，是不是？

潘彬沁（业主）：业主说实话在目前来说，相对来说比较弱势，不是说所谓的强势，拖欠物业费或者是不交物业费，其实只是维权的最后一招，没有了，因为作为业主来说，在法律地位上，其实跟物业公司不对等的，因为你是没法单独起诉物业公司的，你连起诉的权利都没有，你只能成为被告。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):我打断一下，你是可以的，法律上是有明确规定的，我先打断一下。

潘彬沁（业主）：浙江省的高院的里面所有的东西，单独的业主起诉是不受理的。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):要看什么事情。