5月14日：房交会“缩水”的背后

总提要

解说：春季房交会“缩水”，参展开发商数量锐减。

朱立东（滨江房产）：真正具有销售的功能是在减弱。

陈丹宇（杭师大）：参加房交会利益的获取可能也在减少。

解说：“无心房交会”的背后，揭示了开发商怎样的心态？

刘德科（杭州日报）：你要生存必须是以价换量。

朱立东（滨江房产）：可以形容为痛并快乐着。

吴建新（金隅房产）：生存下去再谋发展。

解说：经历市场剧烈波动，市民的购房心理又产生了怎样的转变？

董婧（市民）：时机慢慢又到了。

朱立东（滨江房产）：达到了他的心理价位他就出手了。

解说：《我们圆桌会》今晚关注，房交会“缩水”的背后。

主持人张平：好，这里是《我们圆桌会》，各位好，我是张平。再过几天一年一度的“中国杭州最佳人居环境展览会”就要开始了，就是我们俗称的春季的杭州房交会就要开幕了。但是这一届房交会，最近我们听到一个信息，就是跟以往的房交会相比，今年的参展商大概只有35家，而往年是95家。这么一个剧烈的反差到底怎么回事？我们先看段片子了解一下情况。

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解说：“中国杭州第十二届最佳人居环境展览会”将于5月18号到5月21号举行。记者从杭州市房管局了解到，截止目前报名参展的开发商数量只有35家，而去年参加人居展的开发商数量是95家，参展企业缩水超过六成。记者发现确定参展的开发商包括绿城、滨江、金隅、龙湖、保利、坤和、德信等，而包括万科、世茂、朗诗、名城、野风、昆仑、金成等知名开发商目前依然没有参展的打算。一家没有报名参展的开发商对记者表示，不想参展的主要原因是出于成本考虑。因为一般大一些的展位单单展位费用就需要六七十万，加上布展及其他的人工费用，四天展会有可能要花去一百万元。

某参展开发商工作人员：你去参加一次房展会就那么几天时间，你要花掉一百万的营销费用，有可能你就卖掉了几套房子。有的开发商甚至没有成交，原来有这种情况的。

解说：另外部分未报名的开发商也表示，由于旗下项目近期大幅降价，担心老业主会在房交某参展开发商工作人员：你会现场闹事也是他们选择不参展的原因之一。即使是一些选择参展的开发商，似乎对于参展理由也有不少难言之隐。

咱们还是坚持参加，可能是出于怎样的考虑，没有办法。我们不想参加的，无奈的。

解说：业内人士认为房地产调控大背景下在房交会上展示企业品牌、产品品质、楼盘形象等，都已经不足以拉动销售，只有价格才是硬道理。不过也有开发商表示，虽然目前确定参展的企业只有30多家，但是也不排除临近展会前有开发商出于各种原因考虑最终选择参展。

主持人张平：这就是今年整个房交会大致的一个新的情况，那么这个现象说明什么问题，目前在咱们杭州，无论是房产商，还是咱们这些购房的市民，目前大家都是一个什么样的心态，这就是今天我们要关注的一个话题。在节目开始之前，我们还是先来认识一下嘉宾。

嘉宾介绍：杭州市房管局市场管理处俞晓军；滨江房产集团副总经理朱立东；金隅（杭州）房地产开发公司总经理吴建新；杭州日报房产报道部副主任刘德科；杭州师范大学政治经济学院教授陈丹宇；市民董婧。

主持人张平：刚才我们那个短片都看到了，我想问一下咱们两位老总，我们朱总，今年我们参加了？

朱立东（滨江房产）：对，我们参加了。

主持人张平：吴总也参加了，金隅也参加了。为什么咱们今年参加，你看很多（开发商）都不太愿意来了。

朱立东（滨江房产）：我想首先大家对房交会，它本身的功能、定位，要有一个正确的判断。以往确实也存在过在开房交会期间因为人气比较旺，人流比较密集，能够取得现场比较好的销售的业绩。但是近五六年以来，我自己感觉房交会，真正具有销售的功能是在减弱，主要从我们公司的角度来讲的话，一个是展示自身的形象，第二个同行之间相互的学习，中间能够储备一些未来有购房意向的需客，当然是更好。所以说我们觉得应该公司品牌的建设，也要抱有一个常态的心理，房交会也是一个常态的，公司品牌建设的一个有机的组成部分。

吴建新（金隅房产）：现在的房交会确实是一个比较好的展示企业品牌跟楼盘形象、品质的一个非常好的平台，每年参加的企业都很多，今年虽然说数量少了一点，但是集中的展示，对于这种平台还是非常好的，所以我们今年还是参加的。

主持人张平：刘德科，我知道你长期是做这方面的报道的，我们刚才看到短片信息里头，今年整个房交会，出现了一个新的变化，你怎么看？

刘德科（杭州日报）：我们一直把房交会当做是楼市变化的一个风向标，我想到今天为止它仍然有这个意义，但这个意义发生了一个变化。刚才朱总也讲过，在五六年前我们看这个风向标，主要是看它的成交套数，以及它的人气怎么样子，参加的开发商多不多。现在来看套数它已经不是很重要。因为整个房交会下来，一两百套的套数它不能够反映杭州这么大量的一个交易的趋势，所以它的展示功能更重要。我们现在把它仍然作为一个风向标来看，主要看它的人气，今年另外一个风向标的意义是我们可以看出来参展企业很少，只有35家，就形成了一种矛盾。就是说参展企业是很少的，但是人气可以预见是会很旺的，这两个相互的矛盾，恰恰是整个杭州楼市的一个矛盾，体现了一个开发商的日子不好过，这是肯定的。第二个我们的购房者，他在长期的压抑中间，他需要释放自己的需求。

主持人张平：问一下我们房管局的俞晓军，我们杭州市每年都做这样的房交会，整个房交会它的存在，它的目的和意义到底是为了什么，我们为什么要做这样的房交会？

俞晓军（市房管局）：大家都知道，每年杭州有两次房交会，一次是5月份的，还有一次是10月份的。每年大家也希望通过这么一个房交会，对上半年下半年一个市场做出更加清晰的一个判断。作为我们消费者来说，我们觉得把房交会也作为一种有点节日性质的，比如说想买房的人，可能有这么一个房交会，一般只要有时间都会去看，包括他可能不是马上要买的，他也会去看。因为大家也知道，等于说房子千家万户都关心，人人都关心，有的没有的都在关心，有这么一个房交会，他可能也可以更好的知道杭州现在有哪些产品在卖，或者有哪些产品要推出来。

主持人张平：董婧，是吗？

董婧（市民）：对。

主持人张平：房交会参加过吧，去过几次？

董婧（市民）：去年秋季的也去过。

主持人张平：今年春季去吗。

董婧（市民）：今年也打算再去看看。

主持人张平：去了也是想去看一下，去选择一下还是怎么样？比如像刚才小俞说是过节一样的去参加这样一个房交会。

董婧（市民）：这个心态是有的，主要就是因为看了这么久的房子，自己心里面也有一些比较合适的开发商包括楼盘，去房交会的话，可以再整体的观看一下，相互之间比较起来也更方便一点。

主持人张平：陈老师，对一个城市来说的话，一个房交会它整个这样一个平台的搭建，其实是非常重要的。

陈丹宇（杭师大）：我想了一下，主要的房交会，这么一个功能可能在减弱了，刚才嘉宾都讲了。但是我觉得开发商从中参加房交会利益的获取可能要减少了，但是更多的我想了一下，还有一个很重要的问题，它背后是什么？背后主要是很多房地产开发商。不知道你们怎么想 ，朱总他们，主要还是在观望，他们自己也没有把握市场的走势在哪儿，参和不参完全是一种自己利益的比较。

主持人张平：其实我在想通过这次比如说房交会，这样的一个参展商的锐减来看，这个现象来看的话，刘德科，你觉得背后，现在房产商的心态，大概现在是什么样的一个情况？

刘德科（杭州日报）：我想现在在整个业界，包括朱总他们公司也好，各家公司也好，就整个杭州的，在杭州开发的开发商，大部分已经取得了一个共识，这个调控是长期化的，你现在要在杭州市场上甚至整个中国的市场你要生存，那必须要有，我们说的简单一点就以价换量，你必须该出货的时候还是得出货，这点共识相信有的，否则杭州现在我们统计下来，至少已经有四五十家的楼盘，价格已经做了很明显的回调。

朱立东（滨江房产）：37个，37个，37个楼盘有明确的低开，或者说有比较大幅度的调价。开发商的状态或者讲生存的一个现状，我想总体是两种状态，一种是保生存，一种是谋发展。如果说从这两种现状或者说心态可以来分的话，我想现在杭州在，去年开始的宏观调控下面，绝大部分的企业日子相对是比较难过的，可以说处在求生存的这样的一个阶段。当然在求生存的这样的大背景下面，有些企业根据市场的状况，及时调整你的价格，刚才讲了整个大杭州有700多家房地产开发企业，当然包括项目公司，主城区我估计也就在400家到500家之间，目前在售的楼盘，有150个楼盘左右。现在有明显低开或者降价的楼盘，现在是30几个。从四月份、从三月份的，整个成交情况来看也比较好，也就是以价换量带来的小阳春，这个行情肯定是确立的。有了这样销售作为支撑，这些企业就相对来讲，它的日子又好过一些。当然这种好过我说又可以形容为痛并快乐着，因为你是以降价、以亏本销售，或者说以保本销售来换量。

吴建新（金隅房产）：房地产开发企业现在很多人归类，从咱们归类都给它归类在第三产业。但是房地产也是一种提供产品的一个企业，它提供产品是房子，所以这种企业，它也是要长期的做下去，它也是要长期的做下去，因为房子是永远的，只要有人类就有房子的需求。所以现在因为国家的调控，很多的企业出现了经营的一些困难，我觉得有些经营策略的调整，是很正常的。刚才朱总也说到了，这个阶段可能是求生存，可能大部分的企业都会有这种想法，生存下去再谋发展。

主持人张平：看一下王石的微博，万科的董事长王石，别人问他说中国房地产有泡沫吗，他答有，问如何防范，他说参照日本泡沫的教训，看那些企业破产的原因，问题是在资金链断掉了。教训一，永不拿地王，二做刚性需求，市场再不好也要结婚生孩子。就像刚才吴总所说的，有人类就必须要有房子住，道理谁都明白。但是世道好的时候，就会情不自禁地拿地王，赌这个价格的神话，做大户型、赢利多，这是他总结的一个经验，这也是他的一个心态之一。现在房地产商基本是这么一个心态，比如说我是求生存，在另外一方就是购房者当中，要买房的这些老百姓当中，他们现在的心态又是什么样呢，我们也做了一个调查，我们来看一个短片。

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解说：今年上半年杭州楼市风起云涌，特别是近两个月来降价楼盘密集推出，刚需们准备好了吗？有改善住房需求的市民又在想什么？记者分别在几个售楼中心和街头做了随机采访，大多数市民的回答都是房价偏高观望中。

市民1：观望了一段时间了，我们现在也还在稍微看一下，也不一定说马上要去购房怎样的。

市民2：现在不知道这价格到底怎么样，刚需如果说现在出手的话，万一掉下来又变成房闹了，那不是很不划算。价格越低越好，只要这种风险不存在的话，价格越低越好，所以迟迟不敢出手也是有原因的，心里面还是有点怕。

市民3：如果（房价）再下降一点的话我是想买的。

市民4：总体来说房价还是偏高吧。

市民5：还是有下降余地的吧

解说：也有市民觉得，要想杭州的房价降到自己的心理价位还是有点困难的。所以到二三线城市买房作为投资也是一个不错的选择。

市民6：二三线城市发展机会比较多，一线市场已经饱和了。

解说：这位女士也是刚需，不过她今年三月份已经把房子买好了，她觉得买房不能太患得患失。有需要、遇到合适的就可以下手了。

市民7：挑好时机了，挑好楼盘了，价格自己心理上能接受，那就可以了，不然的话你可能永远都达不到你觉得很平衡，一定是最便宜的、最划算的，我觉得挺难的。

主持人张平：这是目前购房者大致的心态是吧，是这么一个心态。我问一下董婧，是这样吗？

董婧（市民）：是的。

主持人张平：你房子买了吧？

董婧（市民）：刚刚定下来一套。

主持人张平：定下来了，用了多久时间，终于要定下这套房子？

董婧（市民）：看房看了有好几年了，但是从去年年底就感觉，时机慢慢又到了，就开始关注度越来越增加。今年一些楼盘刚刚开始降价的时候，自己感觉血压一下子也要高起来一样的，一下子就觉得时机到了，但是开始的确像刚才那几个市民说的，还是觉得价格有些偏高还在观望，真正定下来就在上周吧，刚刚定下来。我觉得买房就像刚才说的，只要达到自己心里面合理的价位就好，你一直等一直等一直观望，我觉得杭州刚需的人挺多，有可能还没有达到你心理价位的时候，其他人已经出手了，这样的话你永远都买不到房子。

朱立东（滨江房产）：从2007年到2011年，整个杭州历年的销售，全杭州主城区销售套数最多的是2009年到66000多套，平均每一个月大概5500套，这是最好的一个年份。第二好的是2007年和2010年，它的全年成交量是在36000套到39000套，2008年和2011年只有23000到24000套，也就意味着每一个月的平均销售量是2000套。也就是说5000套是最好的年份，3000套是中间，2000套每一个月的销售量是最差。从现在3月份和4月份，杭州的销售情况来看，阶段性的到了4000多套，也就是说根据历年的销售情况来看，3月份和4月份的成交量是比较高的。当然这样的高，是以价来换取的量。那么也就带来一个问题，房地产的价格到底底部在什么地方也会产生分歧。有一些消费者等着，最好降降降，降到最低。当然大家也不清楚最低的低点在什么地方，但是从另外一个角度来说，已经也有相当一部分的消费者对一些楼盘的降价幅度，到了20%、 30%以后，就达到了他的心理价位，他就出手了，所以说也形成了今年3月份和4月份每一个月能够达到4000多套量的原因。

主持人张平：对，就在很多人都在持币观望，犹疑不定这样一个状态下，确实在杭州三四月出现另外一个景象，我们先进段广告，广告之后我们来看看，是一个什么样的景象。

分提要

解说：以价换量之下购房者热情高涨，消费者蜂拥而至，难以掩饰的购房热情背后说明了什么？

刘德科（杭州日报）：很多刚需来讲，他面临的一个情况往往是供小于求。

吴建新（金隅房产）：说明有大量刚需人群的存在。

解说：看房交会“缩水”背后，《我们圆桌会》正在关注。

主持人张平：广告回来我们接着刚才这个话题，我们来看一下在三四月，在这样一个比较冷的大背景下面，杭州出现了另外一个什么样的景象，我们来看段VCR。

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解说：从去年年末至今，杭州楼市各版块此起彼伏的降价潮真可谓一波接一波。2月9日位于杭州大桥西板块的方正荷塘月色，将其在售5号楼的价格进行了大幅调整，均价由原先的15800元/平方米，直降4000元，以起价9980元/平方米，均价11800元/平方米的价格重新入市。自2月10日正式预约以来，荷塘月色售楼部人气爆棚。2月15日晚荷塘月色开盘现场，更是引发近千位购房者，现场摇号选房火爆的场面令人唏嘘不已。

购房者1：今天来看，所以说我先把定金交了，摇号看户型满意就买

解说：随后位于城东新城的曙光之城推出毛坯房1.6万元/平方米的低价，3月15日开盘当天，第一批240多套房源被抢购一空。3月18日曙光之城推第二批322套房源，再次演绎日光行情。3月20日曙光之城第三次加推3，20套房源又一次火爆售磬。目前曙光之城已近成功清盘。四月滨江金色黎明推出沿高架毛坯房源，售价仅1.3万元/平方米，开盘当天第一批240套房源就被哄抢一空。仅仅过了几天第二批几百套房源也全部被预约。

金色黎明企划部经理：在之前的价格体系基础之上，根据楼幢位置适当调整。沿德胜路的基本上均价在1万3 4，在里面的花园景观房均价大概在1万6 7。曙光之城我们是略亏，但我们金色黎明是保本策略。

解说：此前一直按兵不动的丁桥板块也开始促销降价。中豪四季公馆宣布均价降至8500到9000元/平方米。开盘当天四季公馆推出的230余套房源几乎全部被预定。

中豪四季公馆营销策划部副经理：目前我们还只能是说，结合市场的情况去做最后的调节，因为价格不是由我们自己决定的，只能是由市场的供需关系来决定的。

解说：此外德信北海公园、昆仑天簌、华盛达阅城、野风启城、莱德绅华府等楼盘也纷纷跟进。在开发商以价换量的促销行动下，3月杭州主城区商品房共成交4319套，创下了15个月以来月度成交套数新高。4月份杭州主城区商品房共成交4196套，排名近五年来同期成交套数第三位。

主持人张平：一边是这样的冷，一边又是这么的火爆，而且这个火爆的程度，不亚于我们前几年特别旺盛的那几年那样的一个情形。这个现象后面，到底是什么样的原因？

刘德科（杭州日报）：我的想法是这样，现在我们大家都在看库存量又创新高了，大家都得出一个结论说供大于求了，这个好像是很客观。但是事实上对很多刚需来讲，他面临的一个情况往往是供小于求。这个怎么讲，比如说我们在曙光之城或者在中豪的四季公馆，你还是得排队，说明一个问题供小于求，它是发生在价格降下来的这一部分里面。

朱立东（滨江房产）：从我们自身在销售跟客户的交流过程中间，我们确实也感觉到，市场的购买力一直还是存在的，有改善居住需求和首次置业、解决基本居住问题的消费者，也是蛮大量的。如果从简单的数据去讲，我们现在处在城市化的高速的背景下，每年将近有一个百分点的农村人口向城市里面转移，从全国范围来讲就是1300多万的人，从杭州的角度来讲，有关部门也统计过，每年落户到杭州城里面来的，光大学生也就将近10万人，他们肯定也是需要居住的。又比如说我们的民政局每年会公布，每年新婚的户数，近几年我看基本上在5万户到8万户，同时有结婚也有离婚，现在杭州的离婚率大概在17%到20%，有17000多对家庭又要离了，又很奇怪离了以后再婚的还有，每年大概也有一两千对。从理论上讲这些都是有住房需求的，当然他们每一个家庭的情况，比如说他们的收入、他们的购买力，他们的购房意向可能都会不同。但是市场是细分的，各种类型高端的、低端的、中端的，都会有需求。如果说一旦你的房价降到一定的程度，比如说现在我们在看，杭州如果说你这一个楼盘现在的价格，或者是低开或者把原来的价格降下来，降的幅度在20%到30%这个区间的话，都会有消费者蜂拥而至，产生形成热销的现象，这是我的理解。

主持人张平：说明刚需的人群还是有一定量的，需求还是比较旺盛的，是吧，吴总？

吴建新（金隅房产）：是这样的。像中国现在的GDP总值已经达到世界第二，但是中国还是发展中国家，欧美发达国家城市化率能达到60% 70%，但是中国的城市化率基本上就是30%左右。而且随着中国经济高速发展，它的城市化进程的速度会加快，城市建设会加快，刚才朱总也说了几个楼盘，降价以后马上销售量就有上升，说明有大量的刚需人群的存在。

主持人张平：对，陈教授这边还做过一些具体的分析，你觉得这个现象也是透射出了这样的一个问题。

陈丹宇（杭师大）：杭州总的人口来说，光城区就600多万，0到14岁之间这个人口占了9%多一点，10%不到一点，这一部分人十年以后（需要购房）。人口结构决定了房子刚性需求是存在的，这是一个。刚才朱总讲的还有一个，大学生这也是一个很重要的情况。据我们学校的话大量的是从国外回来的进入到杭州这个城市，加盟到这个城市里来，就我们学校近两年的话，我们引进海外博士就有一百五六十个，这些人肯定要到杭州买房。

主持人张平：董婧是杭州人吗？

董婧（市民）：可以算是新杭州人。

主持人张平：也是在杭州工作几年开始在这里，选择落地下来了。

董婧（市民）：从大学来到杭州以后，就基本上在这里定下来了。

主持人张平：她就是刚需人群当中的代表，要成家了是吗？

董婧（市民）：还没有。为了成家做准备要买房了，也为父母以后做准备吧，父母也会到杭州来生活居住，因为杭州的确是一个很漂亮，很适宜居住的城市。

吴建新（金隅房产）：她是最典型的新杭州人。

主持人张平：是，从这几个方面综合来看，确实杭州对房子的需求量，前景是非常广阔的。这样一个前提之下，我在想这些刚需的人群，他们到底需要什么样的房子，我们应该建设什么样的房子，来满足这样旺盛的需求。由于时间关系，咱们今天这个话题先聊到这儿，但是这个问题，我们明天接着讨论，明天见。

再说几句

朱立东（滨江房产）：跟学者、跟消费者进行交流，也可以通过这样的一个途径了解大家的需求，也更多的增加我们社会的责任感，把我们的产品做好。

陈丹宇（杭师大）：开发商把他的利润应该要让给消费者一部分，我觉得这个是真正要做到，房子在保证质量不变的前提之下，怎么样让一些利润来给消费者，这几个楼盘一降价。

董婧（市民）：大家去哄抢，其实大部分刚需，还是没有买到房子的。相对来说，目前我感觉刚需人群，心里面还是很着急的。