9月21日：群租房中的二房东 如何规范管理？ 

前期回顾

解说：群租样板房，能否缓解群租乱象？

陈良（闻潮派出所）：二房东感觉到他管理成本加深了。

郑晓东（浙江工商大学）：跟那个样板房不样板房本身，并没有太大的关系。

解说：群租房中的二房东如何规范管理，《我们圆桌会》今晚关注。

嘉宾介绍：浙江工商大学公共管理学院行政管理系主任郑晓东；浙江大学光华法学院博士陆青；杭州市房管局市场处主任科员俞晓军；下沙公安分局闻潮派出所陈良；朗琴社区主任楼静；施家花园社区主任黄怡蓉；评论员朱成方。

主持人郑煜：沟通改变生活，对话推动进步，欢迎收看《我们圆桌会》。在上一期圆桌会当中，和大家聊一聊有关于群租房的样板房的一个情况。我们在上一期节目当中，对样板房具体是什么样的一个情况，做了一个详细的了解。在对于群租房群体的管理上面，到底该如何管理，样板房的推出是不是最有效的呢，今天我们将继续关注。在这里我想问一下楼主任和陈警官，在群租房里边的这个群体，在你们的实际工作当中，管理当中，你们觉得对他们的管理，最大的难点是在哪里？

陈良（闻潮派出所）：管理二房东没有一个真正的法条。

主持人郑煜：就是管理二房东，你觉得二房东很难管，楼主任呢？

楼静（白杨街道朗琴社区主任）：对二房东没有一些相应的一些规范，只能以劝导、引导为主，这个可能对工作上面的影响就比较大。

主持人郑煜：你们两个都说到在你们的实际工作当中，管理上面最大的难点是二房东。对于二房东究竟是一个什么样的群体，二房东到底是怎么样的，我们先进一段VCR了解一下。

VTR

解说：在房价、租金日益高企的杭州，瞄准市场对低廉出租房源的迫切需求，正悄悄冒出个新职业——“二房东”。他们同时租下多套便宜的大户型毛坯房，稍做装修后再分割出租，一倒腾就能赚到四五成利润。记者在梦琴湾就碰到了群租样板房的二房东潘师傅，他告诉我们，他手头上有三四十套的房源。

潘师傅（二房东）：（每个月每套房）随便赚个五六百，因为我们房子比较多有三四十套，稍微赚一点就好了，省心省力一点就好了。

解说：据了解，杭城“二房东”多聚集在房租较便宜、房源较多的郊区一带，其中下沙、滨江等地尤为集中。因为这一带的房子投资房占比相当多，不少房东多来自温州、台州等地，亲自打理房子出租事宜相当不便。于是二房东随意更改房子的结构，房东也不会有太多干涉。正因为如此，梦琴湾、多蓝水岸这次推出的群租样板房，如果想推广开来，首先就需要二房东的配合，记者从二房东潘师傅这里了解到，为了改造样板房，他花了不少钱。

潘师傅（二房东）：花了2万多，套间我们配了空调，主要成本是加在空调上。

解说：毕竟手中有三四十套房源，这个投入对潘师傅来说影响并不大。但是并不是所有的二房东都有潘师傅这样的规模，要他们掏腰包，可不是一件容易的事。目前，为了推广群租样板房，梦琴湾的物业配合民警，正在陆续约谈二房东，还组织了二房东的培训，希望能够得到二房东的支持。

主持人郑煜：我们看到这个片子里面二房东，我不知道大家是怎么理解二房东的。

朱成方（评论员）：二房东现在其实已经是一种经营行为。我最早原始的二房东是《72家房客》这本片子上看到的。那个二房东是这个样子，把这个房子租了，把这个房子原封不动的，整体租了捣腾一下，赚里面的差价。现在二房东不是这样的，他把一套房子租了以后然后再分割，他其实是一种完全的经营行为，但是他又游离在相关的法规之外，很多人没办法管理他。现在我觉得最要紧的是，对二房东的正视之前，要先建立一套对他们行之有效的法规。

陈良（闻潮派出所）：二房东也比较多，不管是有一套的两套的，甚至五六十套的都有。不管是外省的，本地人的都有，年老年少的，老太婆都有。他们手中的房子，他们的二房东也有好的二房东，我这套房子租来之后，原封不动的租给一户人家，也有这种，这种纯粹的不叫群租，就出租房。出租房就我把房东叫过来，1500块钱租过来，租给别人2000块钱，房子一间都不隔的我租给你，这种就算好的。假如说我1500块钱拿过来，我是二房东我租给三房东也有，甚至于租给四房东都有，至于这种情况，他中间他去装修过，去隔过，这种情况相对严重一点。因为他不考虑隔了之后会发生什么问题，现在我们下沙沿江这种小区，中介所里面职员全是二房东，你房子拿过来放在中介，中介底下的员工偷偷摸摸给二房东了，都有联系的。

主持人郑煜：黄主任，您怎么看待陈警官说的，二房东的事情你怎么看？

黄怡蓉（施家花园社区）：一样的，他这边的二房东，可能陈警官经常在社区里面，可能监管比较到位。像我们这儿主城区的话，几乎是我接触的二房东，几乎是清一色的外地人。外地人他居无定所的，跟他联系，电话联系第一次打是通的，我会的会的，第二次打过去他关机了，就这种情况。

主持人郑煜：怎么都找不着人？

黄怡蓉（施家花园社区）：找不着人，跟他们的业委会，像西湖新城的业委会主任，他就是为了二房东的事情，跟他们发生纠纷、发生交涉，交涉以后，那些二房东一个电话就纠集来了一批人，就对付他，进行人身威胁，你小心一点，你过得怎么怎么样，已经形成这么一个气候，找原来的业主就是大房东，大房东说起来我已经房子租给他了，我一点没办法的。

陆青（浙江大学）：有没有大房东提出反对，或者说他对二房东的行为他表示抗议？

黄怡蓉（施家花园社区）：有的，有的。

陈良（闻潮派出所）：这种很多，有两种情况。一种我是房东，他是二房东，我租给你的时候房屋合同里明确的，不能改变我的房屋结构，不能隔房间出租，他拿到以后就改变了。假如说我的房子装修隔了房间之后，必须要经过我的同意，你没经过同意你违约在先，作为我房东来说我可以把房子收回来，这是第一个。第二个就是房东同意的，你去装吧，我同意的，我名字签好，也可以你隔多少间，这是另外一种，像这种情况房东是认可的，但是像我们处罚起来也可以处罚房东，也可以处罚二房东，都可以处罚。

主持人郑煜：我不知道黄主任在你所工作的范围内，你了不了解像一般的二房东，他一年的收入大概是多少，为什么会有这么多人现在会去做这个事情？

黄怡蓉（施家花园社区）：这样，我就打个比方。我们绿洲花园150个平方的，毛坯房租给二房东是四千块，他隔成如果是十间，八到十个小间，他的起价就是八百到一千，一个房间就八百到一千，他一个月算下来多少，我给他毛估估算，一个月最小的算也有四五千，也就是一半。我租过来是四千，但是我租出去就可以达到八千，我自己可以盈利四千，这一套房子的。

主持人郑煜：一套房子一个月就四千，相当于一年大概是五万块钱。

黄怡蓉（施家花园社区）：对。

主持人郑煜：像刚才片子里说的，他有二三十套的那还得了。

黄怡蓉（施家花园社区）：对。

主持人郑煜：我不知道各位你们是怎么觉得的，对二房东应该采取什么样的措施，我们可以变得更好的去管理？

陆青（浙江大学）：二房东本身他这个行为是一种转租行为，本身也是在法律上来讲也是中性的，没有说是违法行为。但是我们现在变得非常迫切需要讨论一个问题就是，二房东的行为是不是属于一种经营性行为。

黄怡蓉（施家花园社区）：他实际上已经构成了经营行为。

陆青（浙江大学）：经营性行为的话他可能就是非法行营。

陈良（闻潮派出所）：但是他这种行为我刚才就说了，还是十套定性，还是五套定性，还是一套定性。假如说一套，我们打个比方一套，我这套房子租来的，他那儿租来，租来那时候我自己也住在里面，我再隔了三四间租给别人，像这种情况你说算不算经营。

朱成方（评论员）：那我认为这样，二房东特别是隔了很多间转租的这个形式，我觉得他其实已经跟半小的旅馆等同起来了。假如这样看的话，他完完全全企图游离在法律之外，他其实应该在法律管辖之内的，你其实已经在办旅馆了，办旅馆就没那么方便了，你要交税，工商其他都可以介入管，他现在游离在法律之外。

陈良（闻潮派出所）：感觉可以这样感觉。

郑晓东（浙江工商大学）：但是当他们去执法的时候，没有法律依据的。

陈良（闻潮派出所）：办旅馆有明确规定的，小区内不允许。

朱成方（评论员）：但是你这个行为已经和办旅馆是差不多了，就怎么认定的问题。

陈良（闻潮派出所）：凭我们脑子里想想是有这个概念，但是有哪些部门去找这个旅馆去管过，没有的。

俞晓军（市房管局）：像出租的话，本身他交的是一个租赁的税，和经营租赁他交的税实际上是不一样的。如果是企业经营，他可能还要有所得税、营业税，但出租房子他可能就单单出租房子的，相关的一些税就行了。关键还是对他一个怎么定性的问题，如果是定性经营行为的，你必须取得营业执照，必须取得相关部门的一个签字的许可。

陆青（浙江大学）：但实际上我注意到有一个条文非常有意思，它是在物权法的77条他提到什么呢，业主不得违反法律法规或者管理规约，将住宅改为经营性用房。如果他这样做的话，除了要遵守法律法规管理规约外，应当要经由厉害关系的业主同意。但是实际上转租行为能不能认定为这里面的经营性用房，转租以后这个房子，性质上是不是变成一种经营性用房，其实可能还是有点差异，它跟旅馆还是有点差异。旅馆毕竟你是去住的话，你是希望得到这样一种服务。

朱成方（评论员）：房管部门有责任，就是你们这个部门，有责任要界定一个能大家很清晰的来进行管理的，对这个相应的法规要制定出来。这个地方法规不制定的话，我觉得尽管他们在管，你们在管，都是根据现有的一些边缘法规来管这个事情，对他们主体没办法管，这个我觉得你们有责任。

主持人郑煜：晓军，你怎么看朱老师这个话？

俞晓军（市房管局）：刚才朱老师说了，现在对二房东本身法律概念比较难界定，确实是这样。因为本身到租赁关系里面，他只有出租和承租的关系，二房东实际上是介于出租人、承租人的这么一种双重身份的，又像转租的这么一种关系，又不是单纯的转租关系。现在其实二房东，他不是说为自己用来租这个房子，实际上他刚才就像大家说的，我为了赚钱我去租个房子下来，到底这个算不算一种经营旅馆的（性质），这个东西其实也是大家可以探讨的问题，按目前的法律肯定是，没有这么一个明确的标准的。

主持人郑煜：我们可不可以这样理解，但凡这个房子在他手上产生了经营效益，以谋取经济利益的，这个算不不算是一种交易？

陆青（浙江大学）：我觉得一方面他必须要以盈利为目的，这个是肯定是经营行为的一种本质。另一方面他必须还要满足，达到了群租的很多的禁止性规定。首先我如果说没法界定清楚，什么叫做群租，租多少用户叫做群租。你后面把他这个行为一旦认定为是一种非法经营行为的话，你在这个标准上就可以比较明确了，什么样什么样的程度，他就涉及到了一种非法性的群租。关于什么是群租，在英国它有一个界定是说，至少三人以上居住在这个房间里，而且房客必须分属于三个家庭，同时如果房屋所有者居住在里面的话，他的家人不算在内，他是根据他这个国家这样一种群租现象的，普遍的一些共性的东西，以户为单位。接下来他又怎么做呢，比如说美国达到群租的要求以后，你要做这个事情的话，必须要有政府颁发的一个租赁的许可证，同时如果说比如说他租户超过五人以上，共用了某一些卫生设施的话，你在这些方面，你必须达到他的要求这个程度。所以卫生上有卫生上的要求，消防上有消防上的要求，都是根据群租现象本身的一个特征，他资源上的消耗，各个方面的要求，他作出不同的规定，这些的话如果说我们国家，有这样一种许可证，你做这个事情有这样一个许可证，可能对二房东这个市场的规范，可能会有很大的作用。

主持人郑煜：郑老师你有什么点子吗？

郑晓东（浙江工商大学）：我是觉得刚才陆博士提到，经验是非常具有借鉴意义的，因为他其实主要的一个前提就是，我界定了群租，一点这个群租被界定，后面的很多问题，可能都顺理成章的会解决掉，比如说你群租一旦界定，我可以认定你这个房子是群租房的话，接下来比如说，我可以对你提出各式各样的要求。因为当你作为一个完全的私宅的话，你很难说我要在里面放灭火器，我要求你用什么样的方式来隔，我要在里面装摄像头，但是一旦它被认定为一个群租房，各种各样的许可，各种各样的设施，我都可以对你提要求。

主持人郑煜：还是要法规，您的概念还是要法规。

郑晓东（浙江工商大学）：对。

主持人郑煜：都是要法规，目前法规没出台这个事就不能谈。

陆青（浙江大学）：我是在想譬如说有一些住建部那个条例当中，他说属于出租人违反上述规定，由主管部门，显然是房管局责令改期、限改、逾期不改的话，可以处五千元和三万元以上的罚款。这个出租人的概念，我想肯定不是仅仅指的房东，你原来的出租人，包括你转租的角色你也是一个出租人。所以这一条我不知道，在具体贯彻当中是怎么做的，因为这个毕竟是有法律依据的。

主持人郑煜：晓军。

俞晓军（市房管局）：这一块其实我们各个区，因为租赁管理从2001年开始，我们把租赁备案，包括行政处罚都已经放到各个区具体设施，曾经对一个房东，把一套房子租给二房东，二房东再转租给很多人出租的这么一个行为，进行了一个调查。我们也进行了听证，听证以后我们要做行政处罚。就是下城区，做听证以后他就把这个拆掉了，有这么一个案例。这一块东西我们是在做的，还有一块针对这一块东西，我们前面提到了包括东方红街，曾经有一个业主委员会，对二房东提起诉讼问题。

朱成方（评论员）：但是我知道刚刚没有受理，法院做出这个决定，我至少到现在为止，还没有听说哪一家，你们派出所也好，社区也好，街道也好，哪一个二房东被罚了五万块，被罚了五千块，没有。这说明什么呢，我们这些法规是有了，但是还不具备可操作性。

分提要

解说：管理群租杭州缺乏细则，那么规范二房东还有哪些有效途径？

陈良（闻潮派出所）：所有的房东你要出租房子放在物业或者是我们联系一家租赁公司。

郑晓东（浙江工商大学）：对社会的零散个体的管理，转化为对一种有组织的，组织对象的管理。

朱成方（评论员）：我觉得它不具备可操作性。

解说：群租房中的二房东如何规范管理，《我们圆桌会》继续讨论。

陆青（浙江大学）：实际上我们其实还是可以把，有一个东西作用发挥更大一点，业主委员会、业主大会修订的业主公约，实际上他的权力范围涉及面，就是整个小区的。实际上可以做怎么样一种措施呢，业主委员会制定的这个公约当中，比较明确自己来界定，什么样的行为就是群租行为。这种情况下对比如说业主，或者出租人或者说二房东，你可以采取什么样的措施，这个一旦他生效了以后的话，他的拘束力就是整个小区的。这个你一旦提到法院里面去提起诉讼的话，显然也是有法律依据的，因为你本身物业管理条例当中就提到了，这样的一些管理规约，必须是业主都要去遵守的，私权利的方式来解决。

主持人郑煜：这种方法我不知道，你们听完以后觉得可行吗？

陈良（闻潮派出所）：对于我们沿江小区来说，多蓝来说最好的办法，所有的房东你要出租房子，放在物业或者是我们联系一家租赁公司，这家公司他各方面都可以承载，有执照，有许可证，也可以交税，放在他那边，他这家公司只要是有一套房子出租，必须要到我们警务室或者到我们物业来签一张安全责任书。签完之后必须要按照我们这个要求去装修，我做了五六套了，在一个人身上放着，我在尝试。你就把这个人看成一家公司了，我就把这个人，我把所有的房子能收回来的，通过物业，当然我们穿这身衣服不能去收，通过物业去收，把这栋房子收回来，达到我们的要求，监控装好，门禁系统装好，就是闭门器装好，房子按照我们的标准全部弄好，弄干净，放到你那里给你，你给我签安全责任书，签好之后你来出租，合同签完就生效了。

朱成方（评论员）：你这个有没有公司肯愿意这样来干呢？

陈良（闻潮派出所）：有的。

郑晓东（浙江工商大学）：二房东可以盈利的话，公司同样也可以盈利。

陈良（闻潮派出所）：你想想看这么多二房东都能做，你这个公司怎么会做不了呢？

郑晓东（浙江工商大学）：我是这样想，他刚才这个提议也是我这两天觉得非常好的一个做法。这种做法从公共管理的角度，他把我们政府作为社会的管理方，对社会的零散个体的管理，转化为一种有组织的组织对象的管理。这种组织可能刚才像说的，可能是一种中介公司，也就是说他是一个企业，也可以是一些中介组织，非营利性的单位。现在国外他也有很多这样的做法，比如说加拿大他就是有，这种民间组织来做这个事情，他那个叫公益房，民间组织去找这些空置的房子，他进行必要的改造以后，他以非盈利的形式来做这个事情。企业当然他是需要以盈利的形式来做，但不管怎么样，我觉得这个过程中，政府可以从反复的，面对微观的公共管理当中抽身出来而面对一个有组织的管理对象，会变得更为便利一些，应该说这是一种很好的做法。

陈良（闻潮派出所）：但是我们总体来说大家都有益，都受益，而且很安全的受益。你就是业主来说他不用担心，以前房东把自己房子出租的信息，全部放在中介处，他是房东通过中介所给二房东，中间中介所提取多少费用，700元，600元到700元，这个费用作为房东来说，是房东承担的，这个钱他完全可以省掉了。对里边承租人来说他放心，对二房东来说他得益了，对于我们来说我们第一时间，我们可以要求二房东，把所有人的信息，只要住进来了第一时间可以拿到信息。

郑晓东（浙江工商大学）：二房东由原来的不可管理的个体，变成了可以找得到的一个主体，这个主体可以是一个企业。

主持人郑煜：你也是觉得刚才陈警官说的，他们的那种方法，就二房东主体性质转变，你觉得也是可行的。

俞晓军（市房管局）：我觉得是一个方向吧，因为把二房东转为一种企业经营，相对作为政府管理来说，可能更加方便管理，或者更加按照相关的规范进行规范，可行性上可能就是更加好操作。而且作为一种企业的经营行为，自然人的这么一个角色，他承担的法律责任上，和社会责任行政责任上，可能会更加明确一点。

陆青（浙江大学）：只是有一个需要提醒的一点在哪里呢，我们对于这个群租行为或者转租行为，一方面你说这个行为非法经营或者怎么样，可以，没问题，对二房东可以进行合理的规制。但是这个合同本身，转租行为本身，以及由此带来的租客进去以后住在里面，行使他的承租人的这些权利，这个还是应该去给予他保障的。因为本身非法性质上，不是针对他这个转租行为本身。

主持人郑煜：朱老师你觉得有什么好的方法？

朱成方（评论员）：我觉得他不具备可操作性，法规的健全和建立，法规的明晰化，法规的详细化，这是我们社会最要紧的基数，这个东西不建立都是空话。

郑晓东（浙江工商大学）：我觉得朱老师这里可能存在一个，我称之为对法的迷信。因为事实上固然法律很重要，前面其实我也提到了法规的重要性，但是在我们现实的公共生活当中，有很多关于私权利你是没有办法用公法去调整它的。比如说上海的那个法律，包括刚才前面讲到的上海某一个小区直接对它（群租）进行执法，这个过程你可能这样做了，但是一旦细究起来，你这部法规本身可能就是违法的。

陆青（浙江大学）：群租是一个市场行为，所以用市场的手段来调整将会更加有效。这个角度来讲，这种行为其实也是一种市场调节形式。如果说公安机关能够保持一定的克制性，让里面去调整，这个的的确确是很好的一种方式。另外一方面既然是市场行为，市场当中一些违规操作的行为，二房东的行为，我们还是不能够对他视而不见，同样应该在这方面，工商机关或者其他部门来明确，怎么样来治理。

郑晓东（浙江工商大学）：在这种私领域里面，我们不能太多的指望公法和公权力的介入，而是更有效的去培育市场，把这些我们刚才讲的租赁公司，像这样的一种市场让它壮大起来，像NGO这样的一些草根组织，让它壮大起来。我们依靠市场的力量，依靠社会的力量来解决这种问题，而不是单纯的依靠说，我政府这里设一个障碍，那里设一个障碍，这里立一部法禁止，那里立一部法。

朱成方（评论员）：还有一个问题谁来管的问题。当然我对你表示真正的心底里钦佩的，但是我希望其他部门也要管起来，因为我始终认为，这个房子不应该是由你们来管的。

主持人郑煜：比如说像陈警官他们在做的这个事情，房管部门能做点什么呢？

俞晓军（市房管局）：我们从政策上怎么提供更好一个环境，比如说像二房东，像现在是没有成本的，那下次比如说像税收，像这种应该重点关注的。你本身应该交税你没交税，但是对正规经营的机构，比如说它是公益性的，那你可以税收从另外一个角度，进行一个减免。因为本身你不是拿出租盈利的，本身政府也有相关的鼓励政策，是不是可以进行一些免费退税，这么一些方式。通过这么几方面，另外作为出租人、承租人，肯定也要按照我们的业主公约，来进行操作，这个也涉及到社区街道这一块。

朱成方（评论员）：我觉得最好的办法，最理想的办法可能比较遥远。我觉得在居民小区里是不允许有群租房，由政府在某一块地方专门建造一些，具备群租正规功能的这些房屋，统一管理，统一来服务，这样我觉得是最理想的。

主持人郑煜：其实群租房问题也不是说今年大家才关注的，其实群租房这个现象是由来已久，各个部门都在出台相应的一些措施来进行管理，但是也确实像朱老师说的很遗憾，到目前为止他也没有看到法律的出台来保障这个事情。在目前现有的情况下，当法律还没有出台，或者是没有完全健全的时候，我们也只能在这里。我们也期待更多的好的办法能够出台，毕竟现在陈警官已经在探索一条路子了，我们希望这个路子能够走得通，也能够走得远。好的，感谢收看本期的节目，再见。

再说几句

陆青（浙江大学）：所以你私人之间的一种私人行为的话，就应该由你本身私人通过各种业主委员会，通过业主大会、管理公约等等方式来调整。至于说你公共机关什么时候可以介入呢，在你必要的权限范围内，在你必须采取的措施范围内。

郑晓东（浙江工商大学）：群租这个问题表面上看是房东、二房东和租客之间的问题。事实上他更根本的是一个我们的职能部门管理没有到位的问题。所以如果说到最根本的治根之策，还是需要我们的政府，我们的住建门出台和建立有效的、多层次的、全方位的保障性住房制度，尤其是公共住房制度。