9月20日：群租样板房 能否缓解群租乱象？

嘉宾介绍：浙江工商大学公共管理学院行政管理系主任郑晓东；浙江大学光华法学院博士陆青；杭州市房管局市场处主任科员俞晓军；下沙公安分局闻潮派出所陈良；朗琴社区主任楼静；施家花园社区主任黄怡蓉；评论员朱成方。

主持人郑煜：沟通改变生活，对话推进进步，欢迎收看《我们圆桌会》。关于群租房最近在杭州这几年，一些小区里面是不断的涌现，群租房的出现它也带来一系列的问题，比如说治安的问题，还有卫生以及消防等问题。为了更好的管理群租房，最近在下沙他们一些小区，就推出了群租房的一个样板房。样板房是怎么样的呢，它是否真的有效进行管理呢，我们先进一个片子，了解一下样板房的情况。

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解说：几张木板，加上锅碗瓢盆就是一个简易厨房，搭在各个房间的门口。客厅里，是蜘蛛网般的电线和网线，这就是我们常见的群租房的样子；再来看看这里，简洁的公用厨房，插座和水池用数字一一标明分开，客厅里没有乱成一团的电线，同样是群租房，差别可不小。

曹伟华（物业）：锅也是两个，煤气瓶是不能用的，用电磁炉。1、2就是两户人家写上去的，插座也分开的，非常清楚。

解说：记者走访了下沙梦琴湾和多蓝水岸两个小区，这两个小区都正在开展群租样板房的推广工作。所谓的群租样板房，就是符合建筑、消防、治安等要求的群租房。比如，群租房的内部隔墙要用耐火的青砖，而不是木板；各个房间要用防盗门而不是木门；群租房内要配备灭火器；原房屋设计的厨房和卫生间不能更改用途为出租房。按照这样的要求，多蓝水岸已经有几十套群租房进行了整改，房东将客厅里隔出的房间拆除，也恢复了厨房。除此之外，这些群租房都安装了摄像头，提高了安全系数。

房东：人家租客也安全一点，住在里面他们也放心，这个门是双保险的，要专业开锁的人才能开的。

解说：记者了解到，梦琴湾小区和多蓝水岸小区内都有相当比例的房子是群租房，对群租房的管理也成了物业公司的一大重点和难点。以梦琴湾为例，从今年3月开始，物业公司在小区里安装了120多台门禁机，进入小区大门和每幢大楼，都要刷门禁才行。

曹伟华（物业）：门禁卡效果比较好，门禁卡推出之后没有卡的人比较麻烦，门口要进行登记，这样发案率明显下降。

主持人郑煜：刚才我们从这个片子上，我们看到了现在群租房做得确实还不错，我想问一下朗琴社区的主任，你们现在整个社区里面，这种群租房多不多，大概有多少家？

楼静（朗琴社区）：目前就梦琴湾小区而言的话，可能大概有四百多套的群租。

主持人郑煜：这个小区一共有多少套房子？

楼静（朗琴社区）：它是1811户，它的常住户大概在1200户左右。

主持人郑煜：1200户左右，整整已经占了三分之一了，住在群租房里面大多是什么人群？

楼静（朗琴社区）：大多都还是外来务工为主，企业的一线工人这一类的比较多，因为他们的收入相对的比较低一点，他们也承担不起像沿江这边的整套的房屋的租赁价格。因为现在沿江这边整套的，租赁价格大概在两千元左右。

主持人郑煜：两千元左右一套，像他们这样群租的话，一个人一个月大概是多少？

楼静（朗琴社区）：如果以他们群租目前一个房间来算的话，我们梦琴湾小区这边大概五百左右。

主持人郑煜：五百左右。两千，一个是五百，其实相差很大。

楼静（朗琴社区）：一个房间他们现在目前的状况，确实有一些群租房的情况，他的居住人群比较多，比较杂。

主持人郑煜：像这些人住在这里他的流动性怎么样？

楼静（朗琴社区）：流动性非常大，我们基本上刚刚去摸底上门，结果一个月之后他就换人了。

主持人郑煜：我想问一下陈警官，流动性这么强的一个人群住在这个地方，你们怎么看待，对你们管理会造成什么样的影响？

陈良（闻潮派出所）：第一个就是信息采集方面，还有一个对所有的人办暂住证，或者是管理起来相当的难。现在就牵涉到了二房东，二房东难管的话，我们要求二房东一住入就必须要办暂住证，信息采集给我们，现在二房东很难牵住他的鼻子走，那么好了，他不来办，我们这种信息基本上是不知道。

主持人郑煜：刚才我们从片子上看到，推出这个群租房样板房，你们当时是怎么考虑的呢？

陈良（闻潮派出所）：主要就是案发率的问题。因为它群租，它里面住了好多人，以前是每个出租房里面基本上门是不关的，不关导致一个什么，小偷随意进，随意出。

郑晓东（浙江工商大学）：多的话一户人家大概有几户？

陈良（闻潮派出所）：多的话一户人家大概有8户，甚至9户都有，9户一户里面有多少人，一户里边隔了8间到9间的都有。

主持人郑煜：可以住多少人？

陈良（闻潮派出所）：多了20个人是有的，20个人在一套房子里，这种概念。

主持人郑煜：对于这样的情况我不知道黄主任、朱老师，你们是怎么看待这个群租房？

朱成方（评论员）：首先我觉得它有它的社会需求，比方说在高房价这个事态之下，派生出来群租房这个东西，这不是杭州的固疾，在上海，在一般的大城市都有这个现象。因为它比较低廉的房租，而且这些打工者他们其实也是很可怜的，谁愿意住那么挤的房子，没办法。但是对隔壁邻居，对相邻的人住在一起那是一个恶梦。假如说一个高层的，电梯的使用率要增强，电梯的损耗率要增强，其他的消防的安全系数，听说还住过流窜犯，这个我觉得简直是恶梦，怎么解决这个问题，的的确确是一个大问题。

主持人郑煜：黄主任您呢？

黄怡蓉（施家花园社区）：也一样的，我们小区也有。我们下城区朝晖街道属于主城区的，那也有，我就拿西湖新城做例子，276户人家它就是有15户确诊是群租的。

主持人郑煜：它对周边的这些邻居，包括你们社区和当地的周围的邻居，会带来什么样的影响？

黄怡蓉（施家花园社区）：很多影响，第一集中在五个方面，一个是邻里生活受到干扰，这是最主要的。你想这些群租的都是，企业的员工和年轻人为主，他们深夜回来，回来以后高跟鞋的声音，还有就是开关门，楼道里面的声音，还有吃夜宵、看电视、洗澡，这些都影响居民的起居生活，这是一个最大的（方面）。第二个就是增加安全隐患，大家已经都讲了。第三个设施损坏严重，包括电梯。还有一个楼盘的品质下降了，你说这么多的一群群人，洗手间就只有一个，有些人特别女的，很脏的东西她没办法那个的，就直接打成包从楼下扔下去，这种现象也有的。那就引起纠纷，投诉现象一直没有消停过，针对这个情况也只能是街道中间牵头，派出所还有社区，还有业委会、物业公司一块去说、去管，但是这些管理都是很苍白的，因为我们无法可依。

主持人郑煜：除了这些以外，群租房到底还存在哪些问题呢，我们看一个片子来进行了解一下。

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解说：在下沙梦琴湾小区，记者走进一间普通的群租房，一进门就是一条走廊，走廊尽头是唯一一个厕所，两边都是分隔出租的房间。我们数了数，这间150多平方的房子里，共隔开了9个房间供出租，租金从300到600元不等。记者走进其中一间房，看到这里麻雀虽小，五脏俱全，电磁炉、电饭锅、电视机、电脑一应俱全，卫生和安全状况堪忧。

租客1：火灾什么的应该不会发生，自己注意一点就好了，上班的时候把电器全部关掉就好了。在外面工作哪有那么挑剔的。

租客2：有钱的话肯定自己买房，没钱怎么办，接着租。

解说：这么多的出租房，给小区里自住的业主带来了不少的困扰。

业主1：就是噪音比较大。

业主2：有些素质很差的，楼道里会撒尿。

解说：梦琴湾小区还有不少租客为了贪图方便，不愿意办理门禁卡，而改从无障碍通道的大门进入住宅楼。

曹伟华（物业）：就硬邦邦把玻璃搞坏，把门禁搞坏。

解说：除了业主有抱怨、管理有难度，近年来，杭城群租房发生的事故也并不少见。2011年1月12日，江城路一民房发生火灾，火灾还导致房间积水殃及楼下住户，事后调查发现，这间房子里住了7个人，乱拉电线导致电路故障；今年2月22日，哑巴弄一间出租房被发现有三人疑似煤气中毒晕倒，另有四名有轻微不舒服不能工作，事后发现，这间出租房一共住了10个人。每当发生这样的事故，群租房的管理就会成为大众关注的焦点，然而群租房到底该怎么管？群租房管理，该堵还是该疏，仍然是个问题。

主持人郑煜：我们看到片子最后一句话特别提醒了，其实对它的这种管理非常的难，我想问一下陈警官，你们在对于群租房的管理的时候，你们的难点究竟在哪里？

陈良（闻潮派出所）：主要难点还是在业主跟二房东。好的业主是比较认可的，他能沟通，能导向，跟我们的思路走，但是二房东为了他个人的利益，可能是疏忽了好多安全这种方面，可能忽略掉了，导致各个方面案件发生，引起火灾，这些事实都发生过。二房东是最难管，我想管理二房东管理好了，我想规范群租房肯定能达到很好的提高。

朱成方（评论员）：刚才我听他说连警官都找不到二房东，看到二房东没办法，我们老百姓什么办法，我说怎么杜绝这个问题。因为这个本身是个社会问题，其实社会问题转嫁到，住在这个里面的那些业主上，这个我觉得是一点没有道理的。

主持人郑煜：我想问一下陈警官，管理群租房有没有什么法律法条，可以依据它去管理的有没有？

陈良（闻潮派出所）：现在目前来说是没有明确，没有这种法条。

陆青（浙江大学）：住建部应该是有专门一个规定。

陈良（闻潮派出所）：住建部也没有，它的依据也不是很充足，但是有也是住建部的一个规定，住建部只有一个规范性的规定。

陆青（浙江大学）：如果说你违反了这些的话，强制不改的话，他可以处以五千块或者是三万元的罚款。

陈良（闻潮派出所）：这一条是有的，这些东西能根据它来进行执行，可不可以呢？我们就打个比方改变房屋结构来说，什么叫改变房屋结构，改变房屋结构除非就一个厨房住人，卫生间住人，阳台住人，除了这三方面住人别的都不允许，都不算改变房屋结构。

陆青（浙江大学）：我是看到有这样一条，他提到说出租住房的，应当以原设计单位的房间，为最小的出租单位。我想我们看到很多的群租的房子，可能它也没有符合这一条的标准，这个标准至少在住建部的规定当中是比较明确的。另外我想补充一点，我们其实还是忘了，这个既是一个公法上可能会介入的行为，但是另外也是一个私人之间的租赁行为。所以对于这个的话其实我们的法律，包括在物权法当中其实已经有所提到，譬如说我在看到物权法的第83条，业主大会和业主委员会，对于某些譬如说产生噪音、违反视野、违章搭建、侵占楼道等等等等，损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规或者管理规约，要求行为人停止侵害、消除威胁、排出妨碍、赔偿损失，甚至对于侵害自己的行为，可以向法院提起诉讼，也不是说完全没有一定的解决路径，按照陆青的解释还是有法可依的。

主持人郑煜：我想问一下楼主任和黄主任，刚才陆博士提供的信息，你们在日常管理当中，觉得操作性强不强可不可用？

黄怡蓉（施家花园社区）：不强。

主持人郑煜：不强在哪里？

黄怡蓉（施家花园社区）：你说他刚才说的那些条例根据，还有杭州市2007年到现在，这个管理条例来实施的话，社区业主委员会也好，所有的组织也好，我介入我去管理了，他根本理都不来理你，我没有执法权的。我跟你讲你是二房东，比如说对方一个二房东，我跟他讲你违规了哪几条哪几条，我要给你处罚什么什么，我道理都跟他讲了，他说好的好的，但是我不，我听过则过，我还是这样处理。

主持人郑煜：所以我想问一下陆青，执行起来很难很难，像他们去对方是不理他们，觉得他们是没有执法权的？

陆青（浙江大学）：我觉得这里面我们首先还是要清楚，谁有这个处罚的权力，谁有这个管理的权限。在你的管理权限范围里，你能够做出怎么样的处罚，或者采取怎么样的措施，这个都是在法律上有规定的。比如说行政处罚法或者某一个法律当中，专门提到这种措施能够给多少的罚款，另外包括刚才提到的业主，业主作为自己如果合法权益受到侵害的话，他可以向法院去提起诉讼，并不表示说业主委员会能够作为主体，可以直接提起诉讼，或者说直接进行管理，这个必须要有业主大会来同意，产生的规约才能够约束所有的业主。所以没有业主规约，没有业主大会同意的话，你业主委员会单独去说去管理的话，的的确确对方可能会明知故犯。

黄怡蓉（施家花园社区）：有的。我们的业主大会通过的，有的，不允许群租的，这样那样的规定很多，而且已经生效的，可以实施，但是问题是你没有有效的办法去强制他执行，没办法。

主持人郑煜：打官司可不可以呢？

陈良（闻潮派出所）：打官司可以的，最近江干区不是有一场官司把二房东告上法庭。

朱成方（评论员）：但是我知道到昨天晚上为止，刚刚就是说没有受理，法院作出这个决定。为什么因为这个影响太大了，好像涉及面太大，这是我刚刚得到的最新消息。这说明什么呢，我们这些法规是有了，但是还不具备可操作性，谁是执行者，是派出所还是社区还是法院，这个都没明确。

主持人郑煜：其实大家探讨了很多，对于群租房的管理现在没有特别有效的方法，但是现在陈警官，你们这边下沙推出的这种群租房，群租房的样板房的推出，这个推出你们当时是怎么考虑，为什么现在推出来？

陈良（闻潮派出所）：因为沿江小区像我们多蓝是2007年成立的，就是小区进入的，2009年慢慢慢慢进入了，后来感觉到这个小区里外来人口越来越多，我们这个群租房这个概念你们不知道，群租房没有什么标准的。在社会上群租房其实就是一个出租房，它只是一个现象，但没有标准，群租房这个概念对我们多蓝来说感觉到，一个案件高发率，一个打架、纠纷、扰民、投诉，都是一系列的问题全部出来了。

郑晓东（浙江工商大学）：陈警官我想问一下这个比例大概有多少？

陈良（闻潮派出所）：我打个比方以我们多蓝为准，我们多蓝是2885户，群租房是1474户，相当于50%，一半。去年一年的刑事案件是76起，58起是出租房的，概率是相当高的。通过群租房今年三月份以来管理之后，今年群租房刑事案件是28起，下降了39%，这个下降39%。

郑晓东（浙江工商大学）：多大程度上跟你几十套的样板房是有关系？因为我听了下样板房在你整个小区里面比例也不高的。

陈良（闻潮派出所）：对，这没错，样板房主要我们是什么，我们去做了，二房东感觉到他管理成本加深了。也就是说我是二房东，我知道发生案件，你们社区物业要来针对我的群租，要来打我的群租，对我的经济利益有损害，他有这个意识提高他群租房的管理，他会每个礼拜都会去，或者是一个月或者半个月，都可以去一次。

郑晓东（浙江工商大学）：我的意思就是说，可能这其实是一个管理的问题，而跟那个样板房不样板房本身，并没有太大的关系。

陈良（闻潮派出所）：样板房其实就是我们整改过的出租房，但是出租房现在像我们下沙沿江小区来说，你不可能帮他出租，只能说在我们明显界限上，怎样规范好这个出租房。

主持人郑煜：在这样的状态下，为什么以前没有想过用这种方法，而是现在用这种方法呢？

陈良（闻潮派出所）：我们主要是针对是去年2011年11月22日，一个浙江省消防条例和浙江省人民，一个通知，一个意见，第17条第一款，这里边的条款都是跟消防安全有关的。

主持人郑煜：基本上是依据这部法律来进行管理的。

陈良（闻潮派出所）：对，主要就是依据消防安全来针对二房东，牵制二房东，但是他没有强制性，你处罚掉了他不整改，你就拿他没办法，因为你后盾不足。

主持人郑煜：样板房里面你们进行整治和改造，有什么样的标准没有，是不是跟我们这个题板上面，有什么不太一样的地方？

陈良（闻潮派出所）：这个题板来说基本上是差不多，主要就是一个过道的导线，还有一个安全设施，还有你说刚才最后一条的，不得隔房间出租。我认为这条概例应该改一下，这一条应该他主要是根据房管局来的。因为房管局来说，这一条无非我们出租房里面，就是一个厨房间，还有一个卫生间，还有一个储藏室，还有一个阳台，这四个方面来的，你说不得隔房间。房管局他们也知道，假如说客厅里隔一间算不算。还有一个材料问题，我们隔的墙是不是耐火材料，现在基本上呢，现在目前的情况你们，很难说。现在打个比方像多蓝来说，20%是木质结构隔的，木质结构就太危险了，我们一般像木板，石膏板都不允许的。

朱成方（评论员）：你这个样板房你解决了仅仅是治安方面的，缓解了一些问题，他的问题其实还是存在，所以我觉得你这个样板房不解决任何问题。

陈良（闻潮派出所）：整改过的出租房明显，邻居也好，纠纷类也好，打架类也好，投诉类也好几乎就没有。作为社区民警的话，我们以人员流动人口，包括治安率为标准，只要在控制在这方面，作为我们社区民警来说我们是合格的。

主持人郑煜：我想问一下楼主任，现在推出来的样板房，和原先没有推出来样板房这种出租房，有什么不太一样？

楼静（朗琴社区）：肯定还是有一定区别的。如果说里边变成，我们现在开发区这边的样板房形式，如果达到了这样的模式，它本身就是对里面的租客而言，也是有一定的约束力的，像门口它有一个摄像头，再加上对一些比如说外来的人员，特别是盗窃者那也是一种警示作用。

陆青（浙江大学）：但是我们没有看到，所有的家庭，所有的商品房门口，都装一个摄像头，为什么就在群租房上装摄像头。

楼静（朗琴社区）：这是一个无奈之举，这是没有办法，也是要考虑下沙务工人员的情况。

陈良（闻潮派出所）：这样的出租房内装摄像头，是房内还是门口，房内，你们听我说，它针对出租房内。出租房里边不是隔了一间一间的吗，以前我们人进去，就是小偷进去，里边从来没有人问的，室内是没有的，里面室内是没有的，这个探头照的什么意思呢，我们就要看谁进去敲哪个门。

朱成方（评论员）：我可以这样理解，相邻权对出租的人来说，有好还是没有好。

主持人郑煜：朱老师你说的很好，我们进一个片子了解一下，租客对于现在推出的样板房，这种不一样的一些举措，他们是怎么认为的，怎么看的。

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解说：群租样板房改造了，住在里面的很多租客都感觉不错。

租客1：改造过之后，范围比较大一点。比较亮比较宽敞。整个区域放点东西，放车比较方便。

租客2：我觉得这个还是挺好的，在这边的安全比较好。

解说：不过记者在采访中发现，租客们最有争议的还是群租房内装的摄像头。尤其是在多蓝水岸小区，虽然摄像头对准的方向是大门，但是都装在客厅里。

租客3：感觉不习惯。

记者：为什么不习惯？

租客3：你一动人家就看到了。

租客4：别扭啊，我觉得里面装还是不太好。因为晚上会穿得比较随意。

租客5：单元门里面可以装一个，但是在房间里装应该不太行，毕竟影响个人的隐私。

解说：当然也有的租客，并不介意这个摄像头的存在。

租客6：我个人觉得无所谓的。因为装的话，有小偷会考虑到这一点。

租客7：这样会安全一点。它只拍门口的，房间里面没有的。

租客8：他只是对我们起到保护作用，因为之前我也有朋友谈到电瓶车被盗被偷的现象。

解说：闻潮派出所的民警说，安装摄像头的目的是保障租户们的安全，因为在他们的管辖范围内，群租房经常发生火灾、盗窃等事件，他们甚至还在群租房里揪出过通缉犯。

主持人郑煜：租客都有自己不同的一些看法，其实我们也看到，刚才片子里说到摄像头是安放在客厅里。我们这里有一个题板，这个板上面我们看到有很多的，这些隔层的小房间，都是租客用的房间。摄像头我们看到它是放在客厅里面的，其实这个摄像头它是针对，人通过客厅这个区域来进行观察的。

陈良（闻潮派出所）：它主要是装在每一间房间隔的这种楼道，它没有照到各个房间里，也就是公共区域。我们就要照这个小偷你进过谁的房间门，公共区域是在私人之间，他们是有一定的公共区域。

陆青（浙江大学）：为什么就在群租房装上摄像头？你如果在你合法性基础上，没有充分的论据的话，显然很可能我们就会怀疑他。

陈良（闻潮派出所）：我们主要是出租房的摄像头，没有说你家一户人住的，客厅里装一个不是这种概念。

黄怡蓉（施家花园社区）：刚才我看到这个话我还是认可的，我觉得在公共区域门口，如果在客厅里面，装一个好像有点难受。

主持人郑煜：我们看晓军一直在看，您作为房管部门，刚才我们推出了这个样板房，这种来进行管理群租的现象，你是怎么看，你觉得这种好不好？

俞晓军（市房管局）：我觉得应该从两方面来看，一方面我觉得管比不管肯定是要好，另外一方面这些探头，因为毕竟涉及到隐私问题，可能装在门口更合适一点。

郑晓东（浙江工商大学）：如果我们光从便于管理的角度来讲，我每一个房间都装一个这是最好的，但是事实上我们从私权的角度来讲，我们不允许这样做。

朱成方（评论员）：我认为照你们两权相左我们取其轻。假如照了每一个房间的门口，经过你哪个房间都能进去了，这个我觉得对小偷有震慑力，对里面住的人来说我相对安全好，还是所谓的隐私权好呢，我觉得安全是更重要的。

陈良（闻潮派出所）：但我提两点。我想问一下各位专家，我装的就是一进门门口照的这个楼道里，为什么要装到外面，有什么差异，你们说有隐私，那我认为不牵涉到隐私的问题。

陆青（浙江大学）：可能这不一定是一个隐私的问题，而是一个私权的保护问题，也就是说这是我的个人产权房。

陈良（闻潮派出所）：这个东西我们没有强迫性的去装。我们要求他们二房东也可以网上买，也可以装，也可以不装。

主持人郑煜：像这样，陈警官，像这种探头的话，是不是公安局派出所可以实时监控的，还是等到案发以后，我们通过摄像头的记忆储存卡，来进行调取？

陈良（闻潮派出所）：它这个是摄录一体机，记忆储存卡，48小时滚动。

主持人郑煜：它自动循环，其实你们不存在联网监控，不联网监控的，黄主任你们在推广这个样板房的时候，装这个探头的时候，住在里面的租户他们同意吗？

楼静（朗琴社区）：目前的反应应该不是很强烈，应该很可以。

主持人郑煜：他们都还是能够接受的。

楼静（朗琴社区）：对，毕竟没有真正的完全的照到他们的私人空间。

陆青（浙江大学）：我其实也很纠结。有些措施对管理来说好像很好，另外一方面仔细再去想一想，在这个小区的门上装一个摄像头，可能会涉及到隐私权方面的问题。如果你办一个门禁卡，假如我们设想转租合同本身是有效的。承租人有权利居住在里面，因为《物权法》本身就规定，可能有占有、使用、收益方面的权利，这样的情况下你干扰他，不让他进入到，本来根据合同关系当中，合法的合同可以去做的，这些措施上到底应该是公安机关有这个职权，还是业主大会有这个职权，还是业主委员会有这个职权，可能我们还需要讨论清楚。

郑晓东（浙江工商大学）：那我想顺便问一下这样的话，业主以及二房东接受的比例有多高？

陈良（闻潮派出所）：前面整改了30套，后面30套基本上都有的，后面30套基本上都有的，但凡我们去劝他他都愿意接受的，都愿意的。

主持人郑煜：其实今天我们这期节目在聊的时候，我们就发现在聊这么多的过程当中，工作其实做得很细了，而且大家看了装的一些措施，大家也是认可的。但是在这里边其中有一个非常关键的人，大家都在嘴边呼呼过去了，但是从来没有停下来，这个人是谁呢，就是二房东。是不是在这个过程当中，我们是不是可以理解为，假如要把群租这个群体要管理好，我们是不是要把二房东或者是房东这个人，我们把他管理好，通过他这个介质，管理好这个群组的群体呢？我们下一期圆桌将继续关注，同时感谢本期圆桌会，再见。