潘彬沁（业主）：除非你是针对条款上面，我要解除这个（关系）是可以，但是物业公司不到位，我要你改正，这个是不会受理的。而且另外一点，物业公司签了合同以后它不作为，它服务质量不好，你在法院上提供抗诉也好，起诉也好，最终告诉你服务只是存在瑕疵，不存在价格跟服务的对等关系，这个法律上没有界定的。最后一点大家说法律上规定了，你们业主可以通过业主大会，来解聘物业公司，可以监督物业，但是你这个权利怎么行使，你提的意见人家当你回事吗，给你解决吗？最后面要召开业主大会要什么条件，要20%以上的签字，签好字以后开不开得了呢，告诉你不一定开得了，业委会同不同意开，业委会同不同意开以后，要到街道，街道同不同意开。我当时听证会上也说，街道同不同意开，法律上规定它有义务开，但是义务是没有时间的，它可以两年、三年。我这个案子就很简单，2010年我签的字，签了20%，我们500户人家我签了120户人家，要求开业主大会，报告打到了业委会，抄送给了拱墅区的住建局、街道，都抄送了，但是到目前为止没开过一次会。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):他讲的这个现象的确是存在的，而且大面积的存在，这样的。关于业主为什么不交物业管理费的问题，我们曾经在2006年开始，接受省里的委托，做过关于社区冲突的一个课题。社区这个东西，小区这个东西，它是我们城市的一个基本的细胞，这个细胞很特别，来自不同背景的人，通过移民的方式集中到这个地方来，背景都不一样，价值取向都不一样，所以想法都会不一样，很难形成共同的一个价值观，这是第一点。第二点在小区这个细胞里面集中了多少人，什么人，政府、政府的代理机构、社区、房产公司、物业管理公司、业主、业主委员会，至少六个主体，这六个主体之间，相互的关系如果协调不好的话，极有可能形成各种各样的冲突，而这个冲突最后都是落脚到，业主单个的人的头上的。所以一旦他的权益受到侵犯以后，他哪怕是对政府有意见，对社区有意见，对房产公司遗留的问题，解决不好有意见，包括对物业管理公司有意见，包括潘先生刚才讲的，对业主委员会有意见，哪怕是跟邻居有意见，我找物业公司出面来协调，你协调不好，都会转化成为拒绝交纳物业管理费的这种形式。所以拒交物业管理费，实际上有的时候变成一种转嫁的行为，它不仅仅是针对物业管理公司的。

宋忠赤（业主）：以侵权来抗拒侵权。

主持人张平：我们都在说任何事情，我们首先讲道理。作为业主你做的是不是称职，物业费我如果按时交纳，我首先把我该做的事情都做好了，那我就有道理，再来进行第二步。问题是我现在用一个不讲道理的方法，来对付你这个不讲道理的物业，两方都不讲道理，这个结你永远打不开。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):我觉得这个问题，在我个人的理解上来说，要破解这个恶性循环。它有一个接口要进去，从哪个口子上进去，比较容易去解决这个恶性循环，我个人认为应该是物业公司，采取合法合适的方式，去追交物业费，从这里先开始。刚才已经有人提到，刚才这位业主提到停水停电，停水停电首先明确，在法律上它是一种无效的，违法的一种方式。我们倒是建议物业公司，可以通过法律诉讼的方式，因为这种诉讼的方式，就会对业主是否有权拒交，在法律上有一个界定。法律上界定，这个判决一旦生效之后，对整个小区有一个示范作用，会对那些没有交物业费的人，起到一个指引和示范教育作用，然后让它循环下去，这样的物业费收缴率高了以后，物业公司服务质量也就高了。当然也会有人提出来，物业费收缴率很高，但是物业服务公司，它的质量还是很差怎么办，没问题，其实对物业服务公司它有监督机制，就是业主委员会，业主委员会跟物业公司，它签的物业服务协议上面，它有违约责任，它有考核标准，它还可以解聘，还有我们行政机关，行政机关应该是，我印象当中法律有规定，如果物业公司提供的服务有问题，还可以降低物业服务资质。

宋忠赤（业主）：现在我要说这话，这是今天《我们圆桌会》的，症结所在真正点到了，为什么会出现这种问题，我们很多的业主、个体业主，因为我们的物业合同是一个集体合同，是一个集体合同，全体业主或者业委会，代表全体业主跟物业公司签的合同，但是我们很多都是个体业主，他进行自我主张，自我权利的主张，他对这个合同是自我否定和自我判定，这个物业公司我认为你不合格，我认为你做不到，我就认为你不合格。但是这个权利按理说，按照我们现代的社会经济管理原则，它是不应该由这个业主，个体作出判断的，它应该由业委会作出判断。如果你有问题，比如说张先生有问题，李先生有问题，OK，我们都反映到业委会去，由业委会代表全体业主，跟这个物业公司谈，我或者是不要你了，我解雇你了，我换你了，我或者是说该付你的钱都不付你了。现在的情况是有的业主全额都交了，有的业主一分钱没交，如果发生这种情况应该怎么样，业委会跟物业公司谈，你给我所有的业主都打折，所有业主都打折，这是一个合理的情况，但是你不能拿你个人的权利主张，来否定这个集体合同。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):我跟大家报一个数据，一旦出了问题以后，业主会找谁去解决问题，找业务会的只占了13.25%，找社区的反而是34.64%，自行解决的46%以上。

主持人张平：自行解决。

孙岳庭（杭州海晨物业服务有限公司总经理）：业主委员会是干什么用的，业主委员会其实它是业主和物业企业的一个桥梁，他通过业主委员会，也就是把业主的想法告诉你，告知你物业企业，把你物业企业的做法和想法，告知你业主，那也就是说要有沟通，现在往往是有的业主委员会，中间这个桥没了，业主和物业企业单独的，变成了河的两岸。

主持人张平：像这位微友他说，他说业主、业委会和物业公司，应该是一个三角关系，如果业委会和物业穿一条裤子，那业主拿物业有什么办法，这是他的一个想法。目前可能在业委会这个环节上，我们是个很大的问题。但是我知道，像我们今天来的这位业委会的主任，他们这个小区做的非常好，我们先进段广告，广告之后我们听听他们是怎么做的。

分提要

解说：业主 业委会 物业的三角关系中，业委会能发挥应有的作用吗？

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):其实本来业主可以把他，对物业服务一些质量上面的问题，交给业主委员会去解决。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):对业主委员会的法律地位，其实从物权法，物业管理条例，等等这样一些法律规定来看，它是不明确的。

解说：广告回来继续讨论。

主持人张平：好的，广告回来接着我们刚才这个话题。刚才我们说到了，在整个的小区的管理当中，其实这个三角关系都是非常明显的，有物业公司、物管、业委会、业主，互相相辅相成，构成了整个小区的管理的，正常的这么一个圈。但实际上目前来看的话，经常发生矛盾的是什么，是我们的物业和业主。而在这整个三角关系当中，真正能够在物业和我们业主之间，起比较关键作用的，其实是我们的业主委员会，而目前业主委员会，到底能够起什么样的作用呢，我知道我们的娄主任，你们这个社区应该说做得不错的，是吧？

娄云林（红街公寓业委会主任）：我们业委会，也有我们自己业委会的一个制度，我们每个月把所有的问题，每个月的最后一周周六晚上，我们开一次会，把每一个月的问题总结起来，这次开会不仅是业委会全体成员，同时邀请社区书记，物业公司的每一个主管到位。我们把问题一件一件罗列出来，如果说属于物业公司这边的（问题），我们会督促它限定时间（处理），如果说开发商的，我们也会让物业公司跟业主，来说清楚这个责任不在物业公司，而是在开发商，你们物业公司有义务也有责任，发函给开发商，有这样一个问题。

主持人张平：这是解决矛盾的一个方法，另外呢？

娄云林（红街公寓业委会主任）：我们自己小区，建了一个小区的我们自己的网站，而且我们把每一次的会议纪要，都公示在上面了，包括发给开发商的函件，我们都发到上面去。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):你们干这么多工作都是义务劳动。

娄云林（红街公寓业委会主任）：对，我们唯一的现在考虑的要付工资的，我们要聘请一位，业委会之外的小区的业主，这个小区业主作为秘书跟会计，来监督业委会的工作，而且是可以提高透明度，我们接下来今年，2012年我们准备把财务审计掉之后，2013年每个月公示一次，基本上在小区里面自己公示，你们干这么多工作都是义务劳动。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):这样的业务会在杭州有几个？

宋忠赤（业主）：很少，凤毛麟角。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):我向大家报告一下两个事情。第一个事情我们调查过杭州几百个小区，你对小区业委会的工作满意度怎么样，表示满意或者比较满意的是15.99%，其他的都是一般或者很不满意的。你如何理解业主委员会，11.63%的业主表示不关心这个组织，对业主委员会所做的决定，你持什么态度，19.58%的业主表示根本不关心。你觉得所在小区业委会，运作上存在哪些问题，一大堆的问题，包括职责不明确、制度不透明、立场摇摆，有的时候和物业公司一个鼻孔出气。业主委员会是不是有足够的能力，来维护业主的权益，表示不清楚的占67.47%。

主持人张平：刚才这个数据来看的话，大部分人对他所在业主委员会的情况，其实都不了解，也不关心。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):业主委员会这个东西，从法律上来讲我们国家说老实话，也属于初创阶段，大概有哪些问题呢，我可以概括一下，第一个问题产生的基础就不扎实，选举的时候，基本上业主都不认识，这个业主委员会的这些成员，当然这个问题业主本身也是有责任的。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):对。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):我们中国人有一个缺点，我觉得要指出一下的，给你权利的时候我们不要权利的，等到自己的权益受到侵害的时候，他突然想起我有权利的，这是颠倒的。第二对业主委员会的法律地位，其实从物权法，物业管理条例，等等这样一些法律规定来看，它是不明确的，比如说它到底有没有独立的诉讼权，连这个问题都没有明确界定，当然温州最近出了一个事情，说是（业委会有）独立的法人（资质），这是创造性的。第三点业委会的人员，都是从事义务劳动，没有收入的，他是做奉献的，他的技能是不是完全符合小区的管理，这是一个问题，他的精力够不够也是问题，精力倒是另外。第四点道德素养，是不是能够支撑他的这个工作，还有一点我们物业管理条例，我觉得有一个很不好的规定，业委会每届任期三到五年，没了，后面这句话，无限期连任也可以，连任是不可以的，国家主席都只能连任两届，他可以无限制。

娄云林（红街公寓业委会主任）：这个可以在小区规约上面进行一个注明，比如说我们那里最多可以连任两届。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):小区业主规约，你们不要把它看得很漂亮，这个东西这么一千多个人、两千多个人，要形成一个小区的业主规约，是很难很难的，要经过多少程序。你们讲一讲都很简单，开一个业主大会，把所有的事情界定下来，按照这个东西来执行就行了，很难很难的。

主持人张平：好，我们看一下，其实对于业主委员会，这么一个特殊的机构的一些做法和约定，其实有很多地区，都有非常好的一些经验，包括我们的温州，最近也制订出台了这么一个政策，我们来听我们的信息小灵通，给我们介绍一下，对于业主委员会这个机构，这些地方是怎么做的。

信息小灵通王佳莹：您好，主持人。如何更好的发挥，业委会在物业管理中的作用，我们一块来看一下。法国、新加坡、香港等地区的，业主管理委员会组织具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任。与此类似的在温州，今年3月已经注册产生了全国首家，具有社团法人资格的业委会，这意味着一旦发生了纠纷，业委会可以直接和物业公司对簿公堂。而该业委会将开立独立的银行帐户，民政部门会定期对业主大会进行年审，包括财务的审查，业主的共同财产得到了保证。此外为了防止业委会滥用职权，可以引入第三方监督体系，如聘请律师事务所、会计事务所，审计事务所等中介组织，来进行对业务会财务工作的监督。随着保险业的发展，我们还可以借鉴一些国外的经验，为业委会委员购买公众责任险，一旦业委会作出错误的决定，导致赔偿时，可以由保险公司履行赔付义务，从而转嫁业委会的决策风险，提高业务会委员的决策能力，好的主持人，我这里的情况就是这样。

主持人张平：这是国外的一些（业委会）机构，包括（我国）香港地区这些，（中国）台湾他们都有自己的做法，怎么来保障业委会这个机构，它的权利，它的义务和它的责任，它都是有法人（资质）的，它有法人身份的。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):我们是NGO。

主持人张平：同时对它的制约也非常多，是吧？

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):我在2006年的时候，曾经有过专门的提案，省两会开会的时候，希望立法给业主委员会，以独立的法人资格，但是后面几年，也有全国人大代表，政协委员在提这个提案或者建议，但是都不了了之。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):其实本来业主可以把他，对物业服务一些质量上面的问题，交给业主委员会去解决，而且业主委员会也有这样一个便利，也有这样一个地位去解决，现在业主委员会缺位了，那就矛盾激化了。

主持人张平：比如说像这位微友，她给我们提供的一个案例，“辣妈2011秋”，她说在台湾受聘的物业服务企业，是不能直接向业主收管理费的，而是由业主委员会收取以后，存入了专门的帐户，按月向其拨付，业主委员会的监察委员和财务委员，履行会计出纳的职责，共同负责拨付费用，如果业主欠费的话，由业主委员会向法院提出起诉，这个是可以的，她是有法人的。

孙岳庭（杭州海晨物业服务有限公司总经理）：这个是比较好的。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):这是一种方式。

潘彬沁（业主）：这个在中国还做不到。

宋忠赤（业主）：但是我们现在做不到这一点。

主持人张平：你们看一下日本，在日本公众积极参与物业管理，支付物业管理费深入人心，如果拒付物业管理费则被认为是，违背了社会道德规范和国家法律，可能会让他觉得非常的，他有这种廉耻教育，他会觉得很无耻，有这样的一种公众的舆论对付他。首先一点，我们要达成一个共识和前提，业主不管你用什么样的理由，你不交费肯定是不对的，肯定不对，我觉得还是要有这个观念。只有我交了费以后，我再行使我的权利，通过什么方式来维护我的权利，而在这个所有的关系当中，我觉得确实我们现在可能薄弱的环节，还真的是业主委员会的，中间的这么一个环节，它确实是不给力的话，造成了非常多的矛盾。而在业主委员会这个方面的重视程度上，其实我们向来不是非常重视。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):对，其实包括这次杭州市，要讨论通过的这个草案，对业主委员会管理这块的内容，还是比较少的。还有业主在评选（业委会）的时候，吴老师也讲了不了解，不了解这个情况，你是不能通过法律解决，法律已经解决不了这个问题，应该公众有这个意识，业主有这个意识去参与，这样权利才能得到维护。

主持人张平：现在关键就是说我们每一个业主，怎么能够重视我们的权利，来选出我们真正能信得过的业委会，这个基础我们目前做得很差，我可以说98%都没有做好，就这么一个问题。当我们选不出我们信得过的业委会的时候，很多后面的问题接二连三地发生，我们瞎了，我们不知道该怎么办了，这时候就出现了用脚投票的方式，我不交费用或者怎么样。现在关键是新的物管法里面，对业主委员会这个机构的设立，也没有什么强调，我们国家对业主委员会这样一个机构，到底应该怎么样给它权利、义务、责任，同时也给它约束，也没有具体的一个明示。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):主持人您提的保姆的那个比喻就很好，如果是一个稀里糊涂的主人，您想想看这个保姆，可能提供好的服务吗，他有可能还把你东西给偷了，所以这个主人他必须要有能力，清楚，所以这是症结所在。

主持人张平：所以说我们要有一个，非常强大的业主委员会，它需要我们每个业主自己本身要强大，我们头脑要清醒，我们要有常识。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):对。

主持人张平：这是第一点。第二点真的这是一个新问题，无论是从政府层面，还是从法律层面，怎么样来重新认识，业主委员会这么一个机构，怎么给他们有一定的保障，怎么使他们能够发挥他们的作用，这个可能是我们真的要考虑的一个问题，目前这个是空白。这就是我们今天讨论当中，我们大家所达成的共识。非常感谢，我们希望新的物业管理条例，是不是能够通过我们这样的讨论，他们能够听进去，我们的一些意见建议，是不是在我们杭州这个城市里面，率先对这一方面进行一些创新，进行一些改进，这是我们大家的共同期待，是不是。好，由于时间关系，我们今天讨论到这儿，谢谢各位，也谢谢大家的收看，再见。