5月15日:楼市如何满足购房者的真实需求？

前期回顾：

解说：春季房交会“缩水”，参展开发商数量锐减。

朱立东（滨江房产）：销售的功能是在减弱，利益的获取可能也在减少。

解说：“无心房交会”的背后揭示了开发商怎样的心态？

刘德科（杭州日报）：你要生存必须是以价换量。

朱立东（滨江房产）：可以形容为痛并快乐着。

解说：以价换量之下购房者热情高涨又说明了什么？

董婧（市民）：时机慢慢又到了。

刘德科（杭州日报）：面临的一个情况往往是供小于求。

吴建新（金隅房产）：说明有大量的刚需人群的存在。

解说：杭州楼市如何满足购房者的真实需求，《我们圆桌会》今晚关注。

主持人张平：好，这里是《我们圆桌会》，各位好，我是张平。在昨天节目当中，我们就杭州马上就要开春季房交会了，出现一些新现象背后的成因以及在杭州这个城市当中，有非常多的刚需，这样的人群存在，需求是非常旺盛的，什么样的房子，是受这批刚需人群欢迎的房子，受老百姓欢迎的房子，怎么来建这些咱们欢迎的房子，这就是我们今天要探讨的一个主题。在节目开始之前，还是先来认识一下嘉宾。

嘉宾介绍：杭州市房管局市场管理处俞晓军；滨江房产集团副总经理朱立东金隅（杭州）房地产开发公司总经理吴建新；杭州日报房产报道部副主任刘德科；杭州师范大学政治经济学院教授陈丹宇；市民董婧。

主持人张平：到底什么样的房子是老百姓需要的房子，我们也在街头进行了一个调查，我们来看一段片子。

VTR

解说：从曙光之城、金色黎明到昆仑天籁、中豪四季公馆，在我们的采访中记者发现，除了价格，市民们对这些最近在降价促销的楼盘似乎并不怎么看好。

市民1：好像低价打出来的房子户型不是很好.

市民2：都比较远了，丁桥那边，是比较远的，还要等地铁开通以后，看看地铁到底是不是方便。

解说：还有市民说，对很多楼盘的房屋质量不敢恭维。

市民3：房屋质量都有待改善.

市民4：没有觉得特别好的，为什么，除了绿城 滨江这样的房产，包括物业他们的服务理念还没有跟上。

解说：此外对于开发商陆续推出的一些所谓高端楼盘，号称是极尽奢华，大家觉得跟自己的实际需求距离太远了。

市民5：一般有一部分人富起来的话，肯定要买高端房，生活的质量提高就一步到位了。但是一般的群众，还是没有达到这么高端的。我想政府是要求大家都有房住，但是不一定就是达到那么高端的。

市民6：我觉得跟老百姓的实际需求不是特别有关系，是跟那些特别有钱的富豪们的需求，有关系吧。

市民7：说实在老百姓太高端，我们也根本没法去想的。

解说：那么大家买房最看重的又是什么呢？

市民8：环境、配套一定要好的。

市民9：位置、环境、配套。

解说：此外对那些新开的楼盘，至少两年的交房时间，也成了刚需们一个很普遍的顾虑。

市民10：交付时间有点晚嘛，像我们刚需的主要买了房，最好能尽快住进去嘛 对不对，对，现在交付时间比较晚，2015年初，觉得有点太晚，因为又要付按揭又要交房租，压力比较大的。

市民11：新开的楼盘在交房时间上，和我预期的离得比较远 比较晚，我就想这个时间赶快把房子搞定了。

市民12：我觉得现在这个行情风险太大，这种烂尾的风险，这个我说实话，风险这种可能性太大了。

主持人张平：这就是我们记者在街头随机做的一个调查，大家普遍反映的这样一种心态，我想问一下董婧，你是需要什么样的房子？

董婧（市民）：价格，我还很看中的一个是户型，其次再是交通配套设施。因为我看房子这段时间，我感觉一般的楼盘，它放出来的基本就是，90方、120方、140方，大概这个数据。90方的户型说实话，在我心里满意的比较少，基本上就是中间套，南北不通透，或者主卧还可以，次卧或者另外一个叫书房的话很小，在我看来以后利用起来很困难。我作为刚需人群，我更希望有一些六七十方的小户型出来，希望开发商能多考虑一下。

主持人张平：这两位老总坐在这里。

董婧（市民）：六七十方的小户型，如果出来的话我想受欢迎程度蛮高的。

主持人张平：两位老总，在你们售房的实践当中，你们觉得就目前，大家需求特别好的房子，比如这些刚需人群，有些什么经验吗？

朱立东（滨江房产）：从去年开始尤其在今年，我们也明显的感受到，小户型在近一阶段的销售非常的旺盛，小户型小到什么程度，为什么大家现在就扣那90方，因为在每一块土地，政府在出让的时候，有一个户型比例的要求。刚才董小姐在讲的那个六七十方，真正把它做成一个产品的时候，消费者和开发商又会有矛盾，因为你户型太小了以后，你一梯做几户呢？一方面你要把土地的利用相对比较高，对购房者来讲有比较高的得房率，如果说得房率比较高，在技术设计上面，都要做到一幢楼，要保证南北通透，又要做到得房率比较高，比较难 ，有点难度，真有一点难度。所以往往小户型刚才讲的它都在中间，同时因为在技术上，确实还有一些不太好处理的地方。尤其当得房率比较低，跟你的（想法）有反差的时候，有很多人户型看看大，实际面积感觉就小，这个时候开发商一个面积也不能够偷的。因为你这个设计有设计规范，同时房管局、主管部门有实际的测绘，无非就感觉上即便是90方，因为在高层户型的情况下，有很多公摊的面积，使它实际感觉比较小。再回过来又要讲一个建议，作为一个刚刚大学毕业的人，他是不是马上就要去买属于自己的一套房子来解决自己的居住问题，是不是可以通过租赁的方式来过渡。同时我们跟发达的一些西方国家来比，我们首次置业的年龄从全世界的范围，跟日本来比、跟美国来比、跟英国来比，反而我们是最低的，可能国外还有很多的国家，是30岁乃至于靠40岁的时候，才买属于一套自己的房子。但他前面的居住问题，就通过租赁的方式来解决，我觉得这也不失为一条，解决住房问题的思路。

主持人张平：买改成租，吴总呢？

吴建新（金隅房产）：前一段时间我们推出了有三种户型，有90方的、有100方、有138方的，但从市场的选择来看，因为这段时间入市的都是刚需人群，市场的选择来看，确实基本都选90跟100方的，而且现在刚需人群普遍的选择，就是附加值要高，比如说像90方做成小三房，附赠的平米有15平米，能做成一个小三房，100方那个是五米八层高，能做到140平米，能做成四房，这样的话对他来说，他付少部分的钱，能很大地提升他的生活品质。

主持人张平：但显然像董小姐，她对这样的房子不是很满意。

董婧（市民）：因为在我看来买房很多刚需，真是举家买房，还要考虑到价格。如果有70方，就算1万块钱一平米的话，比90方便宜了20万，20万对一个家庭来说也蛮多的，所以如果有70方合适的话，和90方放在一起，我肯定会选70方。

主持人张平：董小姐这样的心声也更加说明了刚才朱总说的另外一个问题，就是中国人传统文化的观念，你看举家买房，一家人要买那一套房子。俞晓军你是房管部门的，从你个人角度来说，对此你是怎么认为的？

俞晓军（市房管局）：一直以来我们也是希望，作为消费者来说，也是希望有一个适合自己经济条件的这么一个住房消费观。刚毕业的时候从现实的角度可能选择的话是公共租赁房，包括租赁住房这么一种方式，或者小户型的，等到有一定基础以后，通过这么一个梯度消费，购买适合自己的房子。另外一个我们国家这几年，也是向这方面在努力，包括我们90平方以下的比例，逐年也在提高。以前我们国家对90平方以下，比例是没有相应规定的，但这几年本身是有规定的。

主持人张平：我们现在具体是怎么规定的？

俞晓军（市房管局）：70%以上中小户型，包括保障性住房，从消费者角度，也是一个更加理性的选择。以前可能觉得买房子只涨不跌这么一个观念，他可能希望一步到位。但这几年可能他更加市场化观念以后，对市场风险估计得也更加充分，所以他在户型选择上，可能也是更加适合自己了，我有多少能力可能选择多少户型。

主持人张平：我在想王石的微博也充分说明了这么一个问题，王石微博里是说要建小户型，做大户型赢利多，是吗，两位老总？如果做小户型的话，是不是利润空间要相对要少一点。

朱立东（滨江房产）：整个市场是细分的，因为需求是不同的。从我们公司的实践来看，我们也是根据地块的不同，比如说在土地资源稀缺，景观资源比较好的地块，就相对来讲做大户型、做高端的，如果说相对地段是一般，这样的地块我们可能就做，适合于城市白领这样一个中高端的精品的公寓。因为整个市场还是有不同的需求。作为开发企业来讲，还是要根据市场的需求来确定自己的产品，至于社会保障的、解决最基本居住的问题，我想更应该是通过政府提供保障房的形式，来解决最基本的居住。

主持人张平：但是我们有一个非常美好的愿望，我们总是希望是不是能够，多建一些这些刚需人群能够满意的，满足他们需求的房子。

吴建新（金隅房产）：刚才董小姐她也提出这个问题，能不能有六七十方的产品，但是从咱们现在，刚才朱总也提到，一个是出让指标的要求，再一个是规划指标的要求，现在规划指标要求，90平米以下的住宅类的产品是要配0.8个车位的，如果你都做成六七十方的产品，配很多的车位成本会上去一大截，这样你的售价相应也会上去，所以考虑各方面的因素，综合以后90方左右的还是比较合适的。

主持人张平：这次董小姐买的是90方的吗？

董婧（市民）：不是。

主持人张平：还是买了70方的。

董婧（市民）：买了大一点的，因为小的没有了。

主持人张平：还有更大100多平方的是吗？

董婧（市民）：想买小的已经没有了。

主持人张平：所以举家购买这么一套100多平方的房子。

董婧（市民）：对。

主持人张平：刚才我们说了市场是细分的，比如说好的资源是怎么样做大户型，什么样的资源配合小白领。我在想这批刚需人群，他们可能有很强烈的愿望，虽然我可能没有那么强的经济实力，但是我购买的房子当中最好，也是配套、环境，各方面的配置还是比较精致的，我想这应该是大家共同的需求。所以说在这样一个需求下，我们怎么样能够尽量满足这些需求，当然应该是有利润，作为企业市场行为，但是怎么样也能够承担点，这方面的社会责任，是不是也是大家要琢磨的一个问题，我们先进一段广告，广告之后我们再来，探讨一下这方面的问题。

分提要：

解说：房地产行业如何改进和创新自身理念，满足老百姓的需求？

朱立东（滨江房产）：品质好、品牌好、物业服务好、价格好，根据客户的需求造房子，这是我们开发企业一直在追求的。

刘德科（杭州日报）：最好永远没有标准答案，只有适合才是最好的

解说：杭州楼市如何满足购房者的真实需求，《我们圆桌会》继续关注。

主持人张平：广告回来接着我们刚才这个话题。我们刚才说了，在杭州有大量的刚需的需求，我们买不起那么贵的房子，是不是我们房子的精致度、质量方面、配套方面，各方面我们就下来了呢。我们也需要那样的房子，怎么能满足，我们也能够住上这种价廉物美的房子，比如说董小姐，我们两位老总坐在你的对面，你就可以提出你的一些建议，你想要什么样的房子。

董婧（市民）：总的来说配套方面交通要方便，再一个生活方面包括超市这些希望都能够有一个统一的规划。

朱立东（滨江房产）：就我们公司来讲因为配套有两大块。一块是社会的大配套，刚才董小姐讲的像公共交通，像区域里面的一些超市、菜场，这些大的我想作为一家开发企业是难以承受的。但是我们也会根据这个楼盘所处的区域，做自己不同的一些配套，比如说在相对位置偏一点的，周围的配套还不是很成熟的，我们今后会把每个小区里面必须有一个室外的游泳池，第二我们还会配一个室内泳池，我们还会配面向社区的食堂。

吴建新（金隅房产）：我觉得杭州市政府对配套这块的作用做得比较好的，特别像我们的楼盘在下沙，下沙管委会对公共交通的配套、学校的配套，包括菜市场各方面，他都是主动地做在前面。有些开发比较大的楼盘，如果政府在配套方面做得比较晚的话，开发商方面也会有一定的投入，比如说超市、药店、菜场这样的东西，但是可能跟政府的配套那一块，大小就会有一定的差距。

主持人张平：但是作为开发商来说，这部分都要考虑进去，这是董小姐有代表性地提出你的要求。我们刚才的短片当中听到一些市民反映说，他们买的一些房子，特别是户型比较小的房子，突然发现价格是下来了，但是在质量上面，他们觉得确实是不能够满足他们的要求，觉得质量上比较粗制滥造，这方面是不是能够保证这些刚需人群，这种小户型也能够是质量上过得硬的方面。

朱立东（滨江房产）：这个是必须的。因为户型可以有大小，装修的标准和档次可以高可以低，但是基本的品质，什么是基本的品质，比如说建筑质量的安全、小区的环境，还有一点非常重要，售后的维护，包括物业服务，这些作为一家开发企业来讲，是必须要去做好的。

主持人张平：那么我不知道刘德科你在你的采访当中，有没有发现过这样的现象？

刘德科（杭州日报）：目前政府的监管体制下，不可能出现很大的很严重的质量问题，这是不可能的，但是小的问题一定会有。为什么大家会有这种感觉，很正常，好事不出门，但是坏事一定是传千里的。包括几年前杭州有一个楼盘，用竹板来代替钢筋，这个全杭州这么多年下来，我估计不会超过两例，但是大家就记住了这个事情，因为坏事永远是记住的。所以整个杭州的开发水准来讲，我们去参观各个小区，我们不要说绿城也不要说滨江，哪怕是三四线的品牌，他们开发的房地产放到其他城市去，仍然是精品工程。

主持人张平：老百姓有这样一种可能是顾虑，也许他是推测，我们不希望这种现象发生。我在想如果一个楼盘，因为价格降下来了质量也下来了，比如说整个配套也下来了，游泳池原来设计是两个，现在变成一个了，原来绿化面积是多少大现在也缩减了，有没有可能这种现象？

刘德科（杭州日报）：不可能，因为如果要缩减，或者是缩减配套，他一定要事先告知，开发商他承受不起这个，他一定要事先告知。没有事先告知他今后要吃官司的，这个房管局的领导可以做一个说明。

主持人张平：是吗，能够允许他这样的行为发生吗？

俞晓军（市房管局）：开发企业如果做一些调整，限制还是比较多的。一个本身杭州现在开发企业，跟我们购房人签了合同，销售合同是比较新的版本，里面的条款实际上跟以前比增加了很多条款，包括配套、包括精装修、材料、品牌都有约定，我们也一直在说，作为我们消费者在签合同之前，可能有些问题要尽早提出来，不是等到出了问题以后，合同又没有约定，可能解决起来比较难。从政府角度实际上对这一块监管现在比较严的。包括我们开发企业，在商品房销售合同的格式条款按照杭州（规定）全部要到，工商部门先备案，才能通过网上可以签订，如果是没有备案过的，这个条款是通不过的。

主持人张平：目前杭州掀起这样的降价潮，到现在为止，我们有没有接到过这方面的投诉。

俞晓军（市房管局）：大的质量问题现在没有发现，但是小的一些反映还是有的，比如说外墙的颜色变掉了，还有一些材料上比如说品牌，可能做一些稍微调整，也有这种情况。开发企业实际上在签这个合同的时候他没有说死，可能是与这个设备相同的一些品牌，像这种情况小问题有，但大问题到目前没有发现。

主持人张平：董小姐，在你看房的经历当中，有没有发现这个现象？

董婧（市民）：没有太多，只是以前从电视上看到，刚刚这位领导讲的，外立面的颜色变了这些，但我觉得这些不伤及根本。

刘德科（杭州日报）：我觉得换一个说法更准确一点，价格下来了，质量我觉得不存在问题的，但是品质下降这种事情是有发生过，但开发商往往会事先声明。比如说我的外立面，原来用的是干挂石材，我现在宣布我价格降了，我会主动告诉大家，现在已经变成了真石漆，就是一种涂料这一些，或者公共大堂的门厅，原来的装修可能是比较高档的，现在为了控制成本可能会低一点。

主持人张平：如果在保持品质这样一个前提下，价格再往下走，这样的房子就是大家真正需要的房子。

陈丹宇（杭师大）：我觉得应该要做到三个心可能比较好。第一个要放心，他房子买了以后一定要放心；第二个我觉得要称心很重要，不要我是刚需，买了，一个像她这种户型的，这个也很重要；第三个要舒心，配套设施各方面的，物业管理各方面，应该全部装齐 这样才保证，换了房地产开发商的一个诚心。

吴建新（金隅房产）：对一个企业来说，如果你想在这个行业里长期的做下去，在这个城市里面长期做下去，特别是在市场下行的时候，品质的维护，品牌的维护是比较重要的。

主持人张平：我们都知道杭州是一个东方品质之城，它的精致，所以在杭州这座城市里面，对于房产开发商来说，肯定也有我们自己对他们的诉求和要求。这个城市其实对于你们来说，也有很大的一个厚望，你们能够建出什么样的房子，符合咱们城市这样一个房子，大家说说看咱们杭州的房子，说起这个房子，跟杭州这个城市连在一起的话，什么样的房子是属于咱们杭州的房子。

朱立东（滨江房产）：从物理的层面非常难说，一定要是什么样的房子，但是从精神的层面，我想尽可能的根据我们城市的气质，大气、精致，我觉得这是我们在做每一个项目，每一个楼盘的时候追求的。希望我们做的房子是为城市增加景观，造房添景，添一个景色，至少作为我们开发企业，是这么在追求的。

陈丹宇（杭师大）：能不能开发一些个性化的房子，现在你们造好了我来买，买什么样的房子，在还没有造好先来听听他们的意见，然后再来造，这可能是未来的一个趋势。

朱立东（滨江房产）：作为开发企业，它绝对不是关起门来闭门造车，我们的产品肯定是建立在对以往我们自己产品总结以及借鉴兄弟优秀企业的基础上来做的。至于个性化要做到怎么样的程度，这个很难，但是需求。我们可以把很多的元素融入进去，这个是我们在做的社会不同类型的产品，比如说养老公寓，在杭州也有非常好的，已经出现了居家式养老的楼盘。你说要在同一个楼盘里面都要兼顾，确实也是一个新的课题。

吴建新（金隅房产）：根据客户的需求造房子，这是我们开发企业一直在追求的，如果真的实现了这种经营模式，开发企业他就没有销售压力了，所有的房子都是定制的，都卖完了。

主持人张平：这应该也是一个方向。

朱立东（滨江房产）：刚才讲的什么样的好房子，首先我觉得你作为一家开发企业来讲，要把你产品的品质做好，产品的品质，包括建筑质量、包括环境、包括户型，在品质的基础上把品牌经营好，也就是要维护自己的脸面，不断还要去擦一擦。第三块要把售后服务，物业服务搞好，还有一个好，价格也要定得好，要根据市场的需求定一个合理的价格，在阶段性的市场里面老百姓能接受，品质好、品牌好、物业服务好、价格好，是我心目中，我们开发企业要去追求的一个目标。

主持人张平：好，吴总心目当中追求的目标是什么。

吴建新（金隅房产）：其实开发企业追求的一个终极目标，一个是为客户提供最好的产品，再一个是真正提供的产品，是客户最需要的产品，这是我们开发企业，一直在追求的一个目标。

刘德科（杭州日报）：我的理解是最好永远没有标准答案，只有适合才是最好的，否则我们没有办法去讨论这个产品，因为每个人的需求都是不一样的，适合自己的就是最好的。

主持人张平：好，董小姐最后还有什么话说吗？

董婧（市民）：希望以后能有更多的期房少一点 现房多一点。

刘德科（杭州日报）：宏观调控能够取得最大的成果，如果能够持续下去的话，现房销售以前来看，非常遥远的一个状态它能够实现，至少是现在已经迎来了准现房销售。

主持人张平：这是一个最坏的时代，同样也是一个最好的时代。我们都知道咱们的一个理想，也不是理想，就是我们最基本的要求是居者有其屋，再往更高一层走，诗意的栖居在大地上，这可能是一个最高境界。希望我们的开发商们打造出这样的房子，让我们能够这样子，幸福和谐地生活在这个城市里面。

朱立东（滨江房产）：把我们自己工作做好，尽我们自己应该尽的一份力，更加努力。

主持人张平：由于时间关系，非常感谢各位嘉宾参与我们的节目，也非常感谢电视机前观众朋友们，收看我们这个节目，大家如果还有什么想谈的，拨打我们的热线89912345，等着你，好，再见。

再说几句

吴建新（金隅房产）：市场下行的时候，老百姓最需要的是实惠，从我们开发商的角度来说，一定要给老百姓，提供一个实惠的房子。

董婧（市民）：希望每一个开发商都能诚信，做出来让大部分人比较放心。

陈丹宇（杭师大）：开发商也要理性，消费者购房也要理性，还有一个，政府调控市场的时候要理性。