4月3日：拖欠物业费 原因出在哪？

 

总提要

解说：新物管条例立法听证，物业费之争讨论激烈。

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：物业费的收缴率还是不算高的，最低的只有20%。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):四年当中关于物业费拖欠的案子，它呈四倍的一个增长幅度。

解说：业主拖欠物业费深层原因是什么。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):首先问一问谁先侵权，我相信我们中国良民居多。

宋忠赤（业主）：不应该由业主个体作出判断的，它应该由业委会作出判断。

解说：面对矛盾如何解决，《我们圆桌会》本期关注，物管新条例能否解决老矛盾。

 

主持人张平：沟通改变生活 对话推动进步，这里是《我们圆桌会》，各位好，我是张平。3月29号杭州市人大召开了一场《杭州市物业管理条例修订草案》的一个立法听证会。据说在那一天，杭州市报名参加听政的人数非常多，使得当时的会场，已经装不下这么多人，最后又移到了一个大的会场，而且那天在会场上，讨论得也非常的激烈。这个意味着什么，意味着已经进行了十多年的老的《杭州市物业管理条例》一个新的条例紧锣密鼓地，离它发布又走近了一步。在这个会上，大家共同关注些什么样的问题，为什么会那么热烈呢，我们通过一条VCR，我们先去了解一下。

 

VTR

解说：3月29号下午，杭州市物业条例修订草案立法听证会如期举行，参加听证的18名陈述人，包含了业主、业主委员会成员、物业企业工作人员、社区工作者等不同群体的代表。如何看待和解决业主欠费行为，成为了听证会上的一大热点，根据条例修订草案第43条，业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用，在本物业管理区域公示等方式，协助物业服务企业催交，对此一些陈述人表示支持，但是指出该条款力度不够，仅仅依靠公示的做法，并不能杜绝欠交物业费的行为。

郑新（听证陈述人）：我认为欠、拒交者，至少是一个不合格的业主，应加强立法，明确不交费为违法。国外通常对欠费的业主，物管企业发律师函给你，期限过申诉至法院，半个月之内，必定派警车上门，扫地出门，然后通过程序，拍卖。追交欠费利息税收。

解说：但有的陈述人认为，业主拒绝交付物业费，往往有其正当的理由，与恶意欠费不同，最好区别对待。

潘彬沁（听证陈述人）：业主欠费的行为发生有多种情况，一种是对物业服务的价格有异议，第二是对接受物业服务的质量，是有异议的，第三个是对物业经营性的，收入处置上有异议，第四个是对业委会工作的状态，存在着不满，但真正恶意欠费的，我觉得应该是在少数。

解说：据了解杭州市人大法工委，将会综合此次听证会上收集到的民意，对条例修订草案作出修改。

 

主持人张平：好，这是那天我们物业条例立法听证会的一个现场。今天在《我们圆桌会》的嘉宾当中，参加听证会的两位，也来到了我们现场，据说那天是挺火爆的是吧。

潘彬沁（业主）：陈述人我看看基本上都超时间，六分钟还不够。

主持人张平：好多人都想发言没机会最后，在我们的VTR中我们看到，当时在听证会上，可能关于这个费用，交费、欠费、收费，这个也是大家很关注热议的一个话题，这可能也是很多年来困扰，我们物业公司也好，或者社区的整个的管理方面也好，都是个很大的问题是吗？

宋忠赤（业主）：杭州市情况据我的了解，绝大多数物业公司收费，在60%到70%这个之间，这个达到什么样的状态，勉勉强强维持它生存。还有一些达不到这个标准的，可能有百分之五六十（收缴率），他们就是陷入困境，干下去也不是，不干下去也不是，很多情况到时候就卷铺盖就走了，所有的矛盾、冲突都由此而产生。

主持人张平：杭州房管局这方面掌握的数据来看，目前情况怎么样？

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：目前的杭州物业费的收缴率，还是不算高的。2012年我们杭州市的物业管理协会委托中指公司做了一个抽样调查，杭州按照物业服务企业资质级别，一二三级各抽样，一共抽样大概发了67份调查表，但最后回收是52份，这几块调查表里面显示，物业服务企业的物业费的收缴率，居住物业的收缴率，低于非居住物业的收缴率，居住物业的收缴率的里面，是商品住房的收缴率比较高，能够达到70%到80%的这么一个平均指数，经济适用房和拆迁安置房的比例就偏低，特别是拆迁安置房，基本上达不到50%的这个概念，最低的只有20%。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):浙江省高级人民法院，曾经做过一个数据统计，从2007年到2011年四年当中，关于物业费拖欠的案子，它呈四倍的一个增长幅度，所以这个增长幅度是很高的。

宋忠赤（业主）：实际上还有一些未发生的诉讼案件，因为现在前一个阶段吧，比如说据我所知有很多物业公司，遇到这种情况之后，他想提起诉讼，但是有的是考虑到欠费的规模，有的考虑到性质，可能就法院出来做做工作就调解了，没有到诉讼的程度。

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：很多物业企业是不希望去通过诉讼，来获取物业服务费的，一个如果说小区良性运转的话，它不希望跟业主搞僵关系，因为诉过一次以后那肯定，中国人的感觉你来起诉我。

主持人张平：它肯定不想干了诉讼去了。

章艳（杭州住房保障与房产管理局物业监管处 主任科员）：明年你还是继续来做，明年你继续还得来诉讼，物业服务企业是这么反映，所以它有这么一个心理上面的犹豫，不想去起诉，还有一块他们觉得起诉的费用会比较高，要律师费、要诉讼费，这一块他觉得，有些特别老小区收费标准比较低的，你的费用总的标的物也没多少，可能律师费花的反而还更多。

主持人张平：打场官司觉得血本无归，潘彬沁很有意思，很多事他都经历过了，他也打过官司了，你们小区？

潘彬沁（业主）：我前两天刚好是二审上诉、终审，我后来还申请了判后释疑。

主持人张平：你是被告吗？

潘彬沁（业主）：我是被告。

主持人张平：是什么原因，也是因为你不交费吗？

潘彬沁（业主）：我欠费，为什么欠费，就是因为它招标1元/平方进来，但跟业委会私自把价格提高到1.2元/平方。在常理来说这个是不正常的，你招标进来，还有另外两家公司招标都比1.2元/平方低，我前期物业也比它低，为什么越招越高，我要有一个说法的。但是这个我是最后我不交物业费，我是希望它来告我，我就是希望它来告我，我希望法律给我一个公正的宣判，但最后的判例是法院只认章，不认流程，但是这个物业公司也不像这位章科长说的那样。它是不喜欢告，我们的物业公司从开始进来以后，第二年开始告，一直告到现在，一个业主一个业主一个业主告下去，就是在我们小区里，它就不走，就是告，但是每次都告赢，因为合同有一次判例了以后都是赢的。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):江干法院曾经有过统计的，物业公司起诉欠费的业主，它的胜诉率达到95%以上。

吴伟强(浙江工业大学政治与公共管理学院教授):那是肯定的。

主持人张平：那如果业主我就不交物业费，不管是我有我自己的理由，但是我不交物业费本身这个行为，是不是就是违法的。

钱雪慧(杭州市律师协会建筑房地产专业委员会副主任 律师):业主他是否有权，以自己对物业服务不满意，来拒绝交纳物业费，其实这个说法本身是有问题的。为什么我这么说，业主满不满意，他是一个主观的评判，在法律上是不能成为理由的，在法律上要成为理由的，是客观的标准。那为什么现在司法实践，我说有95%以上的案子，物业公司起诉业主都是胜诉的，这就是说明司法它给出了，一种价值评判的态度了，它不希望你用这种维权方式，它不希望你动辄就拒交物业费，动辄就这样，这样就会对周围共有权利有影响。潘先生刚才讲的他的问题，我认为他把两个问题混淆起来了。他第一个提出异议的是，业主委员会有没有权力来签物业合同，业主委员会当然有权力签，这是法定的权力，这是第一个。第二个问题你提出来的异议，业主委员会是否有权改变，当时招投标的价格，这个改变的话，实际上不是业主跟物业公司，之间一个纠纷，实际上是跟业主自治里面的纠纷，业主大会有没有授权业主委员会，业主委员会有没有这个权限的问题，实际上跟欠费还不是一回事。

主持人张平：不交物业费、拖欠费，它会造成什么样的恶果呢，我们进入到我们一家社区里去，他们很多的业主，就很有这方面的感受，我们听听他们是怎么说的。